Одним из самых популярных материалов марта на нашем портале стала статья с подборкой прогнозов относительно рынка недвижимости в 2022 году. Но примечательнее всего в ней — количество комментариев.
Читатели написали много «хороших» слов про застройщиков, риелторов, да и про автора этих строк. Но больше всего возмущения у людей вызывает уровень цен на квартиры. Обязательно зайдите и почитайте эти высказывания. Там множество интересных мыслей. Приведём здесь лишь один ёмкий комментарий.
Если уж цены довели до таких эмоций человека с таким ником, наверное, они действительно чересчур высоки. Давайте посмотрим насколько.
Что сейчас с ценами на жильё
Если вы читаете эти строки, то наверняка в курсе того, как росли цены на жилые метры в последние годы. Но, на всякий случай, всё же напомним это. Итак, смотрим динамику изменения стоимости кв. м с января 2020-го по текущий момент.
Начнём со столицы. В начале 2020 года средняя цена кв. м в Москве, по данным портала irn.ru, составляла чуть более 180 тыс. рублей. Сейчас — перешагнула за отметку в 260 тыс. рублей. То есть за два года выросла примерно в 1,5 раза.
По Северной столице ситуация похожая. Аналитики БН на начало 2020 года фиксировали среднюю цену на рынке петербургских новостроек в 119 тыс. рублей за кв. м. Сейчас среднее значение – 196 тысяч рублей. Рост даже больше чем в 1,5 раза.
Сплошная линия — вторичный рынок, пунктирная — первичный. Данные: БН
И такая динамика характерна для многих российских городов. Даже из тех регионов, которые не являются центрами для внутренней миграции. К примеру, в Барнауле кв. м жилья в начале 2020-го стоил порядка 49 тысяч рублей. Сейчас — почти 89 тысяч.
Источник: domofond
Что уж говорить про южные города России, куда в последнее время всё чаще переезжают из других регионов. Так, в Краснодаре только за прошлый год цены на жильё выросли на 65% (источник портал Restate).
Цены упадут!
Примечательно, что стремительный рост цен начался в середине 2020 года. А это время максимальной неопределённости на рынке недвижимости. В первый весенний локдаун 2020 года останавливались стройки, закрывались офисы продаж застройщиков, не работали МФЦ.
Люди сидели по домам, боясь выйти на улицу. Останавливались предприятия. Аналитики прогнозировали увеличение безработицы и снижение реальных доходов граждан. Разве же в такой обстановке до покупки квартир?
В июне того года у нас выходила статья под названием «Выживут ли новостройки». Из неё следует, что продажи квартир на первичном рынке жилья Петербурга в мае снизились в два раза. Элементарные знания об экономике подсказывают: спрос резко упал — значит, продавцы должны начать снижать цены.
Но не тут-то было. У застройщиков оказался козырный туз в рукаве в виде льготной ипотеки. И цены на новостройки буквально полетели вверх. А с ними и вторичный рынок жилья.
Но вот сейчас точно упадут!
В 2022 году начался новый кризис, обусловленный другими причинами. Кажется, что вот сейчас-то точно цены должны пойти вниз. Судите сами. Во-первых, резко выросли ставки по ипотеке. По сравнению с теми цифрами, которые были несколько лет назад, эти кажутся просто грабительскими.
Во-вторых, с российского рынка уходят многие западные компании. Закрываются офисы и магазины, останавливаются производства. А значит, нашу страну ждёт рост безработицы.
Уже этого бы хватило, чтобы обрушить спрос на жильё. Не говоря уж о том, что всё это происходит на фоне многолетнего падения реальных доходов граждан, перегретых цен на недвижимость и высокой закредитованности населения.
И обвал спроса действительно случился. Ажиотажный спрос на покупку недвижимости в попытке сберечь деньги от инфляции спал ещё в марте. В первой половине апреля аналитики компании «Этажи» уже зафиксировали снижение количества бронирований квартир в новостройках на 50-55%.
Вот он момент истины? Сейчас цены пойдут вниз?
Не будем тратить лишних слов. Просто посмотрим динамику изменения стоимости кв. м жилья в Москве.
| Период | Цена за кв. м | Изменение цены за кв. м апрель 2022 |
| апрель | 324 509 | +5,06% |
| март | 308 858 | +3,95% |
| февраль | 297 115 | +1,38% |
| январь | 293 068 | +2,25% |
Источник: realtymag.ru
Да как так-то?!
Цены по-прежнему растут. И падать в ближайшее время не собираются. В Москве и Санкт-Петербурге уж точно. Если и можно составить консенсус-прогноз из мнения экспертов, которых мы опрашивали в последние месяцы, то он будет примерно таким:
Цены на жильё ждёт либо стагнация, либо небольшой плавный рост.
Об ожидании резкого падения цен не заявлял ни один эксперт. Можно найти много факторов, которые сейчас не дают стоимости кв. м жилья пойти вниз. Но вот только зачем пытаться найти экономические резоны для российского рынка недвижимости, если он рынком, по сути, не является.
