Поиск

Новостройки

Продажа

Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Срок сдачи
Срок сдачи
S общая, от
от
м2
S общая, от
Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
S общая, от
от
м2
S общая, от
S кухни, от
от
м2
S кухни, от
Тип участка
Тип участка
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Найдено
0
0
0

Игра на понижение: чем ипотечный рынок США 2007 года похож на российский в 2021

Ипотека 2187 21 сентября 2021 Иван Чернышов
Игра на понижение: чем ипотечный рынок США 2007 года похож на российский в 2021
https://www.novostroy.su/articles/mortgage/igra-na-ponizhenie-chem-ipotechnyy-rynok-ssha-2007-goda-pokhozh-na-rossiyskiy-v-2021/
Игра на понижение: чем ипотечный рынок США 2007 года похож на российский в 2021
Игра на понижение: чем ипотечный рынок США 2007 года похож на российский в 2021
Ипотека
2021-09-21 14:12:00
https://st.novostroy.su/regions/u/articles/box/6149c4749d961.jpg
Novostroy.su
211
21
При всех проблемах, связанных с пандемией, коронавирусные годы показали нам много новых возможностей: удалённую работу, совещания по зуму, онлайн-доставку почти чего угодно. А ещё то, что в России могут быть ипотечные ставки как в Европе — на уровне 2-4% и даже ниже.

При всех проблемах, связанных с пандемией, коронавирусные годы показали нам много новых возможностей: удалённую работу, совещания по зуму, онлайн-доставку почти чего угодно. А ещё то, что в России могут быть ипотечные ставки как в Европе — на уровне 2-4% и даже ниже.

Кому война, а кому рекордная прибыль

Если ещё пару лет назад нормой считалось получить ипотеку под 9-10% годовых, то летом 2021 года средняя ставка составляла менее 6%. Правда, недолго.

Упомянутые организации
ДОМ.РФ
Банк

Сейчас «халявные» ставки по жилищным займам потихонечку сворачивают. По данным ДОМ.РФ, на прошедшей неделе было зафиксировано минимальное значение выданных кредитов по льготной ипотеке с начала действия программы — с мая 2020-го. Как сказал бы великий комбинатор: «идея себя изжила».

Зато льготная ипотека поддержала девелоперский бизнес. Можно даже сказать, что «подбросила». Многие строительные компании отчитываются о росте чистой прибыли в 2021 году в несколько раз.

Новость по данной теме8 сентября 2021
Застройщики Москвы и Петербурга за первые полгода 2021-го увеличили прибыль в четыре раза по сравнению с тем же периодом 2020 года. Несмотря на рост ставок и ужесточение льготной ипотеки, спада продаж во втором полугодии девелоперы не ожидают.

Вероятно, от стимулирования ипотечного кредитования не остались внакладе и банки. Во всяком случае, Сбербанк отчитался о рекордной прибыли в первом полугодии 2021-го. Forbes пишет о том, что компания близка к тому, чтобы заработать более 1 трлн рублей в этом году.

Со стороны это может показаться странным. Как это у девелоперов и банков выходит получать рекордные прибыли на фоне общих проблем в экономике, пандемии и падения реальных доходов населения? Но мы не из тех, кто будет считать деньги в чужих карманах. Куда важнее заглянуть в свои.

Россиянин и ипотека

С точки зрения рядового потребителя, ситуация на рынке недвижимости складывается как нельзя удачней:

  1. Ипотечные ставки низкие — около 6%. На фоне действовавших ранее 10-11% — почти даром. Плюс работают несколько программ субсидированной ипотеки, где обещают условия ещё выгоднее.
  2. Некоторые девелоперы договорились с банками и предлагают своим клиентам эксклюзивные условия. Где-то это ипотека без первого взноса, где-то — отсутствие % в первый год кредитования, где-то — пониженная ставка на весь срок займа.
  3. Цены на недвижимость растут впечатляющими темпами. По данным аналитиков БН, только за апрель 2021 г. цены на первичном рынке Петербурга выросли на 3,96%. Так, купленная в марте «трёшка» в среднем обходилась покупателю в 13,92 млн рублей. Уже в апреле она прибавила в цене до 14,311 млн рублей.

