В правительстве РФ заявили о «пока неплохой» доступности жилья по сравнению с другими странами. Среди доводов – не самое высокое соотношение доли платежа по оплате ипотеки к общей стоимости жилья. Предлагаем экспертные мнения по этому поводу с сравнением ситуации в России и мире.
- Тема, стоящая особняком
- О коэффициенте доступности жилья
- Какие показатели в мире
- Российские реалии
- Нужно учитывать региональные различия
Тема, стоящая особняком
Доступность жилья в РФ – тема, стоящая особняком на фоне глобальных жилищных вопросов, считает совладелец агентства элитной недвижимости Wellside Александр Седов. «В сравнении с другими государствами, Россия действительно может похвастаться определенными успехами в этом направлении. Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин отмечает неплохое положение дел, что подкрепляется статистикой и доступностью кредитных программ».
Александр согласен, что программы господдержки, направленные на улучшение жилищных условий граждан, оказывают значительное влияние. «Речь идет о льготном ипотечном кредитовании, субсидиях для отдельных категорий граждан, улучшении инфраструктуры для новостроек. Более того, объемы строительства жилья в РФ продолжают оставаться высокими, что способствует увеличению предложения и, как следствие, может снижать стоимость на рынке».
О коэффициенте доступности жилья
Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский, в свою очередь, переходит к коэффициенту доступности жилья (КДЖ). По словам этого эксперта, КДЖ в России показывает, за сколько лет домохозяйство из трех человек сможет накопить средства для покупки стандартной квартиры площадью 54 кв. м при условии сбережения всех своих годовых доходов. Для расчета используются средние показатели по России. В США и Европе же расчет происходит по медианным значениям, что предполагает упорядочение набора чисел и поиск в этом списке середины.
«Доступность жилья в целом по России, действительно выглядит неплохо. Но при анализе вопроса возможности приобретения жилья стоит учитывать, что отечественная экономика крайне неравномерно позволяет получать доходы, если рассматривать конкретные регионы, – комментирует Владислав. – Не даром возникли дальневосточная и арктическая ипотеки. Кроме того, из-за структурной перестройки всей экономики и перевода вектора опережающего развития на восток страны, потребуется стимулировать жилищное строительство в районах, которые сейчас относительно мало заселены и с недостаточным для развития экономики объемом жилья и численностью населения».
Если учесть вышеперечисленные факторы, то опираться на средние показатели, как обращает внимание эксперт, не совсем информативно, хотя это полностью соответствует действительности. «В нынешней ситуации это будет некоторой отправной точкой, на которую стоит ориентироваться, чтобы новые реализуемые масштабные проекты на малоосвоенных территориях не ухудшали показатели жилищных условий от достигнутого результата. Речь идет о следующем. Когда на территории какого-то поселения реализуется масштабный промышленный проект (которых будет введено в ближайшее десятилетие немало) для его функционирования потребуется привлечь значительное количество работников. Поэтому жилье, которое было доступным, может моментально перейти в дефицит и стать крайне недоступным, если сразу не решать жилищный вопрос».
Какие показатели в мире
Руководитель агентства недвижимости Vysotsky Estate Фили-Можайский Сергей Макаров начинает с того, что доступность жилья обычно оценивается по нескольким показателям. Это и соотношение цены жилья к доходам, и процент дохода, который семьи тратят на жилье, и доступность ипотечного кредитования.
