Итоги круглого стола «Недвижимость Санкт-Петербурга: что изменилось на рынке в период январь-июль 2009 г?»

15 июля в Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области прошел круглый стол «Недвижимость Санкт-Петербурга: что изменилось на рынке в период январь-июль 2009 г?». Участники обсудили сложившуюся ситуацию на первичном и вторичном рынках недвижимости, придя к единому мнению, что рынок значительно просел. Возможно, «дно» уже достигнуто.
На протяжении полугода риэлторы отмечали снижение количества сделок с недвижимостью. Основной причиной этого явления стала экономическая рецессия, которая затронула все рынки и вызвала массовые увольнения, снижения доходов и сворачивание кредитных программ. «Рынок недвижимости – отражение экономики, именно поэтому первые, кто почувствовал на себе экономическую нестабильность, - застройщики и девелоперы», - рассказывает Олег Пашин, заместитель директора компании "Петербургская Недвижимость".
Стремясь стимулировать спрос на объекты первичного рынка, застройщики пошли на значительное снижение цен, которые, по их мнению, балансируют на грани себестоимости. Так, по данным Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», снижение средней цены на квадратный метр в разных классах жилья в период с декабря 2008 года по июнь 2009 года составило: «типовое» с 80 тыс. руб до 72,5 тыс. руб.; «комфорт» с 117 тыс. руб. до 105 тыс. руб.; «элит» с 216 тыс. руб. до 198 тыс. руб. Комментируя динамику цен, г-н Пашин отмечает, что дома, которые находятся на высокой стадии готовности и сдаются в 2009 году, меньше всего потеряли в цене и квартиры в них продолжают пользоваться спросом.
Покупатели, которые из-за отсутствия кредитных средств ужались в финансовых возможностях, предпочитают выбирать объекты небольших площадей, даже если они расположены в непопулярных районах. Главное, чтобы подешевле. Именно поэтому, цена на объекты, которые были разработаны с маркетинговыми ошибками и спроектированы большими метражами, будет продолжать снижаться. Предложения практически по себестоимости – 50 тыс. за кв. м. в 3-4-комнатых квартирах уже присутствует в листингах.
Но при этом специалисты сходятся во мнении, что дальнейшего кардинального снижения цен ожидать не стоит. Сегодня единицы из девелоперов и застройщиков рассматривают возможность реализации новых жилых проектов, которые в лучшем случае будут построены через 1,5 – 2 года. Причем в их стоимость будут заложены процент инфляции и прочие экономические условия. Как заметил Эдуард Гоголев, генеральный директор ЗАО "Магазин квартир-2", только на рынке недвижимости происходит дефляция – снижение стоимости, когда в других секторах экономики наблюдается значительная инфляция.
Как в дальнейшем будет развиваться первичный рынок недвижимости, спикеры разошлись во мнении. Максим Чернов, генеральный директор АН "Адвекс-Московский", предположил, что долевая схема финансирования изжила себя и выход из нее будет болезненным. Противоположная точка зрения: финансирование объектов будет частично продолжаться за счет дольщиков, иначе возрастет кредитная нагрузка на застройщика, что приведет к удорожанию недвижимости на 15-20%.
В связи с тем, что первичный рынок недвижимости является базисом для формирования цен на рынке вторичного жилья, здесь также произошло значительное снижение и спроса, и стоимости. Причем специалисты отмечают, что рекламная цена от фактической отличается на 10-15%. По данным АН «Адвекс – Московский», торг при продаже однокомнатной квартиры может составлять до 20%.
В условиях экономической рецессии специалисты не берутся делать прогнозы, как поведут себя цены в ближайшей временной перспективе. По мнению г-на Чернова, на сегодняшний день предпосылок для роста цен нет. В свою очередь г-н Гоголев, вспоминает 2005 год, когда квадратный метр стоимостью 1000 долларов США считался дорогим и покупатели ждали снижения цен. Но в начале 2006 года, за два первых квартала, стоимость выросла практически в два раза. Апеллируя историческими фактами, риэлторы призывают покупателей с «живой» наличностью не откладывать покупку, а решать свой жилищный вопрос сейчас, когда цены ниже и выбор большой. Тем более, что намечается тенденция по снятию объектов с листингов собственниками, которые считают нынешнюю цену несправедливой.
«В нашей стране недвижимости всегда была самым надежным способом сохранения денежных средств, сейчас, когда нет четкого представления о дальнейшем развитии событий с рублем и долларом, это особо актуально», - комментирует г-н Пашин.
Особое внимание участники круглого стола уделили сделкам, которые проходят в рамках городских жилищных программ году их финансирование сократилось практически в 3 раза. По данным АН «Магазин квартир», количество сделок с привлечением субсидий снизилось в 5 раз. Особо остро негативные последствия ощутили на себе жители коммунальных квартир, шансы которых обрести полноценное жилье значительно убавились. Покупатели, которые рассматривают варианты проживания в историческом центре города, предпочитают приобретать новые элитные объекты у застройщиков, чем ввязываться в длительный и затратный процесс расселения «коммуналок». Без помощи со стороны городских властей в этом вопросе не обойтись.
Впрочем, такая же неблагоприятная ситуация происходит и с расселением ветхих хрущовок. В нынешних экономических условиях девелоперы не рискуют браться за данные проекты, как и осваивать земельные участки в удаленности от городских коммуникаций.
В целом специалисты рынка недвижимости отмечают, что жилищная проблема в России, а в частности Санкт-Петербурге, не решена и потребность в квадратных метрах еще не скоро будет удовлетворена. По статистике, на каждого жителя РФ приходится 22 кв. м., когда в Европе – 40, а в США – 70. Остается надеяться на скорейшее «выздоравливание» нашей экономики, роста благосостояния российского населения, что позволит каждому решить «квартирный вопрос».
Контактное лицо: Александра Жильникова, пресс-секретарь АРСП
+ 7 812 334 12 39, 710 58 57
e-mail: press@arspb.ru