«Тучные» 2012-2014 гг. вновь возродили к жизни понятие «потребительской вакханалии», теперь же страна живет в других условиях: потребители озабочены сбережением собственного капитала, а у участников строительной отрасли сегодня «болит голова», как сохранить рентабельность и не вылететь с рынка. Мы решили узнать, на чём экономят застройщики и как это скажется на цене и качестве жилья.
«Масс-маркет» строится на грани рентабельности
Нестабильный курс национальной валюты повлек за собой рост цен на строительные материалы и технологии и как следствие привел к повышению себестоимости строительства. Выход для застройщиков был один — снижение издержек. К примеру, практически все крупные застройщики доступного жилья еще до кризиса перешли на отечественный бетон и кирпич. Сегодня доля зарубежных стройматериалов на российском строительном рынке невысока, по оценкам экспертов, она не превышает 20%.
«Оперативное импортозамещение на рынке лифтового оборудования, автоматики, строительных машин вряд ли возможно, а вот импортные отделочные материалы могут быть замещены отечественными достаточно быстро. Сегодня в «масс-маркете» все чаще используются отечественные отделочные материалы. Похоже, что подобная тенденция будет наблюдаться и в дальнейшем», — отмечает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».
Еще один способ оптимизации затрат — запуск собственных мощностей по производству стройматериалов. «Мы стараемся оптимизировать свои затраты, так как работаем в сегменте «эконом», где покупатели очень чувствительны к любым ценовым изменениям», — комментируют специалисты отдела маркетинга компании «УНИСТО Петросталь». В конце 2015 года компания запустила собственный завод по производству железобетонных изделий. Собственное производство позволило несколько снизить себестоимость строительных материалов по сравнению с прежним уровнем.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в свою очередь отмечает: «... в сегменте «масс-маркет» и так в основном использовались стройматериалы отечественного производства. Сегодня на этих статьях уже не добиться существенной экономии. В то же время, многие девелоперы бюджетного жилья и так работают практически на грани рентабельности»...
Ещё одной кризисной тенденцией становится сокращение средней площади квартир в классах «эконом» и «комфорт». При этом снижение такого показателя может иметь как положительные стороны, так и отрицательные. «Сокращение средней площади квартир в новостройках — это реальность, от которой никуда не деться, застройщики нацелены сегодня на удержании спроса хотя бы на уровне 2015 года, — говорит Ольга Романова, руководитель Отдела строящейся недвижимости ГК «Бюллетень недвижимости». — С одной стороны не так уж страшно стремление оптимизировать (читай — сократить) площади квартир различной «комнатности», уменьшая, таким образом, бюджет покупки. Тревожит другое: потихоньку привычка плодить «мелконарезанные» дома, под завязку набитые «студиями» и «однушками», становится массовой, а применительно к нашему региону она уже норовит «перетечь» из бюджетных пригородных зон Ленобласти в Санкт-Петербург».
Среди девелоперов «масс-маркета» есть и те, кто пока не торопится сокращать среднюю площадь квартир в своих новостройках, но при этом постепенно уходит от формата «студий». В 2015 году несколько крупных застройщиков местного рынка («ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» и «Строительный трест» и др.) объявили, что полностью отказываются от формата квартир-студий, считая, что «малометражки» в любом случае уйдут в прошлое и кризис в экономике лишь притормозит этот процесс, но не более...
«Бизнесу» и «элите» импортозамещение пока не «светит»
В сегментах дорогого жилья подобрать отечественную альтернативу современному инженерному оборудованию и дорогим отделочным материалам сложно, а то и невозможно в принципе. Как показывает практика, «верхние сегменты» сегодня наиболее зависимы от импортных стройматериалов. По оценке экспертов, в «бизнес-классе» на них приходится до 50% от общего объема поставок, а в элитном сегменте до 60-65%.
«Использование качественных стройматериалов и оборудования в процессе возведения жилья элитного класса находится в приоритете у любого застройщика этого рынка. Несмотря на сложную экономическую ситуацию, доля импортной составляющей в «премиальном» сегменте остается на высоком уровне, — уточняет Андрей Петров, руководитель Центра элитных проектов «Петербургская Недвижимость». — Практически все инженерные системы и техническое оснащение домов насыщены импортным оборудование, так как именно такие узлы и агрегаты в процессе эксплуатации отличаются долговечностью. За рубежом закупаются высокоскоростные лифты, высококачественные оконные системы и системы безопасности».
