Итоги года в новостройках региона вполне благополучны. Но перспектива туманна.
За год строители сдали 3,9 млн кв.м жилья в Петербурге (плюс 11,4% к 2017-му) и 2,643 млн - в области (плюс 0,7%).
Долевка: городское Управление Росреестра зарегистрировало в 2018 году 89 320 договоров долевого участия – на 41,8% больше, чем в 2017-м; областное - 30 099 ДДУ за год, на 15,66% меньше. Но в целом по региону прибавка составила солидные 18,1%.
По данным экспертов Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» продажи строящегося жилья в регионе составили около 5 млн млн кв. м (около 115 тысяч сделок). Из них: в городской черте - 3,8 млн кв.м, в пригородах и урбанизированных районах области - 1,2 млн. Доля города растет, продажи в области сокращаются (за год - минус 8%).
За минувший год на территории Петербурга и пригородной зоны ЛО в продажу вышло 196 новых объектов общей площадью 4,91 млн. кв. м (112 600 квартир). Из них 75 новых ЖК, остальное – новые очереди в действующих проектах.
Как говаривал Давид Гоцман, «картина маслом»: пять миллионов «квадратов» - продали, почти столько же - вывели на рынок; предложение в городских проектах несколько увеличилось (4,6 млн кв.м), в областных - несколько сократилось (1,1 млн кв.м). То есть, во-первых, рынок сбалансирован, во-вторых - застройщики вполне адекватно реагируют на изменения спроса.
Цены в массовом сегменте ведут себя вполне предсказуемо: в городских проектах - плюс 8% за год, в пригородных - плюс 12%. То есть: выше уровня официальной инфляции, но ниже - реальных темпов роста цен.
Приведенные цифры свидетельствуют о стабильности и благополучии.
Как толстый лед на заливе - о надежности. До марта-апреля.
Потому что основным драйвером спроса на будущее жилье была дешевая ипотека. Но в октябре она закончилась - с первым повышением Центробанком РФ ключевой ставки. На подорожание финансовых ресурсов отреагировали все значимые участники рынка: стоимость ипотеки увеличили «Сбербанк», «ВТБ», «Газпромбанк». За ними потянулись и остальные. Аналитики считают психологическим барьером отметку 12%, сейчас (в среднем по больнице) кредиты обходятся в 11,25-11,75%. Встревоженный Минстрой заговорил о возвращении к государственному субсидированию. Но такие решения принимаются не вдруг, и в бюджете на этот год дополнительные затраты на господдержку кредитования не предусмотрены.
СМИ и участники рынка активно обсуждают неизбежный переход отрасли на проектное финансирование (плюс 15-20% в себестоимости - и минус 30-40% в объеме продаж). И ведомственные специалисты, и аналитики Ernst & Young сошлись в оценке: треть застройщиков кредиты не получат. Потому что банки им денег не дадут - из-за высоких рисков. Руководитель Минстроя Владимир Якушев даже заговорил о неких «небанковских продуктах», которыми «ДОМ.РФ (АИЖК)» поддержит «проблемных» девелоперов. (См. выше - про туманные перспективы).
Кроме федеральных угроз есть и риски регионального уровня. Например, по новым правилам полгода просрочки с передачей квартир влекут за собой крайне неприятные последствия: администрация региона обязана написать в Росреестр представление о запрете регистрации сделок по таким объектам. А Росреестр, соответственно, прекращает регистрацию. В конце августа 2018-го был опубликован первый такой список из 39 областных объектов, в начале сентября к ним добавились 30 городских. У законодателя, конечно, были самые лучшие намерения: чтобы не множить количество обманутых дольщиков. По факту даже относительно благополучные проекты (мало ли по каким причинам бывают задержки), попав под запрет, немедленно проваливаются в финансовую яму. Любопытно, что с тех пор новые списки не публиковались. (Хотя количество «просроченных» объектов за прошедшие месяцы, конечно, увеличилось).
В Петербурге есть и позитивные изменения: с обновлением «вертикали» как-то утихли разговоры про Фонд социальной ответственности застройщиков. (Предполагался дополнительный сбор по 8500 рублей с «квадрата» - на социалку.
В области появились новые очаги напряженности: прокуратура усомнилась в законности распределения градостроительных полномочий, и под угрозой отмены оказались многочисленные поправки в генпланы поселений…
Суммируем: 2019 год для строителей вряд ли будет рекордным, но для всех участников рынка он, несомненно, окажется крайне интересным. Скука рутинных сделок не грозит ни покупателям, ни продавцам.
Комментарии