На рынке возникла легкая рябь, рискующая перерасти в шторм. Привыкшие к господдержке девелоперы уже выпросили очередную помощь в форме льготного кредитования покупки новостроек. А что у рынка попросит покупатель?
Кто сможет воспользоваться ипотекой со ставкой 6,5%
Льготная ипотека это PR-инструмент правительства и поддержка девелоперов. Для рядовых граждан ее польза минимальна, хотя конечно и присутствует. Понять это легко из самих условий предоставления кредита. За счет него можно приобрести лишь новую квартиру, да и то только у юридического лица осуществляющего само строительство. Ведь инвестиционные фонды и их управляющие компании из перечня допустимых продавцов выведены. Но проблема даже не в этом. Отсутствие возможности покупки новостроек у частных лиц не позволяет в полной мере воспользоваться прогнозируемым спадом цен и кризисом. Ведь именно из-за них частные инвесторы или лица теряющие доход будут «сбрасывать» квартиры по наиболее привлекательным ценам. Девелоперские компании таких дисконтов не дадут.
Это не единственная упущенная выгода. Приобретать по льготному кредиту можно лишь квартиры, да и то в обычных многоэтажках или домах блокированной застройки. Под последними можно подразумевать таунхаусы. Однако каждый банк из участников программы будет решать самостоятельно относить ли таунхаусы к допустимой недвижимости или нет. Например, Альфа-Банк отказался их кредитовать. А между тем именно таунхаус является одной из наиболее доступных форм жилья, чья средняя стоимость зачастую ниже, чем квартиры в многоэтажках. Помимо этого по ипотеке нельзя купить земельные участки для ИЖС и загородные дома. Хотя именно они по традиции продемонстрируют наибольшее снижение цен в кризис.
Вполне прогнозируемо, из круга покупок выведены и все объекты на вторичном рынке недвижимости.
Понимая, что наиболее лакомые куски рынка проходят мимо льготного кредитования, обсуждать его сильные стороны не имеет смысла. Ведь они направлены лишь на одно – стимулирование к поддержке отечественных стройкомпаний. К тому же сама ставка в 6,5% вовсе не является аксиомой. Например, банки могут на 1% увеличить стоимость заимствования при отсутствии у заемщика страховки жизни и здоровья. На столько же может вырасти стоимость кредита при нежелании страховать жилье. То есть фактически выгода может свестись лишь к 1% меньше базовой кредитной ставки, что существенно снижает привлекательность самой программы. Более детально ее исполнение крупнейшими банками страны представлено в таблице.
| Банк | Процентная ставка |
Срок кредита, лет
|
Увеличение* без страх., % годовых
|
Увеличение ДРЗ, % годовых
|
| Сбербанк | 6,4 | 20 | 1 | - |
| Альфа-Банк | 6,5 | 20 | 1 | - |
| ДОМ.РФ (АИЖК) | 6,5 (6,1 - выписка из ПФР) | 30 | 0,7 | *** |
| банк ВТБ | 6,5 | 20 | 1 | - |
| Газпромбанк | 6,5 | 1 – 20 | 1 | - |
| Росбанк Дом | 6,5 | 3 – 20 | 1 | 1 |
| Промсвязьбанк | 6 (до 15.05.2020) | 3 – 20 | 1 | - |
| Открытие | 6,25 | 3 – 30 | 1 | - |
| банк Санкт-Петербург | 6,5 | 20 | 1 | - |
| Абсолют Банк | 6,25 –6,5 ** | 30 | 1 | - |
ДРЗ – до регистрации залога/договора
* подорожание кредита при отсутствии полиса личного страхования заемщика
** 6,25% – при коллективном страховании, 6,5% - при агентской схеме страхования
*** кредитная ставка равняется ключевой ставке +3%
В целом же льготная ипотека позволяет экономить от 800 до 2400 долларов в год при покупке недвижимости по максимально допустимой цене в 8 млн. руб. для Москвы и Санкт-Петербурга. В провинции это значение будет значительно меньше, так как там лимит стоимости недвижимости меньше - 3 млн. руб. При максимальном сроке кредитования в 20 лет экономия составит от 16 до 48 тыс. долларов в Москве и Санкт-Петербурге. В то время как общая переплата средств будет равняться 109 - 143 тыс. долларов. Если сумма экономии сопоставима с ценой дачи в пригороде, то размер переплаты превышает стоимость самой приобретаемой квартиры как минимум на 130%.
Ожидать, что отечественные застройщики на столько снизят стоимость новостроек явно не приходится. Даже частные продавцы в крайне затруднительных условиях вряд ли дадут дисконт больший, чем 30-50% от первоначальной стоимости жилья. Все это лишний раз подтверждает хорошо известное утверждение о том, что чем дешевле ипотека, тем дороже само жилье. Его по привлекательным ценам всегда можно приобрести лишь за наличные деньги, да и то только оказавшись в нужном месте в нужное время.
Сколько можно сэкономить на перепродаже от «частников»
Наиболее оптимальным вариантом является приобретение квартиры, дома или таунхауса за наличные средства у попавших в затруднительное материальное положение. В складывающейся ситуации в их число входят дольщики, оставшиеся без работы или инвесторы, не выдержавшие панических настроений на рынке.