Казалось бы, это идеальный момент для покупки квартиры и решения вопроса с жильём. Просто-таки исторический.

Но не всё так очевидно. Есть несколько нюансов, на которые стоит обратить внимание.

Во-первых, льготная ипотека привела к ажиотажному спросу на квартиры в новостройках. Исторически низкие ставки по ипотеке подтолкнули многие семьи купить жильё, которое они не могли себе позволить ранее. Кому-то для этого приходилось занимать на первый взнос у друзей и родных, что создаёт дополнительную нагрузку, которую банк оценить не может.

Во-вторых, часть купленных по льготной ипотеке квартир ещё строятся. Но когда они сдадутся, новосёлов, которые рассчитывали цены на обустройство жилья в 2020 году, будет ждать неприятный сюрприз. За это время цены на материалы для отделки и ремонта значительно выросли. Не подешевела и мебель.

Статья по данной теме13 июля 2021

На рынке строительных материалов происходит настоящая лихорадка — цифры на ценниках растут чуть ли не каждый день. Клиенты негодуют, строители правят сметы, производители разводят руками. А novostroy.su пытается разобраться в ситуации и выяснить: почему так происходит, и когда это закончится.

В-третьих, те самые эксклюзивные условия с минимальной ставкой в первый год могут сыграть с клиентами злую шутку. Ведь когда истечёт льготный период, платёж по кредиту вырастет.

Кроме этого, есть и вопрос по самой программе льготного кредитования: а так ли уж выгодна она для граждан? Не лучше ли было без неё? Ведь, как отмечают многие эксперты, часть выгоды от более низкой ставки попросту «съел» рост цен на квартиры. Драйвером которого во многом и стала льготная ипотека.

Статья по данной теме21 сентября 2020

Всего за восемь месяцев текущего года стоимость квадратного метра в новостройках Петербурга выросла на 12,5%. Это выше рекорда 2014 года, когда сегмент за год прибавил 12%. Почему жилье так стремительно дорожает, и к чему это может привести рынок недвижимости в России, Novostroy.su выяснил у экспертов.

Если же взглянуть на показатели, то можно сказать, что ипотека стала выгоднее только с точки зрения процентной ставки. Первоначальный взнос, ежемесячный платёж, срок погашения и переплата по кредиту — все эти показатели выросли. Причём довольно значительно.

Стала ли ипотека доступней для россиян — вопрос дискуссионный.

Тем более что неизвестно, а не скажется ли эта мера поддержки на экономике России. Ведь история уже знает примеры, когда «заигрывание» с ипотекой обрушило не только рынок недвижимости отдельной страны, но и спровоцировало мировой кризис.

Ипотечный кризис в США 2006-2008

Как все наверняка помнят, в 2008 году в мировой экономике разразился кризис. Причиной его во многом послужила ситуация на ипотечном рынке в США.

Об этом кризисе написано множество статей и книг. Но самой доступной формой изложения событий, пожалуй, остаётся бестселлер Майкла Льюиса «Игра на понижение», а также его одноимённая экранизация.

Герои этой книги, основанной на реальных событиях, первыми предсказали крах ипотечного рынка, в который никто, кроме них, не верил. И смогли сорвать немалый куш, сыграв на понижение. А многие другие потеряли всё.

Советуем прочитать это произведение, или же хотя бы посмотреть фильм (ну а где вы ещё увидите Марго Робби, которая рассуждает об экономике, принимая ванну). Ну или довольствуйтесь нашим пересказом.

В начале нулевых в штатах наблюдался настоящий жилищный бум. Постоянно росли цены на недвижимость и объёмы строительства новых домов. Этому способствовали многие факторы, в том числе государственные меры, предоставляющие льготы строительным компаниям и снижение налога на продажу жилья.

