Наряду с Серым поясом в Петербурге есть множество не застроенных территорий, и это далеко не всегда парки и скверы, за которые местные жители готовы лечь костьми. Сразу несколько малоразвитых островов могут стать местом притяжения застройщиков в ближайшее время. Novostroy.su спросил у экспертов какие новостройки могут появится на островах и где ещё ждать строительного бума?
Novostroy.su: Недавно эксперты заявили, что в Петербурге есть ещё 5 островов, пригодных для строительства новых ЖК. Среди них названы Серный, Матисов и Ново-Адмиралтейский. Какие ещё территории вблизи центра Северной столицы Вы можете назвать перспективными и до сих пор не используемыми для строительства новых проектов?
Евгений Жданов, директор компании «Жданов Групп»: С 2015 года в Петербурге реализуется подпрограмма развития «Серого пояса», но результаты пока не очень видны. Думается, на сегодняшний момент, если говорить о масштабной, а не точечной застройке, пришла очередь промзон. Город давно пытался наладить там жилое строительство, однако, девелоперы не спешили. Сегодня у них нет другого выбора. Хороший потенциал, к примеру, имеет Калининский район - самый большой в городе.
Денис Казберов, руководитель проектов компании «Мегалит – Охта Групп»: Среди перспективных локаций для редевелопмента можно отметить Петровский остров, участки на Выборгской набережной, территорию Бадаевских складов и Коломны.
Сергей Ткаченко, эксперт агентства недвижимости CENTURY 21 Capital Petersburg: Наиболее перспективной можно назвать территорию, ограниченную Лесным проспектом, Литовской улицей, Полюстровским/Пискаревсим проспектами и Свердловской набережной. Различные проекты развития этого участка время от времени мелькают в новостных лентах, выставках по недвижимости, но как такового воплощения до сих пор не нашли.
N.SU: Какого класса жильё можно построить на этих территориях?
Е.Ж.: К редевелопменту необходимо подходить с умом, так, как это было сделано на Петровском острове: девелоперы не стали сразу замахиваться на сегмент люкс, а первые дома имели статус комфорт-плюс, поскольку окружающая территория на тот момент не имела ничего общего с элитной. Постепенно этот вопрос был решен, что дало возможность для роста люксовой недвижимости.
Д.К.: На территории Коломны, на островах Серном, Матисовом, Ново-Адмиралтейском можно построить жилье классов «бизнес» и «премиум». Выборгская набережная и участок Бадаевских складов подойдут для возведения объектов классов «комфорт+» и «бизнес».
С.Т.: Наиболее вероятной и экономически целесообразной представляется застройка комфорт+ и бизнес-класса, а также премиума и элитных проектов вдоль набережной.
N.SU: Стоит ли ждать от новых островов такой же бесконтрольной застройки, как и на Петровском острове? Или есть шанс, что они будут развиваться комплексно?
Е.Ж.: Все зависит от того, как город распорядится этими территориями и какие цели будут преследовать застройщики. Не секрет, что многие из них не готовы вкладываться в бывшие промзоны по ряду причин: не совсем внятно прописанные программы КОТ и КУРТ, сложности с переводом земель из промышленной застройки в жилую и т. д. Кроме того, город стремится к застройке промышленных районов домами эконом- и среднего класса, девелоперам же выгоднее строить коммерческие здания или элитные дома. Думается, здесь необходим диалог и компромисс, согласно которому застройщик, четко выполняющий требования города по освоению той или иной территории, может рассчитывать, например, на снижение социальной нагрузки на свои проекты. В плане организации социальной и транспортной инфраструктуры важным представляется механизм государственно-частного партнерства. В любом случае, девелоперы больше не имеют возможность бесконтрольной застройки в городе, как это было пять-семь лет назад.
С.Т.: Хотелось бы видеть на этих территориях проекты действительно комплексного освоения, но такой ход событий возможен только при жестком диктате условий от администрации города и согласовании совместных усилий и работы застройщиков, которые будут осваивать данную территорию. Как негативных, так и положительных примеров в нашем городе предостаточно.
Д.К.: На застройку территорий в центре города распространяются определенные правила и ограничения, поэтому нельзя сказать, что она бесконтрольна. Однако часто не хватает продуманной концепции развития того или иного участка, а застройщики при разработке проекта не всегда обращают внимание на окружающую застройку и на то, что собираются строить другие компании. Возможно, в будущих проектах редевелопмента это будет учтено, и территории будут развиваться более комплексно.
N.SU: Какие девелоперы, по Вашему, способны реализовать проекты по застройке с нуля новых островов?
Е.Ж.: В связи с переходом на проектное финансирование, на рынке останутся в основном крупные и серьезные игроки, которые способны реализовывать сложные проекты, в том числе по редевелопменту новых островов. Могу предположить, что многие из них захотят принять участие в подобных проектах по репутационным причинам.
