В 90% регионов России застройщики недовольны политикой банков в вопросах одобрения заявок на проектное финансирование. Сообщает генеральный директор ООО «Интэк-Строй» Артем Евланов. Центробанк же считает, что в том, что эскроу поглотил только 10% рынка виновато низкое качество стройэкспертизы, которую предоставляют девелоперы при попытках получения кредита на строительство.
«Неправильно оформленная документация – одна из причин отказа в денежном обеспечении, но не единственная. Проблемы с данными бенефициаров (владельцев), несоответствие критериям риск-метрики (статистике распределения убытков), низкая экономическая эффективность проекта или финансовая неустойчивость самого застройщика – тоже наиболее частые причины отказа. Многие компании, особенно, региональные, оказались к этому не готовы», — считает Евланов.
С ним согласился и Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»: «Банки достаточно консервативны в своем подходе к оценке девелоперских проектов, так как у многих из них есть опыт работы с проблемными долгостроями. Аналитики рисков очень аккуратно оценивают проекты, поэтому модели с невысокой маржинальностью не проходят стресс-тест банков и получают отказ».
Вторая трудность при получении проектного финансирования, по словам экспертов, заключается в финансировании строительства социальных объектов. Например, в Петербурге и Ленобласти есть два разных механизма: в городе власти либо выкупают соцобъект, либо он передается безвозмездно в соответствии с инвестиционным соглашением. В Ленобласти есть практика заключения соглашения обмена соцобъектов на налоги. Но во всех случаях девелопер сталкивается с вопросом, на какие средства строить эту инфраструктуру.
«Привлечь кредит под строительство «социалки» проблематично, потому что он считается нецелевым в рамках всего проекта. И тогда застройщику приходится извлекать из оборота 2 млрд рублей, чтобы построить садик или школу. В Петербурге уже работают в этом направлении: правительство города теперь будет заключать четырёхсторонние соглашения с застройщиками и банками о выкупе социальных объектов», — отмечает Фельдман.
По словам Артема Евланова, положительное воздействие на развитие социальной, дорожной и коммунальной инфраструктуры России в целом может оказать дальнейшие развитие федеральной программы господдержки застройщиков «Стимул», в рамках которой часть расходов застройщика берет на себя государство. «В 2019 году в рамках программы уже реализовано 107 проектов жилищного строительства, в 2020 году запланировано строительство около 215 объектов».
«Эта программа — многообещающий инструмент поддержки. С учетом новых изменений, которые предполагают, что с 2021 года для возмещения расходов на инженерную инфраструктуру застройщикам будет не обязательно строить сети и вводить жилье в течение одного года, «Стимул» облегчит нагрузку на бизнес», — отмечает Фельдман.
Отметим, что сейчас из-за необходимости инженерного обеспечения всей территории при старте проекта комплексного освоения территории, девелоперам приходиться закладывать больший бюджет на первые очереди проекта. И в этом кроется третья трудность для застройщиков, в новых условиях работы, через эскроу-счета, источники финансирования ограничены собственными средствами девелопера.
«Проектное финансирование, как правило, покрывает только часть расходов, приходящихся на первую очередь. А сети необходимо прокладывать сразу на весь проект. Компенсация этих расходов в рамках программы «Стимул» решит финансово обременительную задачу инженерного обеспечения проекта при его старте. Это повысит привлекательность проектов КОТ (комплексного освоения территорий — прим. ред) для девелоперов и мотивирует к запуску новых», — резюмирует Фельдман.
Облегчить нагрузку на девелоперов могло бы поэтапное раскрытие счетов, добавляет Фельдман. Это позволило бы уменьшить объем привлеченных кредитных средств, и соответственно, и сумму процентов, выплачиваемых банкам. «Надеюсь, что в ближайшие 1,5-2 года, после того как весь рынок перейдет на новую схему работу, счета разрешат раскрывать поэтапно. Но на данный момент, основный вызов для застройщиков в 2020 году – выстроить грамотные взаимоотношения с банками с точки зрения обоснования эффективности своего проекта».
Комментарии