Рост цен на недвижимость значительно превышал инфляцию, что влекло за собой искусственный спрос.

Поддерживался он с помощью ипотечных кредитов, которые выдавались всё новым и новым заёмщикам. А всё потому, что у инвесторов стали популярны ценные бумаги под залог недвижимости — CDO. Их охотно скупали у банков инвестиционные фонды, а потом перепродавали другим инвесторам.

Все в этой схеме получали хорошую прибыль. И чтобы её увеличить, банки придумали ещё одну идею — субстандартные кредиты. Так стали выдаваться займы:

  • С плавающей ставкой, которая фиксировалась на первые несколько лет, а потом банк мог её пересмотреть в одностороннем порядке.
  • С индивидуальным порядком выплат, который устанавливал сам клиент. К примеру, можно было определить график с минимальными платежами в первые годы кредитования.

Всё это привело к тому, что многие американцы покупали более дорогую недвижимость, чем могли себе позволить. В полной уверенности в светлом завтрашнем дне, когда их доходы увеличатся, а недвижимость вырастет в цене.

Ничего не напоминает?

Конечно, ипотечные банки понимали, что выдают очень рискованные займы, которые многие просто не смогут вернуть. Но продавая CDO, они получали прибыль, а риски уже ложились на плечи инвесторов.

Постепенно % невыплат по таким займам рос. На рынок всё больше выставлялось изъятого залогового имущества, что начало сбивать цены на недвижимость. Это вызвало эффект снежного кома — всё меньше людей хотели платить ипотеку за обесценивающиеся дома.

В итоге на 2011 год в продаже находились более 1 млн изъятых за долги объектов. Потери рынка недвижимости составили порядка 5 триллионов долларов. Это спровоцировало кризис и в других отраслях экономики США, а затем и всего мира.

У нас такого не будет?

Конечно, сравнивать текущую ситуацию у нас и ипотечный кризис в США некорректно. Во-первых, потому что каждая ситуация уникальна и вряд ли повторится. Во-вторых, Россия — это не Америка. У нас другая экономика и иные правила ипотечного кредитования.

Дмитрий Синочкин
Эксперт рынка

«Надо учитывать, что сравнения с США не вполне корректны. В США кредит обеспечен недвижимостью, и только. Не справился, бросил ключи на стойку, обматерил банк — и свободен. У нас не так. У нас, если продажа залога не погасила задолженность, платить будешь до конца жизни...» — считает Дмитрий Синочкин, шеф-редактор NSP.

И что немаловажно — отличается поведение заёмщиков. Эксперты отмечают, что россияне «до последнего» стараются вовремя вносить платежи по ипотеке. Даже если приходится влезать в долги или нужно платить по другими обязательствам. Объясняется это довольно просто.

Михаил Чернов
Эксперт рынка

«С учётом реальной ситуации с доходами населения у большинства ипотечников жильё, взятое в ипотеку, единственное. Им просто больше негде жить, если из-за большой просрочки квартиру заберёт банк. Поэтому они намного внимательнее подходят к вопросу просрочек именно по ипотеке» — сообщает Михаил Чернов, CEO онлайн-сервиса управления ипотекой Refin.Online.

Но всё же какие-то параллели увидеть можно. К примеру, сходство субстандартных кредитов в США с нынешними «суперипотеками» на новостройки.

«”Нулевой” первый взнос или первый год — это ловушка для потребителя. Её как раз охотно использовали американские банки (льготная ставка на первые три года). Если после завершения льготного периода экономика пойдёт в рост, вместе с заработками, то все прекрасно. А если нет?» — замечает Дмитрий Синочкин.

Впрочем, не все эксперты видят в этом серьёзную проблему. Вот что об этом думает Михаил Чернов.

«Учитывая длинные сроки ипотечного кредита (в среднем около 20 лет), вряд ли это сильно отразится на размере ежемесячного платежа. Нужно также учитывать, что многие клиенты, взявшие ипотеку по такой программе, заранее подготовились к увеличению ставки, чтобы избежать просрочек и рисков потери квартиры».

