Рассказываем о самых важных событиях в сегменте индивидуального жилстроительства по итогам года, сложившихся трендах и перспективах на 2024-й.
Общая оценка
По мнению опрошенных экспертов, рынок ИЖС в уходящем году сохранил себя и показал отличные результаты. «Мы вышли на уровень 2021-го и по большому счету 2020-2023 гг. показали стабильность загородного рынка, – комментирует генеральный директор Suvantojärvi Артем Чесноков. – При этом рынок растет равномерными темпами как в качестве, так и в количественных показателях. Да, есть рост среднего чека, но ведь это и показатель уровня дохода населения. А значит, мы справились со всеми невзгодами и на сегодня ничто не может помешать развитию».
В дополнение директор по продажам компании «Роквул» Максим Тарасов приводит цифру 58%. Именно столько, по его словам, в 2023 году приходится на долю ИЖС от всей новой жилой застройки. «Постепенное смещение центра тяжести в сторону ИЖС объясняется в числе прочего мерами государственной поддержки этого направления и появлением доступных ипотечных программ для желающих сменить городскую квартиру на собственный дом», – отмечает эксперт.
Самые важные события года
Уходящий год запомнится, прежде всего, тем, что в 2023-м пять раз возрастало значение ключевой ставки ЦБ, которая в декабре достигла 16%. «Несмотря на столь высокий процент, это не повлекло снижения спроса на строительство ИЖС в ипотеку. К примеру, в нашей компании было более 3000 заявок направлено в банки на строительство дома с использованием заемных средств. На строительный бум в непростое и непредсказуемое время повлияло еще и желание потребителей успеть воспользоваться выгодными льготными ипотечными программами, по которым, к слову, меняются условия 23 декабря 2023 года. Теперь первоначальный взнос по таким программам составит 30,1% от суммы кредита», – говорит креативный директор СК «Дачный Сезон» Тимур Дасаев.
Отмечает по итогам года Тимур Дасаев и наблюдающееся падение спроса на первичные квартиры, тогда как количество желающих построить для себя загородный дом, напротив, растет. «Именно построить, а не приобрести готовый, – подчеркивает девелопер, поясняя, – это обусловлено тем, что средний срок продажи готового дома составляет 1-3 года, соответственно, это недвижимость, построенная в период пандемии, а соответственно, построенная и продающаяся дорого. Поэтому потребитель выбирает среди всего предложения строить дом самостоятельно. Ведь это обходится дешевле, чем покупка готового, а площадь такого жилья кратно больше, чем сравнимая по стоимости городская квартира».
Помимо прочего, в 2023-м ввели аккредитацию строительных компаний в банках. «Таким образом избавляя потребителя от множества компаний-однодневок», – обращает внимание Тимур Дасаев.
Что еще и как изменилось
Спрос на рынке ИЖС в 2023-м вырос многократно. «К примеру, в Санкт-Петербурге компанией "Дачный Сезон" было заключено в 4 раза больше договоров на строительство, чем за аналогичный период прошлого года. В Москве такая же тенденция. Люди хотят успеть воспользоваться выгодными предложениями от строительных компаний и банков, поскольку стоимость строительства только возрастает, – рассказывает Тимур Дасаев, добавляя, – активно стала внедряться одна из вышеупомянутых льготных ипотечных программ – IT-ипотека».
К слову о льготном ипотечном кредитовании, оно в развитии сегмента ИЖС играет все более важную роль благодаря новым банковским продуктам для кредитования. «Если ранее безоговорочным лидером был "Россельхозбанк", то сегодня все больше банков презентует новые ипотечные продукты для индивидуального домостроения. Например, недавно льготное кредитование на строительство частного дома запустил "Почта Банк". Растет выдача кредитов на ИЖС и в ВТБ», – замечает архитектор-девелопер, основатель бюро Stankevich.Design и архитектурного бренда Domko Сергей Станкевич.
Возможности льготной ипотеки привлекают в сегмент все больше девелоперов. «Свою роль в росте популярности ИЖС сыграл и принятый в ноябре закон об освобождении подрядчиков от НДС при строительстве индивидуальных жилых домов с применением эскроу-счетов, – продолжает Сергей Станкевич. – Количество новых проектов растет, и предложение увеличивается, пропорционально росту спроса. На рынок выходит все больше ленд-девелоперов (ленд-девелопмент – освоение земельного участка с целью увеличения его стоимости и максимизации прибыли ред.), увеличивается количество сделок с большими массивами земельных участков, которые межуются и превращаются в земли под коттеджные поселки. Инвестиции в девелоперские проекты ИЖС продолжат увеличиваться, в том числе и в доходную недвижимость в ИЖС».
Усиливающаяся конкуренция между ленд-девелоперами приводит, в свою очередь, к появлению новых интересных концепций. «Мы видим, что в новых проектах все чаще подводятся не только инженерные коммуникации, но и оптоволокно, кабельное телевидение, разрабатываются фирменные мобильные приложения для поселков, обустраиваются общественные зоны, детские и спортивные площадки», – приводит примеры позитивных изменений в сегменте Сергей Станкевич.
