Цены на жилье приостановились где-то у верхней отметки, девелоперы не спешат выводить на рынок новые проекты.
В спорте это называется «сюрпляс». Велосипедисты балансируют у стартовой черты – кто первый рванет, тот проиграет.
Чиновники тоже сбавили активность. Споры вокруг продления «льготной ипотеки» на новостройки под 6,5%, похоже, пришли к консенсусу: в регионах с высоким спросом ее, скорее всего, прекратят оформлять с 1 июня, в депрессивных – оставят. Поставлена на паузу и легализация апартаментов. Теперь вице-премьер Марат Хуснуллин обещает соответствующий законопроект «к концу года». (Помнится, замминистра строительства Никита Стасишин тоже обещал «к концу года» - но прошедшего). Глава Минстроя Ирек Файзуллин вяло отбивается от упреков в том, что ведомство «допустило рост цен» (а как оно могло не допустить?) и валит все на металлургов. Ему возражают даже не металлурги, а сами строители: по расчетам Павла Горячкина, президента Союза инженеров-сметчиков, рост цен на арматуру добавил к стоимости «квадрата» 1500-2000 рублей. А квадратный метр в Петербурге за год подорожал на 23 500 рублей (данные сервиса DataFlat.ru), в спальных районах – почти на 40 000 (расчета аналитика Дмитрий Житкова – см. таблицу 2). Какая уж тут арматура...
Президент велел было «разобраться» с ростом цен на жилье, и даже дал поручение. Но что-то нам подсказывает, что этот вопрос будет плавно спущен «на тормозах». Даже с макаронами, и то не получилось, а там крупных производителей поменьше. Ввести госрегулирование цен в строительстве – верный и быстрый способ привести отрасль к краху.
Однако заветный рубеж – строить 120 млн кв. м жилья в год – никто не отменял. Правда, теперь его отодвинули с 2024-го аж на 2030-й, но условия задачи предполагают, что год от года жилья будут строить больше. А пока получается – меньше.
Федеральные чиновники и законодатели стараются, как могут: то предлагают легализовать «хаус-боты» (плавучие дома), то затевают законопроекты о «присоединении СНТ к населенным пунктам». Эта инициатива, конечно, позволит (на бумаге) увеличить количество жилья. Но создаст такой нормативный кавардак, что «дачная амнистия» покажется раем. Расширяют границы «семейной ипотеки», распространяя льготные ставки на дома ИЖС. Особенно это «приглашение в долги» уместно для многодетных семей, у 52% которых доходы на человека ниже уровня бедности.
Главный вопрос – емкость платежеспособного спроса. Доходы граждан падают, несмотря на заклинания Росстата. Обратите внимание: администрация предпочитает говорить о «росте зарплат», а не о «динамике реальных доходов». В составе покупателей резко выросла доля «частных инвесторов» - тех, кому не столько нужна квартира, сколько важно спасти деньги от обесценивания. Доля инвесторов среди покупателей новостроек в начале года (до обвала нефти, до скачков валютного курса и пандемии) составляла 5-7%, в начале 2021-го – от 25 до 40% и более.
Недвижимость – не единственный способ сбережения, конечно. За прошлый год на 5 млн (вдвое!) увеличилось количество брокерских счетов частных инвесторов на Московской фондовой бирже. За год было открыто более 1,8 млн индивидуальных инвестиционных счетов. Оборот по ним превысил 1,4 трлн рублей.
Процесс продолжается. В январе 2021-го из депозитов и с текущих рублёвых счетов ушло 845 млрд рублей...
Вот этот главный фактор неопределенности - навес «условно свободных денег» давит на рынок жилья. Насколько сильным будет это давление? И как долго оно будет продолжаться? Первые звоночки прозвенели. Арендные ставки снижаются, сроки окупаемости купленного впрок жилья растут. Приостановка роста цен делает проблематичными спекулятивные сделки (покупки с целью перепродажи). В середине февраля ЦБ заявил, что не планирует снижать ключевую ставку; представители крупных банков заговорили о повышении ставок до депозитам...
