Федеральные власти в лице вице-премьера Марата Хуснуллина подтверждают отрицательную динамику на рынке ипотеки и объясняют проседание непростой экономической ситуацией, обещая «принять меры для донастройки и стабилизации рынка». Что может помочь вывести ипотеку из кризиса – в этом материале.
Актуальная ситуация на рынке
По итогам девяти месяцев этого года в России зафиксировано снижение числа ипотечных кредитов до 894,9 тыс., что на 35,9% меньше, чем в январе-сентябре 2021-го. В денежном эквиваленте разница, по данным Центробанка, составила 3,197 трлн руб., или минус 20,9%. А вот средний срок ипотечного займа вырос с 14-ти до 19-ти лет, или на 33%, по отношению к сентябрю 2021-го. В столице и Подмосковье период кредитования, по подсчетам аналитиков банка «Зенит», и вовсе увеличился на 42%.
«Последствием введения маркетинговых программ от застройщиков стало увеличение первоначального взноса, срока кредитования и общей суммы кредита. Уменьшилась только ипотечная ставка, которая традиционно использовалась как эффективный маркетинговый инструмент при продажах кредитного продукта.
Но из-за неопределенной ситуации в стране и сокращения горизонта планирования сумма переплаты перестала быть для потребителей существенным барьером на пути ипотечного кредитования», – убеждена директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.
По поводу уменьшенной ипотечной ставки гендиректор ХК «Сити 78» Артур Гайсин замечает, что эта ипотека выгодна не только, когда она дешевая, но и когда легко получить заем. Между тем некоторые банки стали тщательнее оценивать заемщиков и требовать более внушительный пакет документов для подтверждения платежеспособности. В частности, за последний месяц у банков появились такие негласные критерии для оценки заемщиков, как подлежит ли клиент мобилизации.
«Еще один новый и обязательный критерий – наличие поручителя или созаемщика, чего раньше не было. То есть нужно найти того, кто готов принять на себя ответственность полностью погасить твою ипотеку вместе с начисленными процентами, штрафами и пенями, если ты не сможешь сделать это самостоятельно», – говорит Артур Гайсин.
Существенно ухудшило ипотечные условия для россиян и то, что некоторые банки стали выдавать жилищные кредиты лишь при наличии залога в виде другой жилой или коммерческой недвижимости.
К слову, в условиях нынешней внешнеполитической обстановки изменилось отношение к ипотеке не только со стороны банков, но и россиян. Так, тревоги потенциальных заемщиков выросли из-за объявления о частичной мобилизации и введения спецрежимов в ряде территорий страны.
«Фокус внимания людей сместился на проблемы, никак не связанные с планированием будущего и тем более с решением квартирного вопроса с помощью жилищных кредитов», – комментирует коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак, отмечая, что подобной шоковой реакции не было ни в феврале, ни в марте, когда началась спецоперация.
Ближайшие перспективы
По мнению гендиректора девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексея Перлина, несмотря на все трудности, ипотека останется одним из самых эффективных инструментов стимулирования покупательского спроса. «Заемщиков особенно привлекают льготные и субсидированные программы. Учитывая, что базовые банковские ставки сегодня выросли и в среднем составляют от 10%, всё вышеперечисленное не только позволяет клиентам сэкономить, но и обеспечивает им комфортный ежемесячный платеж».
С тем, что высокая доля ипотеки в общем объеме реализации сохранится, согласна и Ася Левнева. «Для поддержания спроса девелоперы продолжат модифицировать льготные программы в зависимости от потребностей клиентов. Вместо ипотеки с околонулевыми ставками лидирующее место займут кредиты траншами».
Относительно ипотеки траншами поясним, что этот вариант подразумевает получение кредитных средств в два этапа. К примеру, выбранная недвижимость стоит 4,5 млн руб., и банк в рамках данной программы сначала оформляет заем на 1 млн руб., а после сдачи дома в эксплуатацию переводит на счет заемщика второй транш в 3,5 млн рублей.
По данным основателя строительного холдинга «Сенатор» Александра Леушина, в III квартале этого года в петербургской агломерации 66% сделок пришлось именно на кредиты траншами и околонулевые ставки по маркетинговым программам. «Эти инструменты оказались гораздо более эффективными, чем скидки и подарки, несмотря на увеличение общей суммы кредита и периода кредитования».
Впрочем, другую сторону медали никто не отменял, и в условиях риска очередного этапа мобилизации и закредитованности населения, доходы которого не растут, банки могут еще больше ужесточить требования к своим клиентам.
«Сейчас мы видим прогнозы ЦБ, в которых регулятор рассматривает несколько сценариев выхода из кризиса. Наиболее вероятным он считает «базовый», в котором экономика страны начнет расти в конце 2023-го, ведь уже сегодня банки и бизнес, по мнению ЦБ, показывают высокую адаптивность, – комментирует Ярослав Баджурак. – Опираясь на мнение аналитиков регулятора, можно предположить, что ипотечный сектор ждет сложный год, в течение которого ипотека, разумеется, сохранится, но вряд ли будет расти, тем более теми темпами, к которым мы успели привыкнуть за 2020-2022 гг. Весьма вероятно, что льготная ипотека под 7% не будет продлена. Среди льготных программ она пока остается наиболее востребованной, поэтому для большинства ипотечников реальные ставки снова станут двузначными».
Нельзя исключать и то, что в ближайший год цена квадратного метра пойдет вниз, тем более что стоимость недвижимости от региона к региону уже напоминает кардиограмму.
В целом, по мнению Ярослава Баджурака, делать прогнозы, как быстро восстановится ипотечный рынок, сейчас крайне сложно. Всё потому, что страна переживает кризис, отличающийся от известных событий 2008-го и 2014-го.
«Тогда ипотечный рынок был заморожен на год-полтора. Но стоит вспомнить, что в тот момент не работали государственные льготные программы. Не было механизмов эскроу-счетов и технологий проектного финансирования строительства. Эти рыночные инструменты, очевидно, сгладят негативное воздействие на ипотечный рынок. Но то, как скоро люди адаптируются к ситуации и вновь захотят улучшать жилищные условия, будет зависеть от позитивных геополитических новостей», – убежден эксперт.
Старые и новые способы преодолеть кризис
Говоря о возможных сценариях преодоления кризиса, нельзя не обратиться к зарубежным рынкам, где ипотечные ставки колеблются от 2 до 4%. «Поэтому там чаще приобретают любую недвижимость в кредит, а не за собственные средства. Исходя из этого, я считаю, что спрос на ипотеку возобновится только после того, как ипотечная ставка вернется к прошлогодним и позапрошлогодним значениям», – полагает Артур Гайсин.
Существующие же в России льготные ипотечные программы, по замечанию этого эксперта, распространяются преимущественно на семьи с детьми и военнослужащих. Это значит, что масштабирование субсидированных ставок на новые льготные категории могло бы увеличить количество ипотечных сделок.
Наряду с продлением программ льготной ипотеки и внедрением мер, увеличивающих доход населения, преодолеть кризис на рынке, по мнению коммерческого директора Optima Development Дмитрия Голева, также призваны запуск спецпредложений от застройщиков и ограничение роста цен на стройматериалы.
А какие меры выхода из ипотечного кризиса предложили бы вы?
Комментарии