Купить квартиру в трейд-ин – плюсы, минусы и особенности сделки

• Принципы трейд-ин
• Плюсы и минусы квартиры в трейд-ин
• Трейд-ин глазами застройщика: не обо всем расскажут в рекламе
• Требования к «зачетной» квартире
• Как оформить трейд-ин
• Выводы

Принципы трейд-ин

Понятие «трейд-ин» пришло из автомобильной сферы и зародилось в США, где под trade-in стали понимать схему для обмена старых авто на новую машину. Обычно этот процесс происходит в автосалоне вместе с оплатой новой машины, не отходя от кассы. Однако в автосфере сделка максимально проста: вы отдаете старый автомобиль и, доплачивая, уезжаете из салона на новеньком железном коне.

В случае с недвижимостью принцип тот же, но нюансов много. Ведь при приобретении авто не рассматриваются вид из окна, близость школ, поликлиник и магазинов. Что же касается сферы недвижимости, российские застройщики прибегли к рассматриваемому термину в начале 2000-х из-за кризиса в отрасли, породившего серьезный спад спроса на новостройки. Чтобы как-то выкрутиться и привлечь покупателей, девелоперы и начали предлагать покупку жилья «в зачет».

Ниже рассмотрим плюсы, минусы и особенности сделки трейд-ин, если решили или подумываете расстаться с имеющимся жильем, чтобы приобрести новые метры для жизни.

Плюсы и минусы квартиры в трейд-ин

Говоря о трейд-ин, положительные и отрицательные моменты переплетаются, вытекая друг из друга. Несмотря на это, попробуем представить плюсы и минусы этой схемы списками ниже.

Плюсы:

• Поскольку трейд-ин состоит из двух параллельных сделок – заключения договора на продажу имеющегося жилья и договора на бронирование квартиры в новом жилом комплексе, вам предстоит меньше бумажной волокиты.
• За счет подписания договора на бронирование квартиры трейд-ин позволяет заморозить стоимость нового жилья. Если искать покупателя на старую жилплощадь своими силами, то понравившаяся планировка может уйти другому. Более того, чем ближе дом к сдаче, тем цены на квартиры в нем выше и менее доступны.
• Сделка по трейд-ин проходит в среднем от двух до шести месяцев быстрее.
• Также сэкономите на риелторе, ведь для прежней квартиры искать нового владельца будет отдел продаж застройщика либо связанное с ним агентство недвижимости.
• Отпадет необходимость находить время и на проведение показов потенциальным покупателям.

Минусы:

• Будьте внимательны, чтобы неопытные продавцы не «слили» вашу квартиру при первой возможности по чересчур заниженной стоимости.
• Однако в любом случае жилье продадут за меньшую по сравнению с рынком стоимость. Эксперты рынка говорят о возможных потерях в среднем в 7-10% от сделки по трейд-ин в сравнении с самостоятельной продажей. Согласитесь, при стоимости вашей квартиры, к примеру, 6 млн недополучение от ее реализации 420-600 тыс. весьма ощутимо. В случае срочных продаж жилье могут продать и вовсе на 20% ниже рыночной цены, а это уже 1,2 млн руб. от стоимости приведенной в пример квартиры.
• Застройщик может завлекать скидкой в 1-2% от стоимости новой квартиры, если клиент решится на трейд-ин. В деньгах эти проценты могут сулить выгоду в 90-180 тыс. руб., если понравившееся жилье в новостройке стоит, к примеру, 9 млн руб. А теперь поднимите глаза выше, чтобы сравнить с суммой, которой можно лишиться при поспешной продаже имеющейся квартиры. 
• При покупке нового жилья с зачетом старого стоит понимать, что желаемый объект еще, скорее всего, находится на этапе строительства. То есть вам придется съехать из старой квартиры и платить аренду за съемное жилье, пока новостройка возводится. Возможно, повезет и до ввода в эксплуатацию пройдет мало времени, которое и не заметите, или застройщик разрешит дожидаться новой квартиры на привычных вам квадратных метрах. Однако и в этом случае до получения ключей от новой квартиры придется тратиться на аренду, пусть и по заниженной ставке, если опять же договоритесь с застройщиком. И, конечно, никто не застрахован от появления очередного долгостроя и/или банкротства застройщика.

Чтобы не терять деньги, профессионалы рекомендуют запастись терпением и продать жилье без помощи застройщика. К трейд-ин эксперты чаще всего советуют прибегать, если банки отказали в кредите на новое жилье. Другой сценарий – реализуемое по программе жилье не единственное. Есть кейсы, когда доставшаяся в наследство большая жилплощадь в центре Москвы превращалась благодаря трейд-ин в несколько квартир в новых ЖК.

Трейд-ин глазами застройщика: не обо всем расскажут в рекламе

Принять старую квартиру в зачет при покупке нового жилья сегодня предлагает множество строительных компаний. Не удивляйтесь, если застройщик возьмет определенную сумму за бронирование жилья, которая может оказаться невозвратной. Так, дисконт, необходимый для реализации старого жилья при приобретении квартиры в новостройке, по словам самих девелоперов, может составить 5-7%. Желание же клиента с помощью трейд-ин переехать из квартиры в частный дом строительная компания может оценить в виде безвозвратного аванса в размере 10%, мотивируя тем, что перестанет показывать дом и участок. При возвратном авансе девелопер продолжит показы, не закрепив недвижимость за клиентом.