Ведь опыт 2020 года показывает, что рыночные факторы на него не влияют. Это скорее казино. Не случайно на ум приходит аналогия с тузом в рукаве. Казино, как известно, всегда выигрывает. Потому что оно устанавливает правила.
В нашем казино есть несколько игроков, которые тоже никогда не проигрывают. Чтобы в этом убедиться, достаточно взглянуть на данные о прибылях крупнейших отечественных девелоперов за пандемийные годы.
Источник: наш.дом.рф. График с объёмами строительства среди крупнейших застройщиков России
За прошлые годы было заработано столько, что выигрывать здесь и сейчас необязательно. Можно пока попридержать ставки. Строительство по 214-ФЗ уже перестало быть похожим на пирамиду, которая развалится, если не будет постоянного притока новых вкладчиков.
Проектное финансирование от банков позволяет застройщикам почти не зависеть от текущего уровня продаж и притока денег. До поры до времени, во всяком случае.
Источник: наш.дом.рф. Данные о количестве строящихся объектов по типам финансирования
Даже если у застройщиков кончится терпение и они начнут снижать цены, то будут делать это с умом. Для этого существует немало ухищрений. Можно манипулировать предложениями, выводя новые пулы квартир на рынок или придерживая, в зависимости от обстоятельств. Или можно предоставлять в индивидуальном порядке выгодные рассрочки/скидки.
И это даже не будет видно в статистике. Ведь все приведённые графики и таблицы — данные с агрегаторов предложений. А цена в объявлении и цена продажи — это два разных понятия.
Так что застройщики могут держать нужные им цены очень долго. Многие месяцы. В оглядке на них также не упадёт и вторичный рынок. А если у застройщиков всё же начнутся проблемы, то всегда есть надежда на государство. Оно же их не оставит в беде.
Для остальных игроков остаётся либо следовать правилам и покупать квартиру по завышенной цене, либо остаться без своего жилья. Выбор незавидный, но что тут ещё поделаешь.
Комментарии 28
Не покупайте квартиры и дело то... Ждите когда будут уговаривать купить квартиру по адекватной цене.
Сами хапаете квартиры по дурным ценам, сами создаёте ажиотаж и повод для манипуляций с ценами, а потом жалуетесь. Сами во всем виноваты.
Научитесь довольствоваться что есть и не прыгать выше головы. А главное - не играйте с государством в долгосрочные игры на деньги по их правилам. У государства миллион и один способ вас обобрать. У вас ни одного шанса против них.
Будте счастливы от того что имеете. В момент можете и этого лишиться.
Абсолютно верное утверждение.
Кому невмоготу подождать пару лет покупайте вторичку с ремонтом
Она подскочила вдвое!!! Только идиот сейчас купит по двойной цене. Надо ждать.
Цены упадут в долларах. У государства тоже бюджет не резиновый чтобы давать деньги застройщикам. Падение цен в долларах начнется в конце 2022 усилится в 2023-2025
Риэлторы статьи что-ли пишут. Прям вот не упадут цены и всё.
А Вы думаете застройщикам зря государство субсидии платил и деньгами разбрасыввлись? Застройщики не хотят за свой счёт строить дет сады, школы, больницы и прочие гос учреждения. Это пассивы и прибыли не приносит. А договора и обязательства вынуждают строить. Вот и задрали цены что б быть в прибыли, а строить за счёт народа. Времена смуты идут. Государство, мошенники, преступники... уже и не различить кто есть кто и кто где...
Никогда не говори никогда
Рынок перегрет "инвесторами", многие покупали квартиры для сдачи в аренду, или просто зарывали деньги в бетон. Реально нуждающиеся вынуждены брать ипотеку, и переплачивать банку проценты. Застройщики, банки, риэлторы жируют, а население беднеет.
Риэлторы, как и манагеры в офисах жировали на продажах квартир и машин в 20-21 годах.
Почему так происходит и кому выгодно
---
сохранение цен выгодно только тем, кто с этого имеет доход (застрои, спекулянты и прочие). остальные не заинтересованы. в том числе и, кто хочет улучшить свои жилищые условия.
ну а как это делают, мы видим уже который год.
Нет продаж в СПб.В агенствах очень редкие сейчас сделки.
Сделки редкие, а цены не падают
в соседнем топике один из тусовки озвучил то, что и так все думают, но не говорят: только не снижайте, а то покупатели увидят и начнут ждать еще больших скидок, будем потом так же наперегонки понижать, как в прошлый раз повышали. хотя дело тут не только в психологии, наверное, ситуация изменилась давно и уж тем более она другой стала с этой весны.
Сегодня ставку по льготной ипотеке снизили до 9%, но должного эффекта это не даст, спрос на новостройки сильно не вырастет, а вот разброс с ипотекой на вторичку слишком большой, без движения на вторичном рынке, не будет и развития новостроя и скорее всего следующим шагом месяца через 2 будет введение льготной ипотеки на вторичном рынке. Так что снижения цен ждать не стоит.
Это называется :сделать хорошую мину при плохой игре.
Некоторые застройщики пытаются поднять цены, даже несмотря на отсутвие продаж, и кажется, что они дураки, а нет!
