Семейная ипотека больше не работает «по умолчанию». Почему покупателям стало сложнее получить льготный кредит

Эксперты рынка недвижимости рассказали Novostroy, почему получить семейную ипотеку стало сложнее, какие ошибки чаще всего совершают семьи и стоит ли откладывать покупку жилья в ожидании новых изменений.

Покупателей стало меньше, а спрос — осторожнее

После последних изменений семейная ипотека перестала быть инструментом, которым мог воспользоваться широкий круг покупателей. По словам основателя агентства «Любимова недвижимость» Софии Любимовой, часть потенциальных заемщиков, утративших право на льготную программу, переключилась на рассрочки от застройщиков. Тем не менее для семей с детьми семейная ипотека остается самым выгодным способом покупки квартиры.

Исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Бажджурак отмечает, что рынок уже пережил несколько волн ажиотажа. Перед вступлением в силу новых ограничений заемщики стремились успеть оформить кредит по действующим правилам, однако после их введения интерес к новостройкам заметно снизился.

При этом сам подход покупателей изменился. Как отмечает коммерческий директор Ashtons International Realty Роман Кузьмин, если раньше многие сначала выбирали квартиру, то теперь семьи начинают с проверки своего права на участие в программе, расчета платежеспособности и консультации с банком. Только после этого они переходят к выбору конкретного объекта.

Почему получить семейную ипотеку стало сложнее

Эксперты сходятся во мнении, что основные сложности сегодня связаны уже не с процентной ставкой, а с требованиями программы.

По словам Инны Скакуновой, руководителя ипотечного отдела AVA Group, наиболее заметным изменением стало правило «одна семья — один льготный кредит». Теперь супруги по умолчанию рассматриваются как созаемщики, что исключило многие схемы оформления, которыми покупатели пользовались ранее.

Кроме того, банки внимательно проверяют регистрацию родителей и детей, наличие гражданства ребенка, кредитную историю супругов и соответствие объекта требованиям программы.

Ярослав Бажджурак добавляет, что дополнительные сложности создают высокий первоначальный взнос и лимиты кредитования. Во многих регионах стоимость квартир уже существенно превышает максимальную сумму льготного кредита, поэтому покупателям приходится самостоятельно покрывать значительную часть стоимости жилья.

По словам Софии Любимовой, многие семьи до сих пор не понимают, можно ли использовать материнский капитал, учитывается ли уже имеющаяся недвижимость и какие объекты подходят под условия программы. Именно поэтому специалисты рекомендуют получать предварительную консультацию еще до выбора квартиры.

Главная ошибка — сначала выбрать квартиру

Практически все эксперты называют одной из самых распространенных ошибок неправильную последовательность действий.

Роман Кузьмин отмечает, что многие покупатели эмоционально выбирают квартиру, а затем выясняется, что воспользоваться семейной ипотекой именно для этого объекта невозможно либо семья не соответствует отдельным требованиям банка.

Инна Скакунова также рекомендует заранее проверить, участвует ли выбранный банк в программе, соответствует ли объект условиям льготной ипотеки и правильно ли оформлены все документы. Даже небольшие ошибки в справках или отсутствие необходимых отметок могут привести к отказу.

Еще одна распространенная ошибка — оценивать только размер ежемесячного платежа. По словам экспертов, важно учитывать общий семейный бюджет, возможные изменения доходов и все сопутствующие расходы по сделке.

Почему семейная ипотека остается главным драйвером рынка

Несмотря на ужесточение условий, семейная ипотека продолжает поддерживать рынок новостроек.

По словам Светланы Воеводиной, вице-президента по продажам строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг», именно программа обеспечивает значительную часть спроса. При этом говорить, что она напрямую разгоняет цены, некорректно. Основное влияние на стоимость жилья сегодня оказывают себестоимость строительства, стоимость проектного финансирования, логистика и рост цен на материалы.

Похожую точку зрения разделяет Инна Скакунова. По ее словам, девелоперы чаще конкурируют не ценой квартиры, а дополнительными условиями покупки — предлагают скидки, отделку, парковочные места, субсидированные ипотечные программы и другие инструменты, позволяющие сделать приобретение жилья более доступным.

Роман Кузьмин также отмечает, что покупатели сегодня оценивают уже не только стоимость квартиры, а весь финансовый сценарий сделки: условия кредитования, размер первоначального взноса, дополнительные расходы и перспективы владения недвижимостью.

Стоит ли ждать новых изменений

Практически все эксперты дают одинаковый совет: если семья уже соответствует условиям программы, имеет необходимый первоначальный взнос и нашла подходящую квартиру, откладывать покупку исключительно в ожидании новых решений не стоит.

По мнению Софии Любимовой, за время ожидания могут вырасти цены, уменьшиться выбор квартир или закончиться специальные предложения застройщиков.

Инна Скакунова напоминает, что действующие условия программы сохраняются до октября 2026 года, поэтому у покупателей пока есть возможность оформить кредит по текущим правилам.

Ярослав Бажджурак считает, что в ближайшие годы семейная ипотека, вероятнее всего, останется ключевой мерой государственной поддержки, однако программа будет становиться все более адресной. По его оценке, круг потенциальных участников постепенно продолжит сужаться.

Похожего мнения придерживается и Роман Кузьмин. По его словам, рассчитывать на возвращение прежних, более мягких условий не стоит. Поэтому решение о покупке лучше принимать, исходя не из ожиданий будущих изменений, а из собственной финансовой готовности и качества выбранного объекта.

Вывод

Семейная ипотека остается самым доступным инструментом покупки новостройки для тех, кто соответствует условиям программы. Однако сама программа уже перестала быть универсальным решением.

Если несколько лет назад многие начинали поиск с выбора квартиры, то сегодня эксперты советуют действовать в обратном порядке: сначала убедиться, что семья соответствует требованиям программы, заранее получить предварительное одобрение банка, проверить выбранный объект и только после этого выходить на сделку. Именно такой подход сегодня позволяет избежать отказов, лишних расходов и потери времени.