Продажа ипотечной квартиры: 4 варианта сделки и их отличия

• Особенности продажи ипотечной квартиры
• Способы продать заложенную недвижимость
• Продажа после досрочного погашения ипотеки
• Продажа с погашением ипотеки в процессе сделки
• Реализация ипотечной квартиры с задолженностью
• Продажа жилья банком
• Продажа ипотечной квартиры с использованием маткапитала
• Облагается ли налогами проданное ипотечное жилье

Особенности продажи ипотечной квартиры

Покупка квартиры в ипотеку означает, что приобретенное вами жилье имеет обременение, находясь в залоге у банка, пока не будет полностью погашен кредит. Между тем вы всё равно являетесь собственником, который вправе распоряжаться своими «квадратами», в том числе продавать их. Правда, в случае с ипотечной квартирой нужно предварительно получить согласие на продажу жилья у банка, который является залогодержателем и может отказать в сделке. Так что до того как выбрать способ продажи недвижимости и найти покупателя, обратитесь в свое кредитное учреждение за полной информацией о том, как снять обременение.

Также в качестве мотивации помните, что банк заинтересован в погашении выданного кредита, вне зависимости о того, кто именно закроет займ. Главное, чтобы ипотекодержатель соответствовал требованиям финансовой организации, выдавшей кредит, и мог исполнить обязательства, которые на него перейдут.

Способы продать заложенную недвижимость

Реализовать находящуюся в залоге квартиру можно 4-мя основными способами:

• после полного погашения ипотеки и снятия обременения;
• погасив кредит в процессе сделки купли-продажи;
• реализовав ипотечные метры вместе с задолженностью по займу;
• доверив продажу банку.

Ниже остановимся на особенностях каждого из перечисленных вариантов.

Продажа после досрочного погашения ипотеки

Выплатить долг по кредитному договору заемщик может при наличии у него достаточных средств на эти цели либо за счет денег покупателя. В последнем случае не требуется получение от банка согласия на продажу жилья, достаточно проинформировать кредитное учреждение о досрочном погашении займа.

Чтобы провести сделку, рекомендуется предпринять следующие шаги:

• оформить с покупателем договор задатка на нужную сумму, прописав в документе условия и способ передачи денег;
• осуществить досрочное погашение ипотечного кредита, использовав переданные покупателем средства;
• получить у банка закладную, если она предусмотрена кредитным договором, проверив данные о полном погашении займа;
• снять с жилья обременение, подав через МФЦ соответствующее заявление, если банк сам не производит данную процедуру;
• заключить договор купли-продажи, не забыв про уже выплаченный покупателем задаток (напомним, что задаток, в отличие от аванса, согласно ст. 380 ГК РФ, доказывает заключение сделки и обеспечивает исполнение договора как для продавца, так и покупателя, поскольку идет в счет оплаты полной стоимости недвижимости. Аванс же является законодательно не закрепленным термином и означает внесение символической предоплаты по договору без дальнейших гарантий);
• зарегистрировать через МФЦ переход права собственности с внесением в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) данных о новом владельце квартиры.

Продажа с погашением ипотеки в процессе сделки

Данный способ предполагает обязательное участие в сделке банка, с согласия которого можно приступать к продаже. В противном случае кредитное учреждение как залогодержатель может потребовать признать недействительной сделку купли-продажи либо обязать своего ипотечного заемщика погасить кредит в полном объеме досрочно, а если тот откажется – обратить на заложенное имущество взыскание без учета того, кому оно уже принадлежит.

После того, как кредитное учреждение одобрит сделку, нужно:

• найти потенциального покупателя;
• предоставить покупателю полученную в банке выписку об остатке займа;
• составить договор купли-продажи, прописав подробно сроки и условия сделки;
• до регистрации перехода права собственности, оформляемого через всё тот же МФЦ, дождаться, когда покупатель перечислит в кредитное учреждение деньги, эквивалентные стоимости реализуемой недвижимости. Причем сделать это покупатель должен на два аккредитива, на один из которых отправляется сумма задолженности по ипотеке, а на другой – остаток средств продавцу.

Добавим, что наряду с аккредитивами перечислить деньги покупатель может и другими способами, среди которых – аренда банковской ячейки и открытие эскроу-счета, о чем Novostroy рассказывал недавно.

Реализация ипотечной квартиры с задолженностью

Обычно к этому способы прибегают продавцы, у которых остается еще большой остаток по займу, а в распоряжении покупателя нет нужной суммы. С одной стороны, такой сценарий сулит меньше бумажной волокиты из-за уже имеющейся в банке большей части документов. С другой стороны, сделка может не состояться из-за заемщика, если кредитное учреждение сочтет нового ипотечника не отвечающим своим требованиям.