Прогнозы на 2024-й
Благодаря стимулированию развития рынка ИЖС в следующем году мы сможем наблюдать усиление интереса потребителей к этому сегменту недвижимости – уверен директор по развитию компании «Астерра» Константин Злобин. «Ценовая политика в этом сегменте сопоставима с покупкой квартиры в новостройке. Сегмент средне- и малоэтажного жилищного строительства в России устойчиво растет. Весомый вклад в развитие малоэтажного строительства внесли пандемия и последовавший экономический кризис. Расширение ипотечных программ также увеличило интерес потребителей к загородной недвижимости. Индивидуальное жилищное строительство в этом году опередило многоквартирное и по количеству введенных квадратных метров. Не исключаю того, что в следующем году тенденция сохранится. Для этого у нас есть все предпосылки».
Вторит коллеге Сергей Станкевич, также считающий, что интерес к сегменту ИЖС продолжит расти в 2024 году. «С одной стороны, это обусловлено вниманием со стороны государства, принимаются новые законодательные инициативы, призванные стимулировать рынок индивидуальных домов. С другой стороны, спрос населения на индивидуальные дома только увеличивается. С ростом стоимости квадратного метра в новостройках цены на индивидуальные дома все больше приближаются к квартирам. При этом собственный дом, безусловно, дает значительно больший комфорт и совсем другое качество жизни. Интерес к сегменту ИЖС со стороны населения подогревается, в том числе, и тенденцией к удаленной форме занятости, все больше россиян могут позволить себе работать из дома и жить за городом».
ИЖС-тренды
Переходя к трендам, Артем Чесноков считает, что следующий год может дать старт малоэтажному деревянному строительству, а также росту микродевелоперских проектов в коммерции. «Аренда/базы отдыха – этот рынок сильно перегружен спросом и отсутствием предложения. Сопоставимость цен по домам и квартирам и, соответственно, переход потребителей на сторону ИЖС – тоже текущий тренд».
В представлении Сергея Станкевича, в новом году будет развиваться тенденция к созданию микроклубных поселков внутри масштабных комплексных проектов. «Хоумбилдеры будут осваивать небольшие наделы на 4, 6, 8 домов. Домам-одиночкам будет все сложнее конкурировать с комплексной застройкой. Все больше поселений будет формироваться по общим признакам и интересам – фермерские поселки, поселки мастеров, творческие кооперативы. Мы ожидаем появления поселков с разноформатным жильем и признаками коливингов, где приоритет будет отдан в пользу общественных пространств и закрытых общественных зон, коворкингов и ретритных центров (места для проведения духовно-оздоровительных мероприятий – ред.)».
В то же время Сергей замечает, что с изменением условий льготной ипотеки и увеличением первоначального взноса до 30% гораздо больше покупателей будет интересоваться домами с отделкой «под ключ». «Свою роль в этом играет дефицит квалифицированных рабочих, которых все сложнее найти самостоятельно. К тому же, в отличие от квартир, в частные дома сложнее и дороже доставлять стройматериалы, и ремонт своими руками выглядит куда проблематичнее».
Следует из слов Сергея Станкевича и то, что в 2024-м наиболее популярной концепцией в ИЖС станет строительство одноэтажных домов площадью до 150 «квадратов». «Это связано не только с ростом стоимости земельных участков, все больше покупателей понимает бесполезность больших участков и отказывается от лишних трат. Это приводит к увеличению популярности проектов, формирующих приватное пространство внутреннего двора, с Т-, Г-, П-образным планом. Продолжается отказ от заборов, их роль выполняет глухой фасад. Также растет спрос на плоские эксплуатируемые кровли, мифы об их ненадежности остаются в прошлом. Архитектура тяготеет к простоте и минимализму, с уменьшением площади участков и уплотнением застройки естественным образом формируется отказ от архитектурных излишеств. Сохраняется приверженность "зеленому строительству", отрасль ожидает утверждения первого отечественного стандарта для ИЖС».
Об одноэтажные домах площадью около 100 кв. м как глобальном тренде-2024 говорит и Тимур Дасаев. «Кроме того, потребители стараются получить пакетное предложение (все в одной компании). Это может быть обусловлено как раз желанием включить все в сумму одной ипотеки, – добавляет девелопер, обращая внимание, – введение аккредитаций для компаний в строительной отрасли влечет негативный прогноз для мелких серых компаний, не успевших внести себя в реестр. Предполагаем закрытие многих таких организаций. В целом, есть надежда, что в том числе благодаря этой мере, рынок сбалансируется. Строительная отрасль планомерно избавляется от недобросовестных застройщиков и частников, работающих без договоров и соблюдений строительных норм».
Надеются в компании Тимура Дасаева и на продление льготных ипотечных программ. «Количество людей, строящих дом в ипотеку, достигает 80%. Это колоссальное количество. И 95% из них – это семьи. В связи с этим и дальше будет наблюдаться тренд на деурбанизацию и развитие загородной инфраструктуры».
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на сайте или подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками».
Комментарии