Малоэтажный ЖК «Золотые купола»

МЖК «Золотые купола» попал в рейтинг малоэтажных жилых комплексов, где эксперты рынка недвижимости оценили на «хорошо» проект комплекса, на «хорошо с минусом» - местоположение и признали умеренными риски вложения средств в него. Действительно проект выглядит своего рода «середнячком». Участок посреди лесного массива, не в городе, но и не далеко от него, какое-то время назад было много шума, что земля якобы раньше принадлежала министерству обороны и вообще стройка не законна, но сейчас эти разговоры поутихли вроде, построены и сданы первые дома, строится социальная инфраструктура, так необходимая в подобного рода проектах. Первый детский сад на 220 воспитанников застройщик начал строить в начале 2016 года, его ввод в эксплуатацию должен произойти в конце 2017 года.

Со сдачей корпусов первой очереди у застройщика возникли определённые сложности: изначально планировалось ввести в эксплуатацию 14 корпусов первой очереди до 30 октября 2016 года, но в декабре 2016 года были сданы лишь 8. Произошло деление первой очереди на два этапа, разрешение на строительство выдавалось заново два раза, сначала с увеличением срока действия с 16 июля 2016 до 4 сентября 2016 года, а затем и вовсе до 1 января 2018 года. Первое изменение было вызвано делением одного общего для всех корпусов участка на несколько поменьше, а второе - деление строительных работ на два этапа. Для покупателей это обернулось лишь увеличением срока строительства корпусов, которые стали относиться ко второму этапу, срок сдачи этих домов по последовавшим изменениям в проектной декларации отодвинулся на 30 декабря 2017 года.

Из общего числа фотографий на официальном сайте комплекса сложно определить какой именно корпус сфотографирован. По тем фотографиям, что есть, можно сказать, что корпуса второго этапа первой очереди находятся в разной степени готовности: на каких-то уже почти завершено остекление балконов и оконных проёмов, а где-то всё ещё ведётся возведение последнего этажа. Но новым сроком сдачи указан конец 2017 года, а до этого момента застройщику ничто не мешает справиться с оставшимися работами в трёхэтажных корпусах. Заминки, как, например, у соседа в ЖК «Новое Сертолово», могут возникнуть с подключением коммуникаций. Остаётся надеяться, что все вопросы с монополистами и местными властями были утрясены пока сдавались первые корпуса в комплексе.

Строительство корпусов первой очереди ООО «РосСтройИнвест» оценило в 3,25 млрд. рублей, для проведения работ на первом этапе застройщиком был привлечён кредит в банке ВТБ на сумму 850 млн. рублей. ООО «РосСтройИнвест» помимо МЖК «Золотые купола» ведёт строительство ещё одного жилого комплекса (разрешение на его строительство было получено лишь 27 июня 2016 года), поэтому финансовые показатели, публикуемые в изменениях к проектной декларации могут нам дать представление о ситуации именно в рассматриваемом ЖК. По финансовым показателям у «РосСтройИнвест» с притоком денежных средств от покупателей особых проблем нет. Если на момент начала строительства, в июле 2014 года, у застройщика было 4 млн. рублей дебиторской задолженности и 12 млн. рублей кредиторской, то в дальнейшем суммы значительно возросли, а дебиторская неизменно превышала в несколько раз кредиторскую. Так, пик вливания денежных средств в стройку был отмечен в изменениях к проектной декларации на 30 сентября 2015 года, когда дебиторская задолженность составила 788 млн. рублей, а кредиторская - 404 млн. рублей. В целом же с 31 декабря 2014 года по настоящее время уровень дебиторской задолженности не опускался ниже 480 млн. рублей. Напомним, что дебиторская задолженность показывает объём уже оплаченных, но ещё не принятых застройщиком работ.

Конкуренцию комплексу в локации представляет, пожалуй, только уже упоминавшийся ЖК «Новое Сертолово». Этот комплекс получил в рейтинге малоэтажных жилых комплексов оценки «удовлетворительно с плюсом» за местоположение, «хорошо» за проект, а риски вложения средств были признаны специалистами рынка умеренными. В августе 2016 года МЖК «Золотые купола» попал в Топ-5 «двушек» до 3 млн рублей в комплексах с собственной школой по версии портала Novostroy.su. Конкурентами МЖК выступили такие «высотки», как ЖК «Аннинский парк», «Северный вальс», «Кировский Посад» и «Мурино 2017». В сентябре 2016 года «Золотые купола» заняли вторую строчку в Топ-5 самых «зеленых» новостроек. Опередить объект от «РосСтройИнвест» удалось лишь МЖК «Чистый ручей» - оценки «хорошо с минусом» за местоположение, «хорошо» за проект, а риски вложения средств экспертами признаны высокими. Так же в топ попали МЖК «Финские кварталы» (оценки совпадают с МЖК «Чистый ручей»), санаторно-курортный комплекс «Светлый мир «Внутри» (получил в рейтинге апартаментов оценки «хорошо с плюсом» за локацию, «хорошо» за проект, а риски вложения средств признаны высокими) и ЖК «Зеленый Город (Зеленогорск)».

