Эксперты прогнозируют «громкий «БУМ!» на рынке несмотря на рекордные продажи жилья. Ленобласть под ударом.

Что на рынке 8657 5 февраля 2019 в 20:07 Дмитрий Синочкин
Эксперты прогнозируют «громкий «БУМ!» на рынке несмотря на рекордные продажи жилья. Ленобласть под ударом.

Итоги года в новостройках региона вполне благополучны. Но перспектива туманна.

За год строители сдали 3,9 млн кв.м жилья в Петербурге (плюс 11,4% к 2017-му) и 2,643 млн - в области (плюс 0,7%).

Долевка: городское Управление Росреестра зарегистрировало в 2018 году 89 320 договоров долевого участия – на 41,8% больше, чем в 2017-м; областное - 30 099 ДДУ за год, на 15,66% меньше. Но в целом по региону прибавка составила солидные 18,1%.

Упомянутые организации

По данным экспертов Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» продажи строящегося жилья в регионе составили около 5 млн млн кв. м (около 115 тысяч сделок). Из них: в городской черте - 3,8 млн кв.м, в пригородах и урбанизированных районах области - 1,2 млн. Доля города растет, продажи в области сокращаются (за год - минус 8%).

За минувший год на территории Петербурга и пригородной зоны ЛО в продажу вышло 196 новых объектов общей площадью 4,91 млн. кв. м (112 600 квартир). Из них 75 новых ЖК, остальное – новые очереди в действующих проектах.

Как говаривал Давид Гоцман, «картина маслом»: пять миллионов «квадратов» - продали, почти столько же - вывели на рынок; предложение в городских проектах несколько увеличилось (4,6 млн кв.м), в областных - несколько сократилось (1,1 млн кв.м). То есть, во-первых, рынок сбалансирован, во-вторых - застройщики вполне адекватно реагируют на изменения спроса. 

Цены в массовом сегменте ведут себя вполне предсказуемо: в городских проектах - плюс 8% за год, в пригородных - плюс 12%. То есть: выше уровня официальной инфляции, но ниже - реальных темпов роста цен.

Приведенные цифры свидетельствуют о стабильности и благополучии.

Как толстый лед на заливе - о надежности. До марта-апреля.

Упомянутые организации
ВТБ
Банк
Сбербанк
Банк

Потому что основным драйвером спроса на будущее жилье была дешевая ипотека. Но в октябре она закончилась - с первым повышением Центробанком РФ ключевой ставки. На подорожание финансовых ресурсов отреагировали все значимые участники рынка: стоимость ипотеки увеличили «Сбербанк», «ВТБ», «Газпромбанк». За ними потянулись и остальные. Аналитики считают психологическим барьером отметку 12%, сейчас (в среднем по больнице) кредиты обходятся в 11,25-11,75%. Встревоженный Минстрой заговорил о возвращении к государственному субсидированию. Но такие решения принимаются не вдруг, и в бюджете на этот год дополнительные затраты на господдержку кредитования не предусмотрены.

СМИ и участники рынка активно обсуждают неизбежный переход отрасли на проектное финансирование (плюс 15-20% в себестоимости - и минус 30-40% в объеме продаж). И ведомственные специалисты, и аналитики Ernst & Young сошлись в оценке: треть застройщиков кредиты не получат. Потому что банки им денег не дадут - из-за высоких рисков. Руководитель Минстроя Владимир Якушев даже заговорил о неких «небанковских продуктах», которыми «ДОМ.РФ (АИЖК)» поддержит «проблемных» девелоперов. (См. выше - про туманные перспективы). 

Кроме федеральных угроз есть и риски регионального уровня. Например, по новым правилам полгода просрочки с передачей квартир влекут за собой крайне неприятные последствия: администрация региона обязана написать в Росреестр представление о запрете регистрации сделок по таким объектам. А Росреестр, соответственно, прекращает регистрацию. В конце августа 2018-го был опубликован первый такой список из 39 областных объектов, в начале сентября к ним добавились 30 городских. У законодателя, конечно, были самые лучшие намерения: чтобы не множить количество обманутых дольщиков. По факту даже относительно благополучные проекты (мало ли по каким причинам бывают задержки), попав под запрет, немедленно проваливаются в финансовую яму. Любопытно, что с тех пор новые списки не публиковались. (Хотя количество «просроченных» объектов за прошедшие месяцы, конечно, увеличилось).

В Петербурге есть и позитивные изменения: с обновлением «вертикали» как-то утихли разговоры про Фонд социальной ответственности застройщиков. (Предполагался дополнительный сбор по 8500 рублей с «квадрата» - на социалку.

В области появились новые очаги напряженности: прокуратура усомнилась в законности распределения градостроительных полномочий, и под угрозой отмены оказались многочисленные поправки в генпланы поселений…

Суммируем: 2019 год для строителей вряд ли будет рекордным, но для всех участников рынка он, несомненно, окажется крайне интересным. Скука рутинных сделок не грозит ни покупателям, ни продавцам. 

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме
  • Что купить: участок, коттедж или таунхаус?
    7 февраля 2019 в 16:42 686

    На загородном рынке, если верить цифрам, царит стабильность. Объем сделок – на уровне прошлого года, цены меняются незначительно.

  • Дайджест января: метро под запретом, эскроу-апокалипсис, спрос падет
    31 января 2019 в 16:11 2439

    Начало года выстрелило, как крейсер «Аврора»: громко, хотя и холостым. Столько событий, что за всеми невозможно уследить. А все потому, что законодатели не знают, что делать с эскроу-счетами, застройщики мучаются мыслью, где брать дешевые деньги, банкиры – как не давать дешевые деньги, новые петербургские чиновники, безуспешно борясь с погодой, мечтают привести петербуржцев в светлое будущее, да не знают дороги.

  • Акции января: миллион сохрани, гараж забери, ипотеку даром возьми
    22 января 2019 в 12:56 2610 1

    Многие застройщики не стали изобретать в январе велосипед, а продлили декабрьские, новогодние акции. Но больше всего «порадовали» в начале года крупнейшие игроки на ипотечном рынке – они повысили ставки по кредитам. Новые, приятные акции, впрочем, тоже имеются.