В подъезде отвалилась штукатурка и сломался лифт? Ребёнка нужно везти в садик на другой конец города, а ближайшая автобусная остановка в 1,5 км? О том, кто виноват в каждом из этих случаев и ещё во многих других проблемах новосёлов, мы и поговорим сегодня.
Жители новостроек часто сталкиваются с различными трудностями: отсутствием поблизости инфраструктуры, проблемами с транспортной доступностью, «косяками» строителей в квартирах и т. д.
Дополнительной сложностью является ещё и то, что не всегда понятно — кто же несёт ответственность за эти недостатки. Где начинаются и заканчиваются полномочия застройщика, управляющей компании или городских властей.
Понять это не всегда просто, так как переадресация жалоб и просьб в другие кабинеты — одна из любимых забав различных бюрократических структур: от госорганов до офисов компаний.
Поэтому портал Novostroy решил раз и навсегда разобраться:
- кто и за что отвечает во время строительства новых жилых кварталов;
- как должны обслуживать уже построенные дома;
- почему к новостройкам нет дорог и маршрутов общественного транспорта.
Начнём разбираться по порядку: с этапов проектирования и начала строительства нового жилого комплекса.
Между городом и застройщиком
До ввода нового жилого дома в эксплуатацию ответственность распределяется только между девелоперскими компаниями и властями города. Первые предоставляют проекты, вторые их согласовывают. Или же отвергают с требованием что-то доработать. Вот как это выглядит на практике.
«Договорные обязательства застройщика перед городом в основном устанавливаются индивидуально и могут меняться в процессе длительной реализации большого проекта в зависимости от экономической ситуации, появления новых законодательных инициатив и других обстоятельств. При комплексном освоении территорий обязательств всегда больше, чем при строительстве точечных объектов», — сообщает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».
«Задача любого застройщика — создать комфортный для жизни и инвестиций объект недвижимости, и ещё на этапе проектирования предложить властям план по его интеграции в жилую среду квартала или района. Работа с государственными структурами ведётся почти на каждом этапе реализации здания: согласование внешнего облика, получение разрешения на строительство, подведение инженерных сетей… вплоть до ввода дома в эксплуатацию. Застройщик же полностью отвечает за результат, созданный сначала “на бумаге”, а затем – в жизни», — добавляет Александр Кравцов, управляющий директор Fizika Development (девелопер инвест-отеля VIDI).
О том, что происходит дальше, знает любой дольщик. После завершения работ застройщик должен сначала получить ЗОС (заключение о соответствии объекта техническим регламентам и проектной документации), а потом РВЭ (разрешение на ввод в эксплуатацию). Лишь после этого строительная компания может передавать квартиры своим покупателям.
Но и после получения РВЭ расслабляться дольщикам не стоит. Конечно, хорошо, что новостройку проверили специалисты строительного надзора и выдали разрешение. И всё же покупатели на приёмке жилья также должны всё досконально проверить и потребовать устранить недостатки, если таковые будут обнаружены.
И лишь после подписания акта приёма-передачи жилого помещения начинается новый этап бытия дома.
Между жильцами, застройщиком и УК
На сцену выходят управляющие компании, которые принято сокращать до УК. Об особенностях взаимодействия таких организаций с жильцами мы уже писали. Прочитать об этом можно в статье: «УК не без греха: за что ненавидят управляющие компании». Но и застройщик дома не может уйти от дел, пока идёт срок гарантийного обслуживания. О том, как распределяется ответственность между ним и УК расскажет Ася Левнева:
«После сдачи дома в эксплуатацию на него распространяется гарантия как минимум на 5 лет. Срок исчисляется с момента подписания акта приёма-передачи покупателем. В рамках гарантийных обязательств застройщик несёт ответственность за те недочёты, которые возникли в результате строительства дома. Это касается только конструктивных элементов здания: фундамента, стен, лестниц, крыши. На инженерное и технологическое оборудование гарантийный срок чуть меньше – от 3-х лет.
Но у многоквартирного дома много собственников, поэтому заявка на гарантийный ремонт конструктивных элементов здания подаётся через УК. Далее проводится комиссионное исследование, на котором присутствуют представители УК и застройщика, чтобы выявить ответственного. Если поломка возникла не по причине вандализма собственников или ненадлежащего содержания дома управляющей компанией, гарантийный ремонт компенсирует застройщик.