Насколько это может быть выгодным занятием, показывает пример Приморского района Санкт-Петербурга. Там уже появились предложения жилья по цене в 58 тыс. руб. за кв. м. с торгом! Например, по такой цене на участке ИЖС продается полностью завершенный двухэтажный дом 2017 года постройки площадью в 110 кв. м. В доме выполнен качественный ремонт и внешняя отделка по европейским стандартам. Исходя из желания владельцев, оформить встречную покупку «двушки» в этой же локации они являются людьми стремящимися оптимизировать активы.
Дома характеризуются большими рисками владения и меньшей ликвидностью на рынке аренды. Купленные в качестве дач или второго жилья эта недвижимость первой попадёт под нож кризиса. С учетом того, что средняя стоимость жилья в данном районе составляет 124 тыс. руб. за «квадрат» это более чем пристойное предложение. Оформление кредита на этот дом обернется в худшем случае лишь покупкой недвижимости по среднерыночной цене. Так видимую разницу цен в 104% вы переплатите лишь за 13 лет да и то по ставке в 8%. С учетом того, что сам дом стоит лишь 6,4 млн. руб. любой вменяемый домовладелец сможет вернуть займ за данный период, экономя деньги. Это намного выгоднее, чем покупать в кредит под 6,5% квартиры по среднерыночным ценам, которые затем удвоятся. Да, дом готовы приобрести не все, но кто сказал, что не бывает таких, же предложений квартир?
Начальная стоимость квартир реализуемых частниками начинается в Питере от 56 тыс. руб. за кв. м. или 2,6 млн. руб. Например, по такой цене продается однокомнатная квартира в Пушкинском районе города. Средний уровень цен там равняется 104 тыс. руб. за метр. Как и в первом случае, двукратное отставание от среднего уровня цен позволяет приобретать данное жилье в ипотеку, не опасаясь переплаты. Разумеется, делать это можно при безупречной юридической чистоте и прочих правилах качественной сделки. Но это является общим правилом при покупке недвижимости. А маргинально низкий уровень цен вовсе не является основанием для каких-либо проблем в будущем.
Экономим на ипотечных процентах или выбираем рассрочку
Помимо покупки жилья по ценам позволяющим компенсировать переплату по ипотеке можно использовать альтернативные виды кредитования или субсидирование со стороны застройщиков. Например, в Приморском районе города реализуется ЖК, где квартиры по цене от 3,5 до 14,6 млн. руб. продаются на условиях двухлетней беспроцентной рассрочки. Да, цена этой недвижимости если не равняется, то превышает средний уровень цен, на рынке составляя от 113 до 181 тыс. руб. за кв. м. Однако в случае альтернативной сделки или наличия солидного дохода это предложение может оказаться весьма привлекательным. Ведь это позволит досрочно выплатить кредит. А ряд квартир в ЖК характеризуются все-таки среднерыночным уровнем цен.
К числу наиболее привлекательных мер субсидирования застройщиками можно отнести их обязательства по выплате половины ипотечного платежа. Например, на таких условиях продаются квартиры в одном из ЖК Пушкинского района. Там стоимость недвижимости составляет от 86 до 114 тыс. руб. за кв. м. А ввод дома планируется на 2-4 квартал 2021 года. Для сравнения средняя стоимость нового жилья по району составляет 91 тыс. руб.
Помимо этого есть предложения выплаты процентов по ипотеке в течение 8 месяцев 2020 года. Это предложение действует для ЖК в Приморском районе города. Реализуемое там жилье предлагается по цене от 91 до 143 тыс. руб. за кв. м. и запланировано к сдаче в первом квартале 2022 года. Средний уровень цен по району находится между обозначенными диапазонами, что делает предложение вполне пристойным. Озвучивает его достаточно известная компания, что позволяет надеяться на завершение проекта и выполнение самих обязательств по кредиту.
Также ряд застройщиков предлагает ипотеку на условиях куда более льготных, чем вышеозначенные 6,5% Правительства. Например, во Всеволожском районе Ленинградской области предлагаются к реализации квартиры стоимостью от 90 до 105 тыс. руб. за кв. м. в доме, запланированном к вводу в 2-4 квартале 2020 года. Их предлагается купить по ипотеке со ставкой в 2,7%! Цена этой недвижимости слегка завышена. Однако с учетом низкого банковского процента предложение все же остается более выгодным, чем жилье по стандартной цене и такой же ипотечной ставке.
Отдельно стоит упомянуть крупные скидки, которые начинают появляться на рынке. Ряд компаний уже выставляют недвижимость по цене на четверть меньше, чем первоначальная. Это позволяет, как минимум оправдать три года ипотечного кредитования по ставке в 8%. А этого периода достаточно, чтобы накопить денег и попытаться закрыть кредит досрочно, сокращая переплату. Например, на таких условиях и по цене в 100 тыс. руб. продаются квартиры в Приморском районе города.
Итог
Как видим свет клином на льготной ипотеке от Правительства не сошелся. Рынок предоставляет возможности порой даже лучшие. В складывающейся ситуации время начинает работать на покупателя, как и всегда бывает в период кризиса.
Комментарии