С.Т.: Только крупные девелоперские компании со стабильной финансовой составляющей, отличной репутацией и имеющие подобный опыт смогут реализовать проекты в этих локациях на должном уровне. В противном случае мы станем свидетелями новых долгостроев и повторения ситуации с уплотнительной застройкой без должной социальной инфраструктуры.
N.SU: Несколько лет назад в Петербурге обсуждали идею намыва множества новых островов в Финском заливе. Сейчас об этой идее ничего не слышно. Как Вы считаете, достоин ли продолжения опыт реализации проекта намыва на Васильевском острове?
С.Т.: Положительным опытом назвать данный проект достаточно сложно, но идея намыва отдельных островов выглядит достаточно привлекательной и находит отклик у определенной аудитории. Если эта идея найдет поддержку у бизнеса и административного аппарата и начнет реализовываться, то это будет новой вехой в истории Северной столицы, которая скорее всего приведет к переоценке районов города и переориентации покупательских предпочтений.
Е.Ж.: Безусловно, проект намывных территорий на Васильевском острове был важным этапом развития всего города. Сегодня намыв новых островов в СПб не обсуждается по той причине, что реализация уже предложенных проектов может свести на нет все усилия Комплекса Защитных Сооружений города и он опять начнет страдать от наводнений.
N.SU: Какие ошибки, по Вашему мнению, были допущены при реализации проекта намыва В.О.?
С.Т.: Из основных ошибок можно выделить переоценку собственных сил участниками, отсутствие комплексного подхода к реализации проекта и невыполнение рядом участников взятых на себя обязательств.
N.SU: Способны ли подобные проекты перетянуть на себя спрос из Серых зон Петербурга и если да, то при каких условиях?
Е.Ж.: Альтернативы застройке «Серого пояса» в настоящий момент нет. Когда город освоит весь «Серый пояс», избавится от депрессивных зон и разбогатеет настолько, что сможет позволить себе изменить конструкцию дамбы, возможно, будет смысл вернуться к вопросу о новых намывных территориях.
С.Т.: Подобные проекты способны перетянуть часть спроса благодаря своей уникальности и одновременного увеличению доверия у покупателей при их реализации. Ведь такие проекты будут выделяться необычностью и своеобразной камерностью, чего в последнее время все больше не хватает среди предложений на рынке.
N.SU: Есть ли в Ленобласти сегодня потенциальные точки роста, способные привлечь покупателей из мегаполиса?
Е.Ж.: Думается, питерские застройщики в ближайшие пять лет начнут уходить на юг, в традиционно депрессивные районы Ленобласти. Возможно, при условии грамотной организации транспортной инфраструктуры, появятся шансы на полноценное развитие у таких городов как Колпино, Никольское, Красное Село и др.
Д.К.: Квартиры в Девяткино, Мурино, Кудрово, Янино уже пользуются спросом среди жителей Петербурга, которые хотят приобрести квартиру в новостройке по доступной цене. Вполне возможно, что в скором времени будут более активно развиваться проекты к югу от города – к примеру, в Гатчине.
С.Т.: Таких точек достаточно много, но основной проблемой при их реализации является транспортная составляющая. Покупатель уже устал от вечных пробок в Девяткино, Кудрово и других пригородных локациях, в связи с чем мы видим постепенный переток и увеличение спроса на вторичном рынке в уже обжитых и сложившихся районах Санкт-Петербурга. Общее улучшение транспортной составляющей может дать новый толчок к развитию.
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»: Наиболее застраиваемыми и заселяемыми территориям в петербургской агломерации останутся Кудрово, Мурино, Янино. При этом Янино имеет шансы стать по настоящему комфортным пригородом для жизни – микрорайон развивается в условиях новых РНГП, максимальная высота домов – не более 12 этажей, активно строится транспортная и социальная инфраструктура.
Большой потенциал для развития у Гатчины, несмотря на удаленность от города. Здесь расположены объекты культурного наследия международного значения (дворцовые, парковые ансамбли), которые по красоте не уступают Петергофу и Пушкину. В регионе реализуется ряд проектов и программ, которые направлены на динамичное развитие этой локации, создание более комфортных условий для жизни горожан, улучшения экономической ситуации и привлечения туристов. Существенно улучшилась транспортная доступность этого пригорода после открытия в прошлом году участка магистрали федерального значения Р-23. Сегодня путь отсюда до центра Петербурга займет около 1 часа. Помимо автомобильного сообщения Гатчина связана с городом железнодорожной веткой. Многие петербуржцы уже сегодня приезжают отдыхать в этот пригород. С появлением новых рекреационных объектов, развитых общественных пространств, центров отдыха и развлечений, которые есть в планах у областного правительства, привлекательность этой локации еще возрастет.
Комментарии