Сбербанк и ВТБ с 1 апреля в очередной раз снизили ставки по рыночной ипотеке. И это не первая корректировка с начала года, несмотря на стабильность ключевой ставки, остающейся на уровне 21%. Чем можно объяснить такую динамику и по какой причине банки смягчают ипотечные условия – узнали у представителей рынка.
Причины снижения
Большинство экспертов объясняют снижение ставок тем, что ипотечный рынок сейчас «заглушен», а доля рыночной ипотеки остается крайне низкой по сравнению с льготным кредитованием. Поэтому банки стремятся стимулировать спрос и компенсировать сформировавшийся перекос.
Директор департамента ипотеки и первичного рынка АН «Этажи» в Москве Мария Сорока уверена, что причин по сути две. Во-первых, судя по докризисной истории, рыночная ставка в России обычно – это ключевая ставка плюс 2,5-3%. То есть потенциально финансовая модель позволяет банкам опуститься еще на «процентик-полтора». Во-вторых, с 1 апреля ЦБ опять начал контролировать полную стоимость кредита, которая не может быть выше определенной суммы. Соответственно, банки просто снизили процентные ставки для того, чтобы они укладывались в эти предельные значения с учетом дополнительных продаж.
Еще одна из причин – снижение ставок по депозитам. Кредитные линии для системно значимых банков стали доступнее, что позволило смягчить условия для клиентов, уверена руководитель ипотечного отдела холдинга AVA Инна Скакунова.
Кроме того, по словам коммерческого директора группы компаний «Вектор» Софьи Ковган, банки видят, что ключевая ставка достигла своего максимума и с высокой долей вероятности повышаться уже не будет.
Более скептично настроены игроки рынка частного домостроения, озвучившие мнение, что текущая динамика – это обычные маркетинговые «качели». «Ипотека, особенно на вторичном рынке, как встала, так и стоит. Проходят редкие сделки. То движение, что мы видим на земельном рынке происходит в основном за счет льготной ипотеки или в рассрочку. Пока только это держит наш рынок на плаву», – заявил эксперт по недвижимости девелопера «Зембери» Андрей Листьев. По его словам, изменение ставки на 1-1,5% банки могут легко «отыграть» и не скрывают этого: «Допустим, минимальная ставка в Сбере 26,7% на дом с землей. Но если вы не на зарплатном проекте внутри Сбера – плюс 0,5%, если первоначальный взнос меньше 50,1% – еще полпроцента. Вот вам и плюс 1% обратно».
Влияние на рынок
Основатель компании «Земля МО» Сергей Минаков считает, что доля рыночной ипотеки на текущий момент не просто низкая, а ее фактически нет. Поэтому если ставки снизятся, число сделок начнет расти как в сегменте ИЖС, так и в новостройках, что может поднять цены.
Однако пока снижение ставок носит ограниченный характер и направлено преимущественно на привлечение новых клиентов, а не на массовое оживление рынка, поэтому серьезного эффекта на цены ожидать не стоит, уверен основатель группы компаний Kronung Филипп Шраге.
Согласна с ним и Мария Сорока: «Я не предвижу и не предполагаю, что это снижение процентной ставки резко всколыхнет рынок. Скорее, это сигнал о том, что лед тает, теплеет. И в среднесрочной перспективе в этом году мы можем рассчитывать на снижение ставок до более-менее приемлемых значений. Как вариант 16% до конца года – размер ключевой вполне ожидаемый. При этом в прошлом году Франк Эрджи проводил большое глобальное исследование. Ипотечным заемщикам задавали вопрос – при какой ставке они готовы заходить в ипотеку? Так вот, при ставке выше 16% желающих не оказалось. То есть это уже заградительная ставка, по которой вряд ли человек решится на покупку».
По словам основателя инжиниринговой компании «Элемент» Алексея Лукьянчикова, рост доли рыночной ипотеки во многом зависит от доходов населения и уверенности в завтрашнем дне. Тем не менее, если тенденция сохранится, можно ожидать частичного перетока клиентов из сегмента аренды в покупку жилья.
Что нас ждет дальше
Безусловно, дальнейшее развитие событий будет в первую очередь зависеть от уровня ключевой ставки. То, что регулятор вместо увеличения держит ее на текущем уровне – сигнал о том, что ЦБ считает борьбу с инфляцией результативной.
В то же время, по словам Инны Скакуновой, каждый месяц действия высокой ключевой формирует отложенный спрос, который рано или поздно будет реализован. Поэтому ощутимое снижение ипотечных ставок быстро вызовет всплеск интереса к рыночной ипотеке.
Генеральный директор ведущего агентства недвижимости Genesis Group Екатерина Носова уверена, что в ближайшее время стоит ожидать дальнейших послаблений со стороны банков: например, программ с уменьшенным первоначальным взносом или дополнительных акций в партнерстве с застройщиками.
Филипп Шраге предполагает следующие вероятные этапы:
В краткосрочной перспективе (3–6 месяцев):
- банки продолжают корректировать ставки по рыночной ипотеке,
- конкуренция за клиентов остается высоким приоритетом, что создает условия для постепенного смягчения условий кредитования,
- динамика ставок ограничена текущим уровнем ключевой ставки.
В среднесрочной перспективе (6–12 месяцев):
- инфляция замедляется и улучшаются макроэкономические показатели,
- если регулятор идет на снижение ключевой ставки, это создает основу для дальнейшего удешевления рыночной ипотеки.
В долгосрочной перспективе (более года):
- пересматриваются подходы к ипотечному кредитованию,
- разрабатываются новые продукты и программы, более адаптированные к требованиям рынка и актуальные экономическим условиям.
Однако эксперты сходятся во мнении, что на текущий момент объективно оценить перспективы рынка довольно сложно, так как месяц или даже полгода – слишком маленький срок. Сергей Минаков предполагает, что изменения начнутся примерно через год, когда станет понятен масштаб последствий. Будут снижены и ключевая ставка, и проценты по ипотечным сделкам.
А пока, по словам Андрея Листьева, большинство покупателей просто ждут. И сколько им ждать – неизвестно.
Что банки придумали уже сейчас
Банки разрабатывают программы и договорные конструкции, в которых они могут дать покупателю недвижимости гарантии, пускай и призрачные, на то, что он дальше сможет обслуживать свой кредит, рассказывает Мария Сорока.
Например, у Сбербанка работает опция – 13 месяцев платеж минус 30%, а дальше в течение пяти лет возможно одно бесплатное рефинансирование внутри банка, снижение ставки в случае уменьшения ключевой.
Есть интересная конструкция снижения процентной ставки и у Совкомбанка. Это платная опция, но в договоре прописана гарантия того, что при отсутствии просрочек залог страхуется и ежегодно ставка снижается на 2%.
«Еще одна интересная конструкция – плавающая или переменная процентная ставка. Суть в том, что на весь срок кредита устанавливается не фиксированная ставка, а ключевая ставка плюс определенная надбавка. Чем это может быть интересно? Ключевая ставка в 21% достаточно дорогая. Есть риски, что она будет еще выше, но куда уже дороже. А вот перспектив снижения гораздо больше. Поэтому если есть возможность платить первые взносы под высокий процент, можно заходить в такой ипотечный договор, понимая, что дальше будет улучшение условий. Ну, либо идти рефинансироваться в другой банк», – поясняет Мария Сорокина.
Эксперт уверена, что именно в этом направлении банки будут двигаться и дальше – показывать клиенту, какие у них есть возможности снижения процентной ставки, если ключевая пойдет вниз.
Комментарии