Рынок жилой аренды подвергается воздействию противоречивых факторов. Ездить граждане стали меньше. Количество туристов тоже резко упало. Но многим уже не хватает на ипотеку, и они пополняют ряды арендаторов.
Летом в предыдущие годы в «туристических» городах отмечали пик спроса; в этом году сезон, по понятным причинам, не задался. Осенью собственники поднимали ставки под наплыв абитуриентов – тоже не случилось. (Много свободного предложения).
По сведениям аналитиков Avito, в Петербурге за месяц (в сентябре по отношению к августу) спрос вырос на 18%, в Москве – на 48%. Год к году рост еще заметнее: в целом по стране – плюс 39%, в Северной столице – плюс 33%, в южной – плюс 78%. Такие цифры приводит «Российская газета».
А вот ставки при этом практически не растут. В сегменте долгосрочной аренды – серьезное пополнение за счет вовремя «переобувшейся» краткосрочки. Раз нет богатых туристов – и небогатые абитуриенты сойдут.
С началом карантина эксперты повсеместно отметили снижение ставок, особенно заметное в городах-«милионниках»: трудовые мигранты массово поуезжали (кроме строительных), а вернуться оказалось непросто. Часть работников перешла на работу из дома; кто-то из них, вероятно, тоже снимал «поближе к работе».
В Петербурге почти не изменились ставки на аренду комнат: как было 11 300 – 11 500 рублей в месяц, так и осталось. «Единички», по данным портала BN.ru, упали в цене с 23 300 (в декабре) до 21 000 рублей. Среднестатистическую двухкомнатную в декабре можно было снять за 32 000, в начале сентября – за 28 300 рублей. Сильнее всего (естественно) провалились крупные квартиры – с 40 000 до 33 400. Соответственно, изменились и сроки окупаемости таких покупок: 12 лет – комнаты (доходность – около 8%), более 30 лет – трехкомнатные и более крупные (доходность – 4%). Впрочем, к этим цифрам надо относиться с известной осторожностью. И качество жилого фонда падает, и государство, со свойственной ему грацией, все прочнее обосновывается в сегменте аренды. А перспективные планы и вовсе выглядят недвусмысленной угрозой.
В Петербурге, по экспертным оценкам, регулярно сдается 120-140 000 квартир и комнат. Оборот – около 350 млрд рублей в год. Налоги платят и регистрируют договоры не более 5%. Четыре года назад Смольный, Управление ФНС и МВД подписали трехстороннее соглашение, чтобы «ввести контроль за уплатой налогов на доходы физических лиц от сдачи в аренду жилых помещений». Чиновники должны были передавать в налоговые органы сведения о договорах аренды и субаренды государственного жилья; полиция – проводить проверки. К процессу привлекли ГБУ «Горжилобмен», райжилагентства, УК, ТСЖ и ЖСК. (Удивляет отсутствие в этом перечне Росреестра). «Горжилобмен» регулярно рассылает запросы по ТСЖ: сообщите, мол, об арендодателях! ТСЖ, естественно, отвечают: таковых не выявлено. Доля «легальных» арендодателей понемногу растет, но уж очень неспешно. В 2017 году выявили 1150 таких квартир; сколько владельцев уплатили штрафы и налоги – неизвестно.
Правда, вице-губернатор Петербурга Николай Линченко, выступая на конференции, организованной еженедельником «Недвижимость и Строительство Петербурга», пообещал «навести порядок» в этой сфере. В Москве власти поактивнее: к выявлению «теневых» арендодателей привлекают домкомы. Но тоже без громких успехов. Новая ставка – на самозанятых: мол, платить 13% НДФЛ – граждан жаба душит, а 4% в статусе самозанятого – вроде не так и много. Но эта практика начала действовать лишь в 2020 году, так что итоги подводить рано. В массе собственники рассуждают так: пока не ловят – зачем платить?
Но общая установка на «прозрачность» всех электронных платежей, конечно, облегчит контролерам сбор доказательств. А с чего это гражданин А. каждый месяц 15-го числа переводит вам 25 000? Да и живет по вашему адресу?
Параллельный шаг – создание единой госплатформы для жилой аренды. Федеральный онлайн-сервис аренды жилья чиновники обещают запустить в 2021 году. Предполагается, что все квартиры там будут сдаваться легально, с регистрацией договоров. Правда, и налоги при этом будут обязательными. Пока неясно, какие такие особенные преимущества будет давать госплатформа по сравнению с Avito, ЦИАНом или Airbnb. Так что наиболее вероятный вариант – запретить все остальные варианты. (Росреестр пытается сейчас запретить сайты, продающие выписки из ЕГРН). Но такой радикальный шаг затрагивает интересы многих миллионов собственников и арендаторов. И на первом этапе наверняка приведет как раз к бурному росту «серого» рынка. А на втором – к увеличению ставок, хотя бы на величину налога.
Еще одно перспективное направление – строительство «доходных домов». (Об этом государство громко объявляет в третий или четвертый раз). Компания «ДОМ.РФ» заявила о намерении строить арендные дома в регионах. Жилье в них будет сдаваться по сниженным ставкам, прежде всего – очередникам. По словам руководителя госкорпорации Виталия Мутко, в России около 26 миллионов семей хотят улучшить свои жилищные условия, из них порядка 6 миллионов готовы рассматривать аренду. «ДОМ.РФ» хотел бы потратить на эти цели 650 млрд рублей из госбюджета. Пока участие «ДОМ.РФ» в развитии аренды сводилось к скупке (без конкурса) пулов апартаментов элитного или бизнес-класса. Схема с «доходными домами» - принципиально другая. Предполагается, что такой дом строит инвестор; затем ему из бюджета возмещают затраты; жилье в сданном доме снимают бюджетники и очередники; разницу между льготной и рыночной ставкой компенсирует опять же бюджет. В Петербурге таких проектов пока нет вовсе (есть два дома, но не федеральных, а в управлении Смольного: на ул. Еремеева и в Охотничьем переулке). Виталий Мутко сообщил о переговорах с Ленобластью. Насколько нам известно, пока речь идет о (предполагаемом) строительстве такого дома в Усть-Луге (для работников порта и терминалов) и, возможно, в Гатчине (для перинатального центра).
Миллиарды, конечно, потратят, в этом сомневаться не приходится. А вот до ощутимой конкуренции с рынком пройдет лет 10-20, не меньше. Потому что для влияния на ставки доля таких домов должна составлять не менее 10-15%.
Но учитывать эти «отдаленные угрозы», тем не менее, нужно. Особенно тем, кто рванул покупать «студии под сдачу» на фоне очередного снижения доходности по депозитам.
Комментарии