В главном ситуация всё же отличается. Наши банки тщательнее относятся к выдаче займов.

«Льготные программы не могут как-то регулировать качество заёмщиков. В основном риск невозврата или фрода берёт на себя банк. Ключевые факторы, на которые обычно обращают внимание кредитные организации, – уровень закредитованности и кредитная история заёмщика.

Упомянутые организации
ВТБ
Банк
Сбербанк
Банк

Чтобы снизить риски, банки устанавливают разные требования к этим показателям. Например, в прошлом году из-за разницы в оценке платёжеспособности клиентов Россельхозбанк не выдал льготную ипотеку 45,6% потенциальных заёмщиков, а банк «Возрождение» – 63%. При этом Сбербанк и ВТБ отказали только 5% и 9% заёмщиков соответственно» — сообщает Михаил Чернов.

Вряд ли может случиться и обрушение цен на рынке из-за большого количества изъятого за долги жилья.

«Такой сценарий пока маловероятен, ведь уровень просрочки не достиг критической отметки, и страна постепенно отходит от последствий кризиса, связанного с пандемией. В целом макроэкономические показатели сегодня не оказывают выраженного негативного влияния на уровень платёжеспособности заёмщиков» — считает Михаил Чернов.

Сейчас уровень просрочки по ипотечным кредитам в России — 0,7% от общего объёма выданных кредитов (по данным «Лента.ру» на июль 2021 года). Это чуть более 76 млрд рублей.

Предел роста

Напоследок стоит отметить, что обеспокоенность ситуацией на рынке ипотечного кредитования разделяет и глава ЦБ.

«Ипотека — это кредит на долгие годы, его нужно обслуживать. Должен быть соответствующий уровень доходов семей. И рост ипотечного кредитования, точно так же, как и потребительского кредитования, должен быть соразмерен росту доходов, но не только, надо учитывать и уровень доходов.

Я недавно посмотрела статистические данные по доле семей с ипотекой в разных странах в зависимости от среднего уровня располагаемых доходов. И вот по этим соотношениям мы уже практически приблизились к пределу роста ипотеки.

Надо быть очень внимательным к тому, чтобы ипотека росла в меру роста доходов населения» — отметила Эльвира Набиуллина в интервью для «РБК» от 17 сентября.

Ну что же… Ипотека уже выросла. Будем надеяться, что и рост доходов не за горами.

Статья по данной теме26 августа 2021

Апокалиптические прогнозы, как всегда, оказались несбыточными. Ипотека продолжила наращивать свои масштабы несмотря на ограничения, вступившие в силу с 1 июля. Прогноз неутешительный — ипотека дорожает, но без нее жилье выглядит безнадежно недоступным.

Похожие статьи по данной теме
  • Катаклизм не случился: ипотека подорожала, но альтернативы нет
    26 августа 2021 4222 1

    Апокалиптические прогнозы, как всегда, оказались несбыточными. Ипотека продолжила наращивать свои масштабы несмотря на ограничения, вступившие в силу с 1 июля. Прогноз неутешительный — ипотека дорожает, но без нее жилье выглядит безнадежно недоступным.

  • Запуганная ипотека: как выросли ставки по ипотеке и какие льготные программы остались
    23 июля 2021 5898 1

    Ипотека остается драйвером спроса – подавляющее большинство сделок с жилой недвижимостью совершается в долг. Даже после госипотеки, от которой отвязали столичные регионы, ставки остаются низкими. С ценами творится непотребное. Но чтобы их не снижать, на помощь опять пришли банкиры-спасатели, которые привыкли зарабатывать на россиянах по максимуму.

Квартиры от застройщиков с акциями

Все спецпредложения

Комментарии

Авторизуйтесь или введите E-Mail
К этой новости пока нет ни одного комментария
Отменить

Самое читаемое за месяц