В ноябре рынок новостроек демонстрировал положительную динамику. Падение как будто замедлилось. Аналитики по-разному оценивают итоги конца осени. Статистика не дает однозначно мрачной или однозначной позитивной картины.
Удивительное дело. Застройщики сохраняют оптимизм, хотя продажи – ниже уровня прошлого года, и скорее всего они еще будут снижаться. Цены тоже сползают вниз. Но этот год вряд ли можно считать показательным – слишком много внешних случайных факторов, повлияло на ситуацию на рынке. Увы, следующий год тоже вряд ли можно считать предсказуемым.
Цены падают
Да, действительно, цены на новостройки стали снижаться. Это наконец-то заметили в ноябре аналитики Сбербанка из Домклик. В Московской области стоимость квартир на первичном рынке в среднем снизилась на 4%. Также снижение цен на новостройки фиксируется в Петербурге – здесь квартиры подешевели на 1%. Если верить выводам аналитиков, то квартиры в Москве дорожали (+3%). Строящаяся недвижимость в Татарстане вообще выросла аж на 14% – совсем невероятно.
Но есть и другие цифры. Росреестр по Москве зафиксировал снижении цен за год почти на 8%. «По результатам 11 месяцев средняя стоимость сделок на первичное жилье снизилась на 7,9% (17,8 млн рублей) к аналогичному периоду прошлого года (19,4 млн рублей), не жилье – подешевело на 10,7% (17 млн рублей) с 19,1 млн в январе-ноябре 2021 года», – заявил Игорь Майданов, руководитель Управления Росреестра по Москве. Падение в ноябре к ноябрю прошлого года еще больше – минус 17,9%! К сожалению, Росреестры других регионов такие данные не публикуют. Так что общей картины от авторитетного ведомства нам увидеть не дано. Удивляют разнонаправленные данные от Росреестра и Домклик (правда, Домклик считает только по ипотечным сделкам). Это позволяет манипулировать цифрами – хочется позитива, есть рост, хочется негатива, вот, пожалуйста, падение цен. При этом эксперты отмечают, что большинство потенциальных покупателей ждут снижения цен и не готовы приобретать недвижимость по текущим прайсам.
Нелицеприятная картина и с количеством сделок на первичном рынке. В Москве с января по ноябрь заключено сделок с жильем на 13,5% меньше, чем год назад. В ноябре по сравнению с прошлогодним ноябрем – минус 36,2%. Если хочется позитива, то лучше сравнивать с октябрем этого года – в ноябре Росреестр зафиксировал почти на 30% больше сделок. Хорошая новость. В Петербурге ситуация другая. По данным DataFlat.ru, продажи в городских комплексах в ноябре снизились только на 4%.
Вторичный рынок просел еще больше. Хотя данные Домклик большого падения не показывают. Последняя аналитика от Домклик рисует вполне респектабельную картинку, мало отражающую реальное положение дел. Так, в Москве «вторичка» подешевела на 1% в этом году, а в Петербурге подорожала на 3%. Риэлторы вряд ли согласятся с такими цифрами. «Цены реальных сделок (очень субъективно) на вторичном рынке в ноябре снизились на 2-3%. Против примерно 7-10% за октябрь. Практически стабильность», – отмечает Максим Ельцов, гендиректор «ПИА Недвижимость» (Петербург).
В общем цифр много, но однозначной картины они не дают. Даже ипотечные итоги способны запутать. Количество кредитов в этом году сократилось на 16%. Это плохо, ипотека перестает быть драйвером спроса. Объем взятых дольщиками кредитов вырос на 6%. Банки снова могут рапортовать о рекордах жилищного кредитования.
Без паники
Девелоперы положительно оценивают итоги ноября и полны оптимизма. Им лучше известно, что происходит реально на рынке. «В ноябре спрос начал восстанавливаться по сравнению с произошедшем в октябре спадом. Особенно заметна динамика последних двух недель ноября, где спрос превысил значения показателей августа. В этот период продажи в наших жилых комплексах выросли на 70%, что обусловлено семейной квартирографией объектов. По итогам ноября средняя площадь реализованных квартир в «Северной долине» и «Юнтолово» составила 49,5 кв. м, что выше показателей рынка практические на 10 кв. м», – комментирует Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург». По его словам, основным катализатором спроса стала информация о вероятной отмене льготной ипотеки и возможности субсидирования со стороны застройщиков. По предварительным итогам ноября, более 90% сделок в сегменте масс-маркет происходит с помощью льготной ипотеки и, в частности, субсидированным ставкам от застройщиков.
«Ноябрь – один из самых активных сезонов на рынке недвижимости, поэтому мы не заметили ни падения спроса, ни снижения числа ипотечных сделок. Последних наоборот стало больше, поскольку клиенты, как и девелоперы, ожидают возможной отмены льготной госпрограммы и хотят успеть воспользоваться ее условиями», – говорит Алексей Перлин, гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби» и Clementine).
«Восстановление спроса наблюдается в том числе в премиальном сегменте. В обществе растет уровень определенности, и граждане, ранее отложившие решение о покупке, теперь возвращаются на рынок. Кроме того, вновь стали выбирать московские новостройки клиенты, ранее переориентировавшиеся на покупку недвижимости за границей, например, в Турции и ОАЭ. В результате число проданных квартир и апартаментов в новостройках премиум-класса в ноябре выросло на 12,3% – со 154 до 173 лотов. Причем в эту статистику не вошли сделки по договорам купли-продажи, а на них приходится значительная часть покупок премиального жилья», – также оптимистично оценивает конец осени Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»).
Несмотря на отрицательную статистику этот год для девелоперов не стал катастрофичным. На днях компания «Самолет» объявила предварительные итоги за 2022 год. В частности, она увеличила выручку в этом году по сравнению с прошлым годом на 40% – до 189 млрд рублей. В следующем году «Самолет» рассчитывает увеличить выручку на 85% – до 350 млрд рублей. Думается, все крупные российские застройщики закроют этот год с положительными результатами. Плакать нет повода.
Комментарии