Ключевые показатели рынка петербургских новостроек перед очередным периодом неопределенности: предложение к началу 2021 года сократилось до 3,1 млн кв. м (в начале 2020-го – 4,43 млн. Вывод новых объектов снизился на 30%: 4,1 млн за 2019 год, 3,32 млн – за 2020-й. Динамика выдачи разрешений на строительство тоже не утешает. (См. таб. 1).
Дефицита жилья не будет: у девелоперов есть достаточный запас проектов, которые можно понемногу выпускать на рынок. Ровно столько, сколько необходимо, чтобы не уронить цены.
«За любым ростом, тем более таким высоким, следует как минимум стагнация или, скорее всего, спад», - предупреждает Максим Жабин, зам. генерального директора компании «ЛенРусСтрой».
«Такой динамики роста цен на рынке, как в 2020-м, мы, конечно, уже не ждём, - согласен Андрей Вересов, генеральный директор компании «Бронка Девелопмент». - В первую очередь это будет скорректировано постепенным снижением объёмов кредитования»...
Похоже, опережающими темпами будет развиваться малоэтажка. По данным компании «Петербургская недвижимость», спрос на этот формат в 2020 году увеличился 63%. Застройщики отреагировали оперативно: крупный проект в Пушкинском районе анонсировал холдинг Setl Group, малоэтажный комплекс в Стрельне начала возводить компания КВС, активно идет строительство сити-вилл на площадках Gatchina Gardens.
Руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова уверена, что этот спрос – не краткосрочная мода, а долговременная тенденция: «Малоэтажное строительство - шаг в сторону улучшения качества жизни в целом, конечно при условии минимальной плотности застройки и рекреационной инфраструктуры».
Вот насчет смещения активности девелоперов в зону ИЖС такой уверенности пока нет. В «1-я Академия недвижимости» отмечают рост интереса со стороны микродевелоперов: например, в КП «Сосновские горки» частный застройщик в феврале приобрел сразу 15 участков, чтобы летом вывести на рынок готовые дома.
Но, например, Дмитрий Зюзин, руководитель ГК «Т-Дом», призывает к осторожности: «Был рынок покупателя. А тут вдруг случился и на загородке на несколько месяцев рынок продавца. Но ненадолго и с оговоркой: спрос предъявлен на объекты в хороших локациях и по «старым» ценам...»
Так что и в загородной зоне будут действовать ограничители, прежде всего – слабое проникновение ипотеки (не более 5% сделок). И много покупателей ИЖС у многоквартирных домов не отнимет.
Приличных покупателей (тем более – с хорошей кредитной историей) на рынке все меньше. Но для уверенного прогноза слишком много переменных.
| 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | |
| СПб | 241 | 274 | 37 | 49 |
| ЛО | 57 | 82 | 20 | 25 |
Данные УГАСН по Петербургу и Комитета госстройнадзора ЛО
| Дек 19 | янв | февр | март | Апр | Май | июнь | июль | авг | сент | окт | ноя | дек | Год, % | |
| Центр | 185 704 | 188 456 | 197 272 | 199 436 | 204 552 | 202 728 | 205 244 | 208 631 | 214 258 | 215 001 | 214 110 | 218 504 |
219 424
|
18,2 |
| Спальн. районы | 188 456 | 119 752 | 121 090 | 122 260 | 124 853 | 125 068 | 127 060 | 128 514 |
133 028
|
136 129 | 141 297 | 149 659 | 157 930 | 33,4 |
| "Дальний город" | 90 328 | 92 678 | 93 843 | 94 029 | 95 366 | 96 285 | 96 902 | 98 718 | 98 718 | 110 667 | 117 566 | 119 928 | 122 425 | 35,5 |
| Пригороды | 91 151 | 93 138 | 95 842 |
95 427
|
96 982 | 97 840 |
98 168
|
96 278 | 95 550 | 100 336 | 103 953 | 110 606 |
109 484
|
20,1 |
| Область | 83 139 | 83 726 |
84 747
|
85 148 | 85 402 | 86595 | 87 740 | 88 475 | 90 174 |
91 784
|
93 924 | 95 724 |
96 798
|
16,4
|
Данные Дмитрия Житкова, ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Комментарии