В ВТБ уже подумывают о повышении минимального первого взноса для ипотеки на вторичное жилье с 10 до 15%. Не «убьют» ли «вторичку» такие нововведения и какой этот рынок имеет предел по первому взносу в текущих реалиях – в этом материале.
- Повышение до 15% не может не волновать
- Логичный и ожидаемый шаг
- Повышение первого взноса – меньшее из зол при таком «ключе»
- Где предел?
Повышение до 15% не может не волновать
Увеличение минимального первоначального взноса (ПВ) по ипотеке с 10 до 15% – мера, которая может оказать заметное влияние на вторичный рынок недвижимости. То, что ВТБ как один из крупнейших игроков на рынке кредитования рассматривает такую возможность, не может не волновать потенциальных покупателей – уверен совладелец агентства элитной недвижимости Wellside Александр Седов:
«С одной стороны, увеличение первоначального взноса подразумевает повышение финансовой надежности заемщиков, снижение рисков для банка и, как следствие, может привести к снижению процентных ставок по ипотеке. Это создает более стабильную экономическую среду, которая, в свою очередь, благоприятствует инвестициям в долгосрочные активы, включая недвижимость.
С другой стороны, увеличение порога вступления на рынок недвижимости может отпугнуть часть потенциальных покупателей, не обладающих достаточным количеством свободных средств. Это особенно актуально для вторичного рынка, где сделки часто совершаются быстрее и предполагают меньший первоначальный взнос по сравнению с первичным рынком. Сокращение числа покупателей может привести к снижению спроса и, как следствие, к падению цен на "вторичку"».
Логичный и ожидаемый шаг
Девелоперу же авторского жилого кластера RDD в Новой Москве Владимиру Щекину увеличение минимального первоначального взноса на вторичном рынке сейчас представляется логичным шагом, который необходим для снижения рисков кредиторов.
«Высокие ставки означают большие ежемесячные платежи, то есть увеличивается нагрузка на бюджет заемщиков, – комментирует Владимир Щекин. – Низкий первоначальный взнос открывает доступ к клиентам, которые потенциально могут не справиться с такими высокими платежами уже в период действия ипотеки. Поэтому первоначальный взнос придется повышать на фоне высоких ставок».
После увеличения первоначального взноса на первичном рынке, было ожидаемо, что аналогичное решение может затронуть вторичный рынок, – вторит мнению Владимира Щекина президент девелоперской компании G3 Group Олег Гулеватый. «Как и в случае с первичным рынком, увеличение ПВ на 5% не обрушит рынок, так как по факту это единовременная фиксированная выплата. А вот повышение ключевой ставки, а вслед за ней прогнозируемое повышение ставок по ипотеке (уже сейчас в крупных банках средние значения – 16-17% годовых) отразятся на сумме ежемесячного платежа».
Повышение первого взноса – меньшее из зол при таком «ключе»
По словам ипотечного брокера АН «Городской риэлторский центр» Юлии Маркиной, повышение минимального первоначального взноса для ипотеки на «вторичку» с 10 до 15% не окажет существенного влияния на ситуацию со спросом на этом рынке недвижимости.
«Даже подъем до 20% не окажет особого воздействия. Если выражаться образно, это меньшее из зол, наблюдающихся сегодня в этом сегменте, – говорит Юлия. – Гораздо большее влияние на вторичную недвижимость оказывает повышение ключевой ставки. Сейчас средний годовой процент составляет 15%, в скором времени он может повыситься до 17%».
При таких ставках ежемесячные платежи становятся очень высокими. «Например, платежи по квартире стоимостью 8 млн рублей при первоначальном взносе в 15% и на срок 30 лет составят 96 тысяч рублей. Такая ипотека недоступна многим россиянам. Поэтому спрос на "вторичку" в ипотеку будет в ближайшее время падать именно по этой причине, а не из-за повышения первоначального взноса», – считает Юлия Маркина.
Разделяя точку зрения коллеги, коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев отмечает, что при ключевой ставке 15% спрос на вторичном рынке и так значительно сократится, независимо от величины первоначального взноса.
«На "старый фонд не распространяются льготные ипотечные программы, при этом он, в отличие от ликвидных новостроек, не обладает высокой инвестиционной привлекательностью. Полагаю, что в ближайшие месяцы на вторичном рынке будут преобладать срочные сделки и покупки с наличными, совершаемые лицами со сравнительно небольшими накоплениями. При этом в 2024 году, на мой взгляд, ключевая ставка вернется на уровень не более 10%. В этих условиях на вторичном рынке будет наблюдаться оживление».
В то же время Дмитрий Голев полагает, что увеличение первого взноса до 15% не станет непреодолимым препятствием для клиентов. «Большинство банков давно самостоятельно установили подобный лимит. Кроме того, сами клиенты предпочитают взнос 15% с целью смягчения условий кредита».
Где предел?
По прогнозам Владимира Щекина, минимальный предел ПВ, скорее всего, будет постепенно подниматься до 20-30% от стоимости квартиры.
Дмитрий Голев в свою очередь заявляет, что возможное дальнейшее повышение показателя до 20% нанесет значительный удар по вторичному рынку, так как вынудит клиентов продолжать откладывать средства, что нелегко в условиях инфляции.
Александр Седов добавляет, что в текущих экономических условиях, когда стабильность рынка недвижимости зависит от множества факторов, включая экономическую политику государства, уровень инфляции и покупательную способность населения, оптимальный размер первого взноса может варьироваться. При этом девелопер призывает придерживаться сбалансированного предела по первому взносу, поскольку слишком высокий порог сделает покупку жилья недостижимой для большинства, а слишком низкий увеличит риски для банков и может способствовать образованию «пузыря» на рынке недвижимости.
«Решение о повышении минимального первоначального взноса должно опираться на тщательный анализ рынка и прогнозы его развития. Важно учитывать не только интересы банков, но и возможности потенциальных покупателей, а также общее состояние экономики», – подчеркивает Александр Седов.
Наконец, Олег Гулеватый напоминает, что ипотечный займ – это долгосрочная стратегия, поэтому важно не просто накопить на первоначальный взнос, но и обеспечивать ежемесячный платеж. «Предел по первоначальному взносу сложно вычислить. Но чем он выше, тем меньше основное "тело" кредита, а значит, и меньше ежемесячные платежи. Подытожив вышесказанное, отмечу, что структура спроса в большей степени зависит от ставки на ипотеку, чем от размера первоначального взноса», – резюмирует эксперт.
Подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками», чтобы быть в курсе главных новостей рынка недвижимости и получать свежие обзоры и аналитику.
Комментарии 2
Не переживет - туда ему и дорога.
Сами искусственно задрали цены вслед за новостроями, а теперь рассуждают, переживет или нет.
Вообще убрать все льготное кредитование, и рынок сам сбалансируется. Да, просядет по цене, но это и будут настоящие рыночные цены. А на рынке останется больше реальных продавцов и покупателей.
Дааа, рыночные