Для реализации жилья без закрытия ипотеки продавцу нужно:

• получить одобрение кредитора, предварительно уведомив банк о своем намерении продать ипотечную недвижимость;
• найти покупателя, готового приобрести заложенную банку квартиру вместе с остатком кредита;
• дождаться предоставления покупателем в кредитное учреждение документов о его платежеспособности, перечень которых можно уточнить в банке;
• оформить сделку между покупателем и банком;
• получить от банка деньги в размере разницы между стоимостью жилья и остатком займа по ипотечному договору;
• перерегистрировать право собственности, подав документы в МФЦ.

Продажа жилья банком

Кредитное учреждение может реализовать квартиру лишь в крайнем случае, если заемщик задолжал банку немалую сумму. Если же речь идет о просроченных выплатах на небольшую сумму, сначала нужно попробовать договориться с кредитным учреждением об отсрочке для погашения долга, оформив, к примеру, ипотечные каникулы, рефинансирование, или же продав недвижимость собственными силами.

Сам кредитор вправе реализовать ипотечные метры лишь по решению суда, после которого метры выставляется на торги на предназначенных для этого онлайн-площадках. Полученная за продажу квартиры сумма идет на оплату организации торгов и судебных издержек, а остаток от этих денег направляется на погашение задолженности по ипотечному кредиту. Заемщик получит деньги, если что-то останется после всех указанных выше выплат.

Продажа ипотечной квартиры с использованием маткапитала

Продать жилье с использованием средств материнского капитала в качестве погашения задолженности по займу либо первого взноса можно. Однако в таких случаях законодательство обязывает родителей после погашения кредита выделять детям доли в праве собственности на жилплощадь как в квартире, так и доме, таунхаусе и прочих видах жилья.

Наличие у несовершеннолетних долей в свою очередь обязывает мам и пап реализовывать жилье лишь с согласия органа опеки и попечительства. Работники последнего анализируют условия той или иной сделки и определяют, не нарушает ли продажа интересы детей. Если же продолжатели рода выросли, достаточно получить в письменном виде их согласие, заверенное нотариусом.

Так что если решили реализовать купленную с помощью маткапитала ипотечную жилплощадь, дабы сменить локацию или получить квартиру большей площади, не отчаивайтесь и помните, что статьи 28, 36, 37, 455, 456 ГК РФ и ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» регулируют такие случаи. Тем более что по сути данная сделка похожа на договор мены жилья, предполагающий всего-навсего обмен квартиры.

Для продажи квартиры, приобретенной с использованием маткапитала, следует учесть ряд нюансов:

• такая сделка потребует получения согласия банка, Пенсионного фонда и органов опеки. Отказ какого-либо из перечисленных госорганов в подтверждении правомерности сделки является одним из самых вероятных рисков (среди других рисков – оспаривание инстанциями сделки через суд, даже если та изначально была одобрена, и наложение административной ответственности на родителей);
• продаваемое жилье должно находиться в общей собственности всех членов семьи. Это значит, что при ранее состоявшихся покупке в ипотеку и оформлении недвижимости на одного из супругов придется в нотариальном порядке переиначить квартиру в общую собственность;
• поскольку законодательство строго контролирует каждое действие при совершении сделок купли-продажи жилья с участием средств господдержки и несовершеннолетних, родителям, как говорилось выше, придется руководствоваться интересами детей, даже если муж и жена решат развестись. Это значит, что без согласия органов опеки не обойтись, а основной риск покупателя – аннулирование сделки органами опеками после доказанного факта нарушения родителями детских прав;
• в случае же с наследниками, достигшими возраста 18+, хватит согласия последних;
• детские доли во вновь приобретенном жилье должны равняться прежним либо быть больше по площади, поэтому нужно быть готовыми доказать опекунскому совету, что права несовершеннолетних не ущемлены, а жилищные условия не будут хуже (приобрести жилье меньшего метража допускается лишь в таких случаях, как необходимость провести ребенку дорогостоящее лечение);
• новую квартиру следует подготовить заранее, чтобы условия проживания в ней не были хуже прежних, плюс обязательно зарегистрировать «квадраты» в Росреестре.

Облагается ли налогами проданное ипотечное жилье

Если вы собственник жилья в течение пяти лет и более, налоги с продажи недвижимости платить не придется. При нахождении же реализуемого жилья в собственности продавца менее 5-ти лет нужно будет заплатить НДФЛ в размере 13%. Отсчет срока владения российский Налоговый кодекс устанавливает с указанной в выписке ЕГРН даты либо момента получения свидетельства о госрегистрации права. 

Резюмируя, реализовывать ипотечное жилье продавцу выгодно далеко не всегда. Однако наиболее оптимальный вариант – реализовать ипотечное жилье, досрочно погасив займ.

Если же вы выступаете покупателем квартиры, приобретенной кем-то в ипотеку, и у вас есть деньги для погашения займа досрочно, скорее всего, сделка для вас окажется выгодной. А объясняется такое предположение тем, что после снятия обременения приобретенный объект наверняка будет стоить дороже.