В целом для застройщиков трейд-ин привлекателен как еще один способ расширения линейки предложения и привлечения новых клиентов. Особенно это актуально в такие кризисные периоды, как пандемия, когда люди, будучи ограничены в финансах, стремятся улучшить жилищные условия с помощью старых метров, воспользовавшись при этом льготной ипотекой.

Трейд-ин выступает для девелоперов и возможностью получить «живые» деньги от реализации старого жилья клиента, ведь до ввода нового дома в эксплуатацию строительная компания вынуждена мириться с замороженными средствами на счетах эскроу и пользоваться банковскими заемами. Также услуга может выступить хорошей мотивацией для менеджеров по продажам, если их заработок включает проценты от каждой сделки.

Требования к «зачетной» квартире

Из-за ликвидности предложения не каждую квартиру застройщик примет в трейд-ин, тем более что девелоперу или его партнеру придется еще реализовывать жилье, тратясь на рекламу. Чаще всего воспользоваться этой программой строительные компании предлагают жителям Москвы, Петербурга и столичных областей. Причем квартира должна быть без задолженностей по коммунальным платежам и находиться в не аварийном доме, построенном не раньше 1960-го, и отличаться удобным месторасположением. От района и развитости инфраструктуры зависят скорость продажи. Также не допускаются износ дома более 40%, деревянные перекрытия в конструкции, наличие не согласованных перепланировок.

В числе других требований – продажа квартиры целиком, то есть застройщика не интересуют комната или доля. Часто строительные компании отказывают в трейд-ин, если клиент владеет загородным домом.

Жилье для продажи и желаемая новая квартира должны располагаться в одном городе. Причем вашей недвижимости не повредит косметический ремонт, способствующий более быстрому поиску покупателя.

Квартира должна быть «чистотой», то есть находиться в непосредственной собственности. Застройщики не любят квартиры, в числе владельцев которых значатся несовершеннолетние. Также на ваши старые метры не должно быть наложено ареста.

Как оформить трейд-ин

Условия и нюансы сделок по программе трейд-ин могут у разных застройщиков отличаться, однако основные шаги покупателя примерно одинаковые.

1. При выборе застройщика и жилого комплекса вы узнаете, готов ли девелопер реализовать свою квартиру по схеме трейд-ин. Если да, выбираете желанную планировку и фиксируете стоимость квартиры.

2. Следующие 3-5 дней связанное с застройщиком агентство недвижимости либо его собственный отдел проводит в осмотре и оценке имеющейся у вас квартиры и выдает заключение. Стороны обговаривают условия сделки, юрист занимается проверкой документов.

В случае покупки нового жилья с доплатой в ипотеку агентство (отдел продаж застройщика) помогает в подборе банка и получении одобрения на кредит.

3. При устроивших вас результатах оценки имеющегося жилья подписываете договор на его продажу, указывая в документе стоимость, сроки реализации (обычно 2-6 месяцев) и размер предполагаемого агентству (отделу продаж застройщика) вознаграждения, если последнее предусмотрено.

4. Одновременно с договором на продажу подписываете и договор бронирования нового жилья с застройщиком, в котором за вами закрепляется выбранная квартира по временно зафиксированной стоимости (зачастую это те же 2-6 месяцев). Обратите внимание, чтобы в это время застройщик не мог продать квартиру кому-то другому.

5. Агентство-партнер или же отдел продаж застройщика занимается поиском покупателя на ваше старое жилье, что зачастую занимает 1-6 месяцев.

Если вашу квартиру не продадут в согласованный срок, возможно продление срока брони жилья в новостройке, уменьшение цены продажи ваших «квадратов», возвращение стоимости бронирования/первого взноса. Исход зависит от договоренностей с застройщиком и агентством.

6. Когда кто-то решит приобрести вашу квартиру, подписываете с этой стороной договор купли-продажи, оформляя в то же время сделку с девелопером. Как правило, обе сделки заключают в один и тот же день, а полученные от покупателя вашей квартиры средства направляются застройщику в зачет оплаты нового жилья.

При разнице в стоимости старого и нового жилого помещения придется доплатить из кармана либо занять недостающие средства у банка, оформив ипотеку. О заемных средствах, если не хватает собственных, лучше задуматься еще на этапе бронирования.

7. Получив деньги от покупателя и рассчитавшись с застройщиком, нужно зарегистрировать договоры в Росреестре. Это можно сделать самому либо, прибегнув к помощи юристов застройщика или же обратившись в любую нотариальную контору.

Выводы

Улучшить свои жилищные условия в режиме «одного окна», предоставив право продажи застройщику или агентству недвижимости, выгодно с точки зрения времени и сил. Тем не менее, если собираетесь приобрести пространство для жизни по программе трейд-ин, взвесьте все описанные выше за и против, проанализируйте свое жилье на предмет перечисленных требований застройщика к квартире и узнайте условия конкретной строительной компании, прежде чем принять решение. Помните, что имеющаяся квартира должна отличаться хорошим расположением, иметь свежий ремонт и сопровождаться документами, к которым будет не придраться.

Если сомневаетесь в каком-либо из этих пунктов или сделке в целом, подумайте, не проще и не выгоднее ли взять ипотеку или рассрочку от застройщика и набраться терпения для самостоятельной продажи прежнего жилья. Полученные же от неспешной сделки средства всегда можно направить на погашение долга, ремонт и/или меблировку нового жилья, решив свой квартирный вопрос максимально выгодно для вас.