Есть очевидные проявления кризиса: закрылся ресторан, остановились краны на стройке. А есть затяжные и неочевидные, но не менее опасные процессы. Например, растущие ипотечные риски.
Кредит – дело тонкое. И долгое. Купить квартиру в кредит, как обещает реклама можно за несколько кликов. А вот расплачиваться придется много лет. При этом более половины квартир в новостройках граждане покупают в кредит. И сейчас, в период сильной турбулентности в экономике, важно понять, какие процессы будут происходить в этой сфере.
Карантин рано или поздно закончится. Но остановка экономики не пройдет даром. И даже не хочется представлять себе выбор, перед которым через месяц окажется глава семейства: гасить задолженность или купить еды? Это, к сожалению не метафора…
В Петербурге задолженность граждан по ипотеке на 1 марта составила 488 млрд 264 млн рублей. В Ленобласти – 124 млрд 316 млн рублей. (Данные ЦБ). Уточним сразу: это без процентов. Это суммы основного долга.
А вот количество тех, кто ежемесячно платит банку за жилье, вы не узнаете. В открытых источниках просто нет такого показателя… Хотя, казалось бы: вот на начало года было столько-то должников, за год прибавилось столько-то; отнимем число тех, кто рассчитался и погасил кредит – вуаля! Нет таких расчетов. Банкам про людей не интересно, они про деньги.
Придется прикинуть самостоятельно. Средний размер кредита в Петербурге в 2015 году составлял 2,12 млн рублей; в 2017-м – 2,5, в начале 2020-го – 3,1 млн. Возьмем средний показатель: 2,5 млн. Получится, что в Петербурге более 195 тысяч заемщиков. В Ленобласти, по той же схеме (средний размер кредита в 2017-м составлял примерно 1,9, сейчас – 2,75) – еще 56,5 тысяч…
Примерно у 25% ипотечных заемщиков есть еще потребительские кредиты.
Отметим: в нашем регионе граждане гораздо более закредитованы, чем в Москве. В первопрестольной платят по ипотеке около 235 тысяч человек, но населения-то в столице – в 2,5 раза больше!
Ипотека в Петербурге начала сокращаться еще до кризиса и эпидемии. В конце прошлого и начале нынешнего года, несмотря на снижение ставок, граждане брали меньше кредитов, чем в предыдущие периоды. (Это нормальная реакция: доходы падают или стагнируют, а цена «квадрата» растет).
Уровень просрочки пока выглядит почти утешительно низким. По данным ЦБ на конец года, объем просроченной задолженности в Петербурге составлял 3,226 млрд (0,66%), в области – 698 млн (0,56%). Но стоит принять во внимание: Центробанк учитывает только те кредиты, по которым платежи пропущены три месяца и более. Проблемы этого года банк в статистике не видит.
Однако, как сообщает агентство «Долговой консультант», с февраля 2019 года по февраль 2020-го в России объем ипотечных кредитов, по которым прекратились платежи, вырос на 699 млн рублей и достиг отметки 73,96 млрд рублей. При этом только за один месяц – февраль 2020 года просрочка выросла на 120 млн рублей.
В новостройках объем просроченной ипотечной задолженности, по данным агентства, в январе этого года вырос на 5%. Здесь важны не абсолютные цифры, а динамика: темпы роста долгов по кредитам под ДДУ в начале 2020-го (до всех последних потрясений) в 4,6 раз превысили среднемесячные темпы прошлого года. За 2019 год проблемные кредиты в новостройках выросли на 13% - до 5,8 млрд рублей. По итогам января – до 6,1 млрд рублей.
По мнению рейтингового агентства «Эксперт РА», при сохранении негативных тенденций (нефть около 35 долларов за баррель, инфляция, падение доходов) выдача ипотеки сократится на 18-20%, а объем просрочки по России вырастет на 10%.
Сейчас среднегодовой уровень 35 долларов выглядит избыточно оптимистичным… Вернемся в Петербург. К избыточной закредитованности добавляется специфическая структура городской экономики.
Вынужденный пятинедельный простой в первую очередь скажется на торговле, туристической отрасли и сфере услуг. В торговле, по данным Петростата, работают 163 500 горожан. В гостиницах и ресторанах – 28 700. Еще тревожнее, что в первых рядах пострадавших окажутся предприятия малого и среднего бизнеса. По словам губернатора Александра Беглова, в нашем городе они обеспечивают занятость 1,2 млн человек (Из 3 млн работающих). Это самый высокий показатель в РФ. По оценкам «Деловой России», до 90% «малышей» могут не пережить кризис. В Москве прогнозируют безработицу до 10%. Но там есть мощный госсектор. В Петербурге ситуация хуже. Сотни тысяч горожан лишатся большей части дохода, десятки тысяч - работы. В том числе – ипотечные заемщики.
«Давайте будем реалистами, - говорит Сергей Колосницын, директор департамента Penny Lane Realty, - на плаву остался только госсектор. Ресторанный, гостиничный бизнес, сервисы услуг, производители несут колоссальные убытки. У людей не будет доходов, с которых им бы захотелось купить недвижимость, когда все кончится». Добавим: и с которых они могли бы рассчитываться с банками.
Президент велел предпринимателям сохранить заработную плату сотрудникам на период простоя. Но откуда взять деньги, не сообщил. В США и Европе, кроме мер поддержки для бизнеса, правительства оказывают ощутимую и прямую материальную помощь гражданам. Российский президент не сказал об этом ни слова - ни в первом выступлении, ни во втором.
Значит, к массовым банкротствам добавится масштабное падение спроса. Для многих семей выплата по кредиту будет не первоочередной заботой…
Обещанными правительством «ипотечными каникулами» смогут воспользоваться далеко не все. Сейчас банки отказывают заемщикам в отсрочке, ссылаясь на отсутствие конкретных распоряжений и документов, подтверждающих сокращение доходов.
Но главное в другом: а откуда заемщики возьмут средства, когда каникулы закончатся?
Рост количества дефолтов приведет к увеличению рисков. Банки поднимут ставки. Постепенный (через полгода-год) выход на рынок массы дефолтных квартир обвалит цены.
Как заметил руководитель «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов, ипотечный рынок основан прежде всего на доверии, на уверенности граждан в работе и в своих доходах и через год, и через 10 лет. Сейчас это доверие разрушено. И вопрос не в том, обвалится ипотечный рынок или нет. А лишь в том – когда именно.
Комментарии