Цены на квартиры – как формируются и на чем можно сэкономить

• Расходы застройщика
• Расходы на строительство и отделку
• Из-за чего еще квартиры дорожают
• Динамика цен на квартиры
• Экономия застройщика
• Как еще купить квартиру дешево

Расходы застройщика

Цена назначается продавцом, которым на первичке выступает застройщик, а на вторичке – собственник. Каждый продавец стремится получить прибыль от реализации своего актива. Причем, если продавец вторичного жилья мог получить квартиру в дар или наследство и готов поторговаться и/или самостоятельно оплатить услуги риэлтора, девелоперам нужно покрыть понесенные на строительство расходы и заработать на хлеб, продав построенное по максимально возможной цене.

Около 15% от бюджета строительная компания тратит на покупку проекта с приобретением в собственность или аренду земли под застройку. Еще 6-7% девелопер платит властям за право реализовать свой проект. Далее идет самая затратная статья расходов, составляющая до 50% от бюджета. Речь о строительно-монтажных работах, включающих как приобретение стройматериалов, так и покупку/аренду техники, прокладку инженерных сетей и зарплату рабочих. Для сравнения, внутренняя отделка составляет около 16% от всех затрат. Но и на этом расходы застройщиков не заканчиваются, ведь девелоперам не обойтись без благоустройства, страхования и рекламы.

Чтобы получить свою прибыль, застройщики добавляют 10-20% наценки к себестоимости квартиры, которая сформирована из указанных выше расходов.

Влияет на ценообразование в новых жилых комплексах и класс дома, зависящий от количества предусмотренных проектом дополнительных опций в виде зон отдыха, детских и спортивных площадок, паркингов и пр. Так что цены на жилье в двух соседних домах могут существенно отличаться из-за того, что один ЖК, к примеру, относится к комфорт-классу, а другая новостройка отвечает требованиям бизнес-класса.

Ниже подробнее остановимся на основных затратах строительных компаний.

Расходы на строительство и отделку

На стоимость жилья влияют цены на стройматериалы и затраченное на возведение ЖК время. Чем быстрее будет реализован проект, тем раньше девелопер возместит понесенные затраты и получит свою прибыль. В этом контексте покупателю нужно учитывать технологию строительства, самая бюджетная из которых сборно-монолитная, или панельная конструкция. Эта технология сводится к соединению привезенных с завода готовых панелей по принципу конструктора. Впрочем, не все панельные дома будут одинаково дешевые. Есть примеры строительства по этой технологии домов комфорт- и даже бизнес-класса за счет использования панельных плит улучшенного производства.

Если говорить о самой дорогой технологии строительства, то это кирпичная. Из-за складывания кирпичей вручную такие дома возводятся дольше, а их высота из-за тяжести этого стройматериала не превышает 12 этажей. Последний факт вынуждает девелоперов размещать куда меньшее количество квартир, что ведет к сокращению прибыли.

Чтобы строить быстрее и с меньшими трудовыми затратами, девелоперы чаще всего выбирают монолитную и кирпично-монолитную технологию.

Разумеется, облицовка фасада тоже влияет на итоговую стоимость жилья. Навесной вентилируемый фасад в разы дороже обычной штукатурки, а декоративный кирпич – признак домов бизнес- и премиум-класса.

В плане отделки жилье с предчистовым ремонтом и выровненными поверхностями под финишные покрытия дороже примерно на 8%, чем квартиры без отделки. Чистовая же отделка, или ремонт «под ключ», добавит к стоимости квартиры еще порядка 12%.

Из-за чего еще квартиры дорожают

К другим основным факторам, увеличивающим стоимость жилья, относятся:

• инфраструктура и окружающая среда;
• транспортная доступность;
• этаж;
• планировка;
• видовые характеристики.

Рассмотрим детальнее каждый перечисленный параметр.

Очевидно, что место, где будет реализован проект, влияет на качество жизни будущих новоселов. Так, недвижимость у метро и/или парка обойдется дороже и застройщику, и дольщикам из-за более высокой стоимости земельного участка. Близкое расположение к подземке, центру города или парку способно повысить цену квадратного метра жилья на 15-20%.

Аналогична ситуация и относительно остановок общественного транспорта, автомагистралей и необходимых для жизни объектов социальной, коммерческой и транспортной инфрастуктуры. Согласитесь, есть разница, сколько будете тратить времени на поездку на работу или дорогу в детсад/школу ребенка либо походы в поликлинику и магазины?! С этих позиций хочется жить в развитом районе, а не в чистом поле или на окраине города.

Понятно, что за все удобства нужно платить. То же касается и таких дополнительных опций внутри самого ЖК, как детские и спортивные площадки, авто- и велопарковки, закрытая территория с видеонаблюдением, колясочные и помывочные для питомцев в подъездах и многое другое.

Влияют на ценник и выбранные этаж и планировка квартиры. Так, квартиры на первых этажах традиционно дешевле примерно на 5%. Чем выше забираетесь, тем больше придется раскошелиться из-за открывающихся вместе с этажностью панорам на район (особенно, если речь идет о видах на набережную или всё тот же парк).