«В России, как и во многих других странах, эти показатели могут сильно варьироваться в зависимости от региона. Тем не менее я согласен, что у нас достаточно неплохая ситуация», – говорит Сергей и приводит данные, согласно индексу цен на недвижимость на середину 2023 года:
- Сирия имеет самый высокий коэффициент соотношения цены к доходу в списке – 99,5, что указывает на крайне низкую доступность. Доходность от аренды в центре города составляет 2,8%, а за его пределами – 4,2%. Ипотека как процент от дохода чрезвычайно высока – 1306,6%, а индекс доступности – 0,1;
- Гонконг (Китай) имеет коэффициент соотношения цены к доходу 42,1, с доходностью от аренды 1,7% как в центре города, так и за его пределами. Ипотека как процент от дохода составляет 275,9%, а индекс доступности – 0,4;
- США находятся на более доступном конце соотношения с коэффициентом цены к доходу 4,2, доходностью от аренды 7,9% в центре города и 9,1% за его пределами. Ипотека как процент от дохода составляет 38,3%, а индекс доступности – 2,6;
- Объединенные Арабские Эмираты показывают коэффициент соотношения цены к доходу 3,3, с высокой доходностью от аренды 9,7% в центре города и 9,2% за его пределами. Ипотека как процент от дохода составляет 23,1%, а индекс доступности – 4,3.
Российские реалии
Что касается России, то вспомним данные ЦБ на конец сентября, согласно которым, почти 72% отечественных заемщиков тратят на ипотечные выплаты свыше половины своего дохода. Прежде регулятора не раскрывал эту статистику, а приводил лишь данные по доле сверхзакредитованных заемщиков с показателем долговой нагрузки (ПДН) выше 80%, с чем неустанно борется, в том числе за счет повышения минимального первого взноса по льготным программам с 15 до 20%.
Увеличению ПДН способствуют рост цен на недвижимость и повышения ипотечных ставок. От этого растут переплаты и необходимость все больше средств тратить на обслуживание кредитов. Так, юрист в сфере недвижимости и ипотечного кредитования Александр Землянко пару недель назад задался вопросом, до какой ставки россияне будут брать ипотеку. В поисках ответа Александр подсчитал ежемесячные платежи и переплату при разных ставках в случае ипотеки на 7 млн рублей на срок 15 лет. Если при ставке в 10% ежемесячный платеж по жилзайму составлял 75 222 руб., а общая переплата за 15 лет – 6 540 025 рублей, то при ставке в 16% ежемесячный платеж уже трансформируется в 102 809 руб., а переплата – 11 505 629 рублей. Об удорожании кредита на еще 1% эксперт отозвался как о катастрофическом. И это, не говоря о том, что расчеты делались для квартиры за 7 млн рублей, тогда как средние цены на «первичку» перевалили за 19 млн рублей в Москве и 12 млн – в Петербурге. Средние же цены на московскую «вторичку» взлетели почти до 18 млн рублей, а на петербургскую – до 11 млн.
Примечательно, что свои расчеты Александр Землянко представил 27 октября, в день ознаменовавшийся очередным увеличением ключевой ставки ЦБ. Это оказалось четвертое повышение за три месяца и стало трудно поверить, что еще в июле «ключ» составлял 7,5%, а не 15%. Вслед за этим показателем в крупных банках началась новая волна роста ипотечных ставок, которые превысили 16% годовых. И это не предел. Жилье так и будет дорожать из-за инфляции и роста цен в смежных отраслях, а Банк России, вполне вероятно, не остановится на «ключе» в 15%.
Нужно учитывать региональные различия
В заключение собеседники Novostroy призывают власти учитывать региональные различия по РФ. «В крупных мегаполисах, таких как Москва и Санкт-Петербург, стоимость жилья значительно выше, что влечет за собой определенные трудности в приобретении жилой площади для многих граждан. В то же время, в регионах может наблюдаться противоположная ситуация: низкий спрос и избыток предложения, что делает жилье более доступным», – отмечает Александр Седов, предлагая для полноты картины анализировать множество факторов, в том числе доходы населения, экономическую стабильность страны, региональные особенности, а также влияние мировых экономических трендов.
Мнению коллеги вторит Владислав Преображенский, считающий: «Сегодняшний показатель доступности жилья, основанный на средних значениях, должен стать обязательным ориентиром при перестройке всей экономики и реализации проектов по импортозамещению, переносу/созданию промышленных кластеров в рамках различных регионов и синхронизации планов отдельных территорий с макропланами правительства».
Подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками», чтобы быть в курсе главных новостей рынка недвижимости и получать свежие обзоры и аналитику.
Комментарии