Ипотечная нагрузка на заемщиков-покупателей жилья растет чуть ли не ежемесячно, но ипотека остается единственным шансом для большинства приобрести жилье. Кто может позволить себе купить квартиру и не превратиться в банкрота.
Несмотря на то, что официальные доходы населения не растут, а квартиры дорожают, новостройки продолжают хорошо продаваться и покупаться. Также не падает ипотечный интерес. Да, небольшое снижение есть, но оно вполне укладывается в логику «после подъема грядет спад». Никакой катастрофы не видно. Кто же покупает квартиры? – вопрос, которых волнует многих, особенно тех, кто купить квартиру позволить себе не может.
Петербург ископаемый
Ответ на этот вопрос дает структура доходов по сферам деятельности. К слову, если вы не знали, по 2021 году средняя зарплата в Петербурге составила более 71 тыс. рублей, так что платежеспособное население в городе имеется. Но есть нюансы. Зарплата очень зависит от сферы деятельности. Самая высокая заработная плата по-прежнему наблюдалась по виду деятельности «добыча полезных ископаемых» – выше средней зарплаты по всем видам экономической деятельности в 3,5 раза, отмечается в аналитической справке «Уровень жизни населения Санкт-Петербурга в январе – марте 2021 года» (более свежего пока что не опубликовано). Какие, интересно, полезные ископаемые добывают в петербургской земле?
По результатам опроса, проведенного в апреле – мае 2021 года, говорится в этом же документе, зафиксирована негативная динамика оценки населением Петербурга уровня своих доходов: до трети (30,7%) возросла доля испытывающих сложности с покупкой одежды (включая 5,6%, для которых затруднительно приобретение продовольствия). Еще для трети семей (32,6%) финансовые затруднения по-прежнему начинаются с покупки вещей длительного пользования, и только оставшуюся треть (33,5%) можно отнести к относительно обеспеченным.
Если верить этой таблице (был проведен опрос), то лишь 0,3% «семей» (по данным 2010 года в Петербурге насчитывалось чуть более 2 млн домохозяйств, то есть 0,3% – это 6 тысяч!), могут позволить себе приобрести жилье. Именно самая многочисленная группа, которой не хватает денег на покупку автомобиля и квартиры, как раз и является основным потребителем кредитных средств банков, в том числе ипотеки. Именно они оказываются в зоне повышенного риска из-за растущей стоимости недвижимости и роста размеров ежемесячных платежей.
Источник: «ДОМ.РФ»
Парадоксальная ипотека
Уже в середине прошлого года, когда действовала госипотека в полном объеме, ипотечный платеж показал значительный рост. Повезло лишь тем, кто приобретал в ипотеку жилье в 2020 году. С апреля 2020 года по апрель 2021 года несмотря на снижение ставки платеж увеличился, средний срок кредита вырос, площадь купленного жилья снизилась. Сейчас ставки приблизились вплотную к 10% годовых, что неминуемо повысит ежемесячный платеж (по данным аналитиков, речь может идти чуть ли не +25% роста ежемесячного платежа), а для некоторых заемщиков сделает их неподъемными.
С одной стороны, рост цен позволяет заемщикам, при невозможности выплачивать кредит, реализовать свою недвижимость значительно дороже, чем ранее, и не только погасить задолженность, но и оказаться в плюсе. С другой – структура выплат построена таким образом, что сначала выплачиваются проценты.
«Рост цен на квартиры как положительный фактор можно рассматривать в том случае, если недвижимость уже приобретена и ипотека за нее выплачена. В таком случае при продаже покупатель остается в плюсе. В первую очередь выигрывают инвесторы. За прошлый год цена квадратного метра в Петербурге увеличилась на 26,7%. Для сравнения: вклад в банке мог принести максимум 8%, – отмечает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. – Если же рассматривать цель продажи квартиры как погашение ипотеки за нее, то о плюсах говорить не приходится. Сейчас у всех банков, за редким исключением, график с аннуитетными платежами. Это значит, что бОльшая часть платежа на начальном этапе – это проценты по кредиту. Получается, что в первые годы человек, выплачивая ипотеку, гасит именно их, а основной платеж практически не уменьшается. В итоге, даже если после продажи и погашения остатка долга остается какая-то дельта, то что с ней делать? Жилья нет, купить другое на остаток не получится, ибо цены выросли. Да и остаток вряд ли покроет даже первоначальное вложение».
Впрочем, пока что рост стоимости кредитов и ежемесячного обслуживания долга не повлиял на увеличение просрочки. По данным Frank RG, общая сумма просроченных кредитов в России составляет почти 70 млрд рублей. «И сумма растет год от года. Но, несмотря на кажущийся огромным размер плохих кредитов, их доля невелика — последние два года она не превышала 1% объема всех выданных кредитов на покупку жилья», – отмечают аналитики.
«На практике просрочка по ипотечным кредитам – и так минимальная – в последнее время еще больше сокращается. Люди делают все, чтобы не потерять подорожавшую – порой в разы – квартиру. И уже давно не рассчитывают на то, что статус единственного жилья как-то их защитит – поскольку судебная практика в последние годы в этом плане однозначна, – комментируют в банке «Открытие». – При этом и наша практика, и практика работы других лидеров на рынке ипотечного кредитования наглядно демонстрирует, что все те заемщики, что потеряли в 2020 или 2021 году работу, в течение одного, максимум двух месяцев нашли себе новое место, порой даже более высокооплачиваемое. И вернулись к обслуживанию своей ипотеки с минимальными издержками».
Ипотека 2022 года
Как известно, прогнозы по рынку недвижимости обычно не сбываются. Хотя некоторые банкиры говорят о том, что объем ипотеки может упасть в этом году на четверть. Но утверждать никто не берется: слишком много непредсказуемых факторов, которые влияют на сферу жилищного кредитования. По итогам прошлого года объем выданных ипотечных кредитов в России достиг максимума за всю историю наблюдений: в 2021-м выдано 1,9 млн кредитов на 5,7 трлн руб. По сравнению с показателями 2020 года, по предварительной оценке ДОМ.РФ и Frank RG, рынок вырос на 7% в количественном выражении и на 28% – в денежном. Несмотря на все повышения цен и ставок, которые произошли в 2021 году.
Комментарии