Аналогичная ситуация сложилась и на этапах отделочных работ. Для современных новостроек категории «бизнес» и «элит» необходимо, чтобы фасады как можно более эффективно сберегали тепло, а декоративная штукатурка обладала свойствами самоочищения, что позволяло бы поддерживать внешнюю эстетику дома. Подобных технологий в отечественном производстве пока нет — утверждают специалисты. И при этом подчеркивают необходимость модернизации российского производства и расширения ассортимента аналогичной продукции отечественных производителей.
«Наша компания для отделки домов «бизнес-класса» использует в основном импортные материалы. Например, плитка, светильники, лакокрасочные материалы, лифты – все преимущественно из-за рубежа либо изготовлено в России, но на импортном оборудовании и по лицензии, что повышает стоимость конечного продукта. Считаю, что экономить на строительных материалах не стоит, даже если это не влияет в целом на качество работ и безопасность здания», – сообщила Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1».
Отказывается экономить в кризис и ещё один крупный девелопер с опытом реализации проектов дорогостоящего жилья — компания «ЮИТ». «Нам крайне важно доверие наших покупателей и собственная репутация. И хотя у нас, как и у всех застройщиков, в 2015 году заметно выросла себестоимость, мы не будем ее сокращать в ущерб качеству продукта. Вместе с тем, мы постоянно анализируем запросы наших клиентов, также ставших более чувствительными к бюджету покупки, и учитываем их при разработке будущих проектов, — говорит Максим Соболев, директор по маркетингу и продажам «ЮИТ Санкт-Петербург». — Замечу, что наша строительная отрасль и ранее имела весьма высокий уровень локализации. В общестроительных работах мы всегда использовали материалы местных производителей – в частности, цемент, арматуру и т. д. Доля импорта в общем объеме строительных материалов у нас составляла порядка 10-20%. Однако, в отделочных работах доля материалов из-за рубежа намного больше».
Судя по всему, миновал дорогие сегменты и тренд сокращения средней площади квартир. А вот курс на оптимизацию планировок «элитные» застройщики похоже уже взяли.
Кстати, существенным фактором, влияющим на себестоимость квадратного метра жилья любой категории, является цена земельного участка. По данным застройщиков, стоимость «земли» может доходить до 50% от общего бюджета новостройки. Здесь в выигрышной ситуации окажутся девелоперы, которые заранее озаботились приобретением земли. «Большая часть участков земельного банка Компании Л1 покупалась еще в конце 90-х годов, до всех последних кризисов и введения процедуры тендеров, когда цены на лоты стали максимально накручивать. Поэтому сегодня доля затрат на землю у нас незначительна (около 5-7%), что позволяет компании предлагать своим клиентам жильё на весьма привлекательных условиях», — отмечает Надежда Калашникова («Л1»).
Государство должно помочь
По мнению как экспертов, так и девелоперов, основные факторы, которые реально приведут к снижению себестоимости строительства, связаны с необходимостью встречных усилий от государства.
Олег Репченко (IRN.ru):
«Раньше власти ставили жесткие условия по строительству не только социальной, но и дорожной инфраструктуры и застройщики могли себе позволить такие статьи расходов. Сейчас таких ресурсов у бизнеса остается все меньше, поэтому часть инфраструктурной нагрузки государству стоило бы взять на себя. Еще одна необходимая мера – снижение стоимости земли под строительство, сокращение сроков получения разрешительной документации (ведь все это время застройщик не может продавать жилье и платит проценты по банковским кредитам) и снятие других административных барьеров. Сегодня многое зависит от «власть предержащих». Если они пойдут навстречу строительному бизнесу, это приведет не только к повышению доступности жилья, но и увеличит шансы на то, что снижение себестоимости не скажется на качестве строительства».
Комментарии 1
Посетитель (бывалый)
Замечаю, что снижается высота потолков, застройщики отказываются от строительства доп.объектов и от отделки и продажи мебели с техникой