Недвижка росла когда была ставка 6 процентов, и люди верили что это хорошее вложение, верили в рост цен.
Сейчас и ставок таких нет, а если даже и вернут, люди не верят, что цена будет расти, не верят что найдётся другой дурак который у них купит квартиру.
Покупать надо на низах, а продавать на верхах.
Сейчас квартиры перегреты, и пузырь лопнет летом или осенью.
Пропустил, допишу.
Некоторые застройщики сейчас поднимают цену, так как хотят показать, что смотрите цена растёт, завтра будет ещё дороже.
Хотят искусственно создать ощущение роста цен, поддержать интерес.
Но ни один вмеемый человек сейчас квартиры покупать не будет, собственно и не покупают, иначе бы таких статей небыло
Да не, стагнация, а потом плавный рост. Застройщики приостановили проекты, объем строительства упал, а спрос как не крути есть и будет, и тут раз нового жилья мало, спрос на вторичку пойдет.
приостановка проектов - это только на словах, об этом они твердят в каждом интервью (обычно под такими материалами комментарии оставлять нельзя), но даже тут постоянно выходят статьи, что застрои не только выводят, строят и закладывают новые проекты, но и бьют рекорды по объему. и это логично - пока такая ситуация ,пока хоть кто-то хоть как-то будет покупать вчетверо дороже, нужно успеть продать как можно больше, а в будущем пусть хоть вообще спроса не будет, они к тому моменту просто свалят куда подальше. собственно так уже и есть, если верить Читателю или кто тут писал - можно сейчас вообще остановить стройку и то хватит на 2.5-3 года продаж. создать иллюзию дефицита на затоваренном рынке очень сложно - ну так недаром они и такие бюджеты на рекламу выделяют и мнения "независимых" "экспертов"
Мониторю цены на западное направление Москвы и Подмосковья. Те продавцы, которые хотят продать - сразу выставляют на млн дешевле. Однушки разом скинули 300тыс (думаю, при реальном торге ещё скинут).
Это уже вторая статья за сегодня, которая про "Цены растут!" и то, что заказная, видно сразу.
Так что ждём, господа, снижения цен. Раз так подгорает, что пишутся подобные статьи))
Вот я сейчас активно монеторю рынок, так как хочу вложиться в новостройку и если в период с 2020 по 2022 год в нашем районе запущено в строительство порядка 15 домов одновременно, то сейчас за первый квартал 2022 ни одного нового проекта, автор прав, падение не выгодно строительной индустрии, можно назвать это сговором, но что то подсказывает не то сейчас время, а про то что будет безработица и появятся квартиры ипатечников тоже слабо верится, государству совсем не выгодно сейчас понижение уровня жизни населения, так что думается что поддержка будет в виде заморозки платежей, и строительной отрасли, ну соответственно дальнейший рост.
Некоторые люди имеют малы профессиональный опыт и утверждают, что «цены на недвижимость не падают». Цена в кризисах 2008, 2014 годов падала. Сейчас грядут времена потяжелее. Кто сейчас покупает недвижимость в стройке сильно рискует. Напомню, что кризис 14 года пережили не все застройщики. Тот же ПИК уже уволил много сотрудников проектного отдела. Это может говорить о преддефолтном состоянии компании.
Пирамида запущена льготной ипотекой, и пока она ещё действует, падения не будет. Чтобы дальше поддерживать пирамиду следующим шагом будет введение льготной ипотеки на вторичном рынке. Высокие ипотечные ставки для квартир на вторичном рынке тормозят не только банковский бизнес, но и сдерживают развитие строительной отрасли. Ведь примерно половина покупателей новостроек — это люди, желающие улучшить свои жилищные условия, то есть те, кто продаёт имеющуюся квартиру и использует вырученные деньги для приобретения новой. Если кредиты на вторичное жильё малодоступны, возможности проводить подобные сделки сужаются. Так что не вижу тут аналогии с кризисом 2008 и 2014 года.
Есть законы рынка, а есть ваша надежда на ипотеку во вторичке и продолжение банкета вовремя чумы. Еще раз. Предстоящий кризис будет беспрецентным. 4 мая технический дефолт у РФ.
Хоть Химический, цены все ровно не упадут).
Да, согласен, цены не упадут, сегодня ещё ЦБ ставку понизит и на кредитную систему давление спадет немного.
Аахахахаххаааааа
Тем клоунам, которые написали эту дичь, уточню с их же слов:
Кризис 2020!
Цены упадут?
Нет!
Кризис 2022!
Цены упадут?
Нет!
Следовательно!!!! Чтобы цены дальше не упали, вам нужен новый кризис!
Нам кризис не нужен, миру кризис не нужен, а вам нужен!!! Чтобы цены не падали....
Авторы! Вы хоть понимаете, какую дичь вы несёте???!!!
Для справки: у нас в Иваново цены уже ползут вниз и никакое снижение ключевой ставки вас не спасёт, даже 12% на вторичку, потому что сейчас даже собаки знают: если что то купить сейчас, то БЕЗ КРИЗИСА это будет только дешеветь!!!!