Некоторое время назад взоры застройщиков обратились на муниципальное образование Сертолово. Действительно, направление престижное – Выборгское шоссе, расстояние от города небольшое. То есть вариант для покупателей интересный. Тогда и возник ряд проектов по комплексной застройке этих мест. Надо сказать, что до этого строительство в бывшем военном городке ограничивалось точечной застройкой. И на то были свои причины: земли вокруг в Сертолово принадлежат по большей части Министерству обороны РФ. Но несколько лет назад, при министре обороны Сердюкове, началась передача земли от военных в муниципальную собственность. При этом часть операций по выводу участков в Ленобласти из ведения Минобороны имела большой резонанс (вспомним дело Васильевой). В связи с этим несколько лет назад ряд региональные СМИ писали о том, что и земли вокруг Сертолово также переданы компаниям под застройку незаконно. Однако пока судебные инстанции не вынесли решений, которые бы ставили под сомнение реализацию жилищных проектов в Сертолово. Так что давайте поставим точку в спекуляциях на эту тему. В конце концов, если кто-то из покупателей сомневается в законности выданного государственными органами разрешения на строительство, то может просто не покупать конкретное жилье.

Еще год назад у «Золотых куполов» было два серьезных конкурента: жилые комплексы «Воздух» и «Новое Сертолово». Оба эти проекта комплексного освоения территории также находились на начальной стадии строительства. Во всех трех случаях планировалось строительство малоэтажных районов по единой архитектурной концепции, со всей необходимой социальной инфраструктурой. Что касается архитектурных решений, то два конкурента «Золотых куполов» выглядят почти как близнецы: корпуса на визуализациях похожи вплоть до цветового решения фасадов. «Золотые купола» смотрятся гораздо более индивидуально. Здесь много радиальных элементов: скругленные углы со сплошным остеклением, эркеры и башенки, явно просматривается стилизация под классическую архитектуру.

В 2015 году СМИ сообщили о том, что проект «Воздух», извините за каламбур, «сдулся».  Выяснилось, что у застройщика не все было в порядке с документами  и работы были свернуты. На время или навсегда, пока не ясно, но деньги дольщикам вернули. Таким образом, сейчас альтернативой «Золотым куполам» осталось только «Новое Сертолово», где работы ведутся достаточно активно.

Продвигаются дела и на стройплощадке «Золотых куполов». Компания «РосСтройИнвест» – застройщик в Петербурге известный, с неплохой репутацией. Имеет на счету немало сданных объектов. Компании приходилось работать не только в сегменте массовой застройки, но и строить дома по индивидуальным проектам (например, небоскреб «Князь Александр Невский»), а также возводить объекты социальной инфраструктуры. На форумах в интернете порой можно встретить претензии в адрес «РосСтройИнвеста» по качеству строительства, но что касается сроков, то их компания обычно выдерживает. Так что можно рассчитывать на своевременную сдачу жилого комплекса.

Уровень комфорта в «Золотых куполах» достаточно высок. Здесь, как и в проектах конкурентов, обещают реализовать тренды современной малоэтажной квартальной застройки: велодорожки, просторные паркинги, большая площадь озеленения. Дворы в «Золотых куполах» будут закрытыми и свободными от машин.

Планировки квартир радуют преобладанием раздельных санузлов даже в однушках, небольшими холлами, что увеличивает полезную площадь жилья, и увеличенной площадью остекления за счет наличия радиальных элементов. Вообще планировки очень разнообразны. Во многих квартирах большие кухни-столовые. В некоторых – по два балкона. Есть квартиры с большими закругленными балконами и т.д. Одним словом квартирография комплекса позволяет подобрать варианты для покупателей с разным уровнем запросов.

Надо еще отметить, что проект этот имеет ряд экологических плюсов (все-таки рядом лесной массив и нет вредных производств) и в то же время минусов в социальном плане. Дело в том, что социальная инфраструктура Сертолово развита согласно потребностям нынешнего количества жителей. Поэтому очень важно, чтобы застройщик своевременно ввел в строй запланированные в составе ЖК детские сады и школу. Однако не простым останется вопрос медицинских услуг. С городской больницей в Сертолово дела обстоят не лучшим образом. Будет ли решена проблема в ближайшие лет десять, пока не понятно.

Транспортную доступность «Золотых куполов» можно оценить как в целом нормальную До КАД от Сертолово около 10 км по Выборгскому шоссе. Но далеко не всегда по нему можно проехать свободно. Особенно сложная ситуация в дачный сезон по выходным. А учитывая активную застройку как в Сертолово, так и на более близких к КАД территориях, этой магистрали уже через несколько лет станет явно недостаточно для удовлетворения потребностей жителей.

До железной дороги от «Золотых куполов» далеко, а рассчитывать на метро местным жителям не приходится. Пока что самым реалистичным вариантом решения возможной транспортной проблемы выглядит идея пуска легкорельсового трамвая до метро «Озерки» или «Проспект Просвещения». Проект рассматривается в правительстве Ленобласти, но реализован будет не раньше 2018 года.

Среди вариантов альтернативных «Золотым куполам» назовем уже упоминавшийся ЖК «Новое Сертолово», а также «Отражение», «Чистый ручей» и «Финские кварталы» в Лупполово. Малоэтажные проекты «Оазис» и «Воздух» пока под вопросом.