Что касается последнего этажа, то тут ситуация с ценами бывает крайне не однозначна. С одной стороны, девелоперы нередко продают подобные квартиры с дисконтом из-за того, что покупатели избегают данных вариантов до последнего, боясь проблем с протекающей крышей и сыростью. С другой, в современных домах подобные неудобства сведены к минимуму. Наряду с этим в домах более высокого класса застройщик может предложить планировки с увеличенной высотой потолков, панорамным остеклением или выходом на собственную террасу. А что уж говорить о таком плюсе последних этажей, как отсутствие соседей сверху, что исключает затопление вашего жилья и дискомфорт от топота!

В связке высокий этаж и видовые характеристики способны приводить к 15-30-процентной наценке на квартиру в зависимости от класса ЖК. Выход же окон на такие объекты, как свалка, промзона, ЛЭП, железная дорога и кладбище, заставляет застройщика предоставить клиенту дисконт порядка 10%.

К слову о планировках, если хотите сэкономить, обратите внимание на предложения со скидками – к примеру, с комнатой без балкона или лоджии. Сравните между собой и стоимость стандартных планировок с выделенной кухней и стоимость евроквартир, ценник на которые при том же метраже выше на 3-5%, поскольку такие лоты считаются более современными и функциональными.

В целом ценообразование на жилье определяется двумя глобальными моментами: 1) локацией и расположением дома в развитом районе; 2) удобством проживания, проявляющемся как в качестве использованных стройматериалов и инженерных коммуникаций, так и социальном составе соседей.

Динамика цен на квартиры

Как быстро будут расти цены на жилье, во многом зависит от спроса. На этапе строительства девелопер обычно повышает стоимость квартир раз в месяц. Впрочем, в популярных проектах пересмотр цен может происходить чаще. Известны случаи, когда из-за повышенного интереса покупателей застройщики поднимали цены на свое жилье несколько раз в течение одного дня.

Изменяются цены на недвижимость и из-за резких скачков курса валюты и/или повышения (понижения) ставок по ипотечным займам. На все эти факторы строительные компании реагируют весьма оперативно, подстраиваясь под актуальную ситуацию.

Экономия застройщика

Резюмируя вышесказанное, для удешевления проекта девелоперы разрабатывают типовые проекты, не отличающиеся архитектурными изысками и дизайнерскими фишками и предлагающие покупателям пользоваться имеющейся по соседству инфраструктурой.

Также для получения большей прибыли застройщики увеличивают квартирографию ЖК, делая как можно больше жилья уменьшенной площади. Отсюда и появляются «человейники» с бесконечно длинными коридорами из крохотных студий, жильцы которых могут сменяться чаще, чем приходят платежи за ЖКУ.

В то же время строительные компании стремятся минимизировать расходы за счет более высоких темпов строительства, чтобы быстрее погасить кредитные обязательства перед банками и получить доступ к эскроу-счетам дольщиков.

Наряду с этим застройщики могут сэкономить на стройматериалах, отделке, инженерии и стоимости работ подрядчиков. Подобные стремления могут вызывать у покупателя как опасения (например, недоверие к труду мигрантов как неквалифицированной рабочей силе), так и одобрение (к примеру, использование материалов отечественного производства удешевляет строительство благодаря экономии на логистике).

Как еще купить квартиру дешево

Сами покупатели чаще всего надеются сэкономить за счет приобретения жилья на котловане или ранних стадиях строительства. Здесь отметим, что до перехода на проектное финансирование дольщик, соглашавшийся подождать свою квартиру год-два, мог сэкономить до трети от ее стоимости. Однако переход на эскроу-счета сделал для застройщиков невыгодными старты продаж с заниженными ценами, ведь для возвращения вложенных средств и получения прибыли девелоперам теперь приходится достраивать дома и дожидаться их ввода в эксплуатацию. В результате экономия покупателей недвижимости на ранних этапах проекта свелась к 10-15% максимум.

Для экономии будущим новоселам рекомендуется руководствоваться сезонностью: варианты со скидками нередко появляются в майские праздники и летом из-за спада покупательской активности. Для сравнения, перед Новым годом и зимой в целом жилья приобретается больше.

Дешевле, чем от застройщика, можно приобрести недвижимость по переуступке. Продавцы таких квартир снижают цены из-за стремления быстрее заключить сделку. Но здесь сторонам нужно правильно подойти к купле-продаже, тщательно изучив все документы и нюансы, чтобы каждый участник сделки остался при своем и не был обманут (см. подробнее в нашем специальном материале).

К другим способам экономии покупателя относятся:

• остановиться из расположенных по соседству ЖК на проекте, не отличающемся большим количеством дополнительных опций;
• выбрать более просторное жилье (на студии небольшого метража ажиотажный спрос и, как следствие, самая высокая цена за «квадрат»);
• купить квартиру на первом этаже, недостатки которой можно частично компенсировать остекленным балконом и тонировкой стекол;
• приобрести вместе с жильем расположенную на цокольном этаже кладовую для хранения вещей (такая недвижимость дешевле нескольких дополнительных квадратных метров для гардеробной в квартире).

А вот на чем точно не стоит экономить – так это на репутации и опыте застройщика. Любой проект несет риски, которые не нужно увеличивать, обращаясь к темной лошадке или строительной компании с сомнительными отзывами и историей. Так что если жилье предлагается по цене сравнительно ниже аналогов по району, задумайтесь и внимательно изучите проект. Поиск информации и тщательная проверка застройщика и его предложения занимают считанные часы-дни, а лень и безосновательное доверие чреваты годами судебных разбирательств и выплат неоправданно взятых кредитов.