Если застройщик и генеральный подрядчик не являются одной компанией, то застройщик имеет все основания обратиться с претензией уже к подрядной организации.
Но довольно часто спор переносится в суд. Дело в том, что по закону УК обязана производить своевременный, а при необходимости и незамедлительный ремонт, вне зависимости от срока гарантии».
Город или добросовестный застройщик или «пробивные» дольщики
Пожалуй, больше всего претензий у жильцов новостроек к окружающему их пространству. Ярким примером и настоящим сборником всех проблем новых микрорайонов может служить намыв Васильевского острова в Санкт-Петербурге.
Это одна из самых активнозастраиваемых локаций в городе. Но при этом и одна из самых проблемных. Жители намывных территорий испытывают серьёзные трудности с транспортной доступностью и недостатком социальной инфраструктуры. Такая ситуация характерна не только для намыва, но и для многих других районов Санкт-Петербурга и других городов. Вот что об этом думает Александр Кравцов:
«Обычно камнем преткновения служит создание социальных объектов или новых дорог. Эти противоречия особенно актуальны для проектов комплексного освоения территорий с большими объёмами жилья и социальной инфраструктуры.
Например, застройщик обязан создавать все внутриквартальные проезды в своём объекте, но о прокладке новых улиц речи не идёт – это прерогатива профильных комитетов. Тем не менее, реализация программы по строительству дорог порой занимает больше времени, чем тот период, за который создаётся дом.
В результате в нашем городе нередко случалось так, что люди уже переехали в новые квартиры, сделали ремонт, но, например, до остановки общественного транспорта приходилось добираться по строительным плитам или просто по неосвещённой тропе. В таком случае жильцы обычно винят застройщика, который, наоборот, в этом случае выступает на их стороне и помогает инициативной группе в решении проблемы.
К счастью, сегодня таких примеров всё меньше. А при работе в центре города они отсутствуют вовсе».
К слову, совсем недавно портал Novostroy подробно разбирал тему транспортного обеспечения новых микрорайонов. Семь опрошенных нами экспертов из области девелопмента и градостроительства объяснили, в чём сложность прокладки новых дорог и автобусных маршрутов. Советуем обязательно ознакомиться с этим материалом.
Если вкратце резюмировать ответы экспертов, то вырисовывается следующая картина:
- Либо девелопер на добровольных началах позаботится о комфорте будущих жителей своих домов (построит необходимую дорожную сеть, пролоббирует запуск новых маршрутов общественного транспорта и т. п.). По закону делать это он не обязан.
- Либо активное сообщество дольщиков ещё до сдачи домов должно начать «пробивать» в инстанциях строительство новых дорог и запуск автобусных маршрутов.
- Либо всем займутся власти. Когда сочтут это нужным.
Последний вариант — наиболее распространён на практике. Это и кейс намывных территорий В.О. и многих других подобных локаций. На этом всё. Теперь, когда зоны ответственности чётко обозначены, вы точно будете знать, кто виноват в проблемах вашего дома и что нужно делать.
Комментарии 3
Цитата:"Но у многоквартирного дома много собственников, поэтому заявка на гарантийный ремонт конструктивных элементов здания подаётся через УК. Далее проводится комиссионное исследование, на котором присутствуют представители УК и застройщика, чтобы выявить ответственного. Если поломка возникла не по причине вандализма собственников или ненадлежащего содержания дома управляющей компанией, гарантийный ремонт компенсирует застройщик."
Просьба уточнить норму или Закон, по которому жители решают вопросы именно с УК, а не Застройщиком напрямую . или это никак не регламентируется?
Достаточно ли только заявки в УК или во время гарантийного срока всегда требуется дублировать свои претензии и застройщику? Просто вы написали про УК, а в нашем случае, застройщик теперь говорит, что от УК ничего не получал , все споки вышли, пока пока)
Повторю вопрос:
Как то регламентируется порядок обращения ремонта по гарантии ?
Если да, то как и согласно каких норм ?!
Все сроки вышли *