Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg, рассказала Novostroy.su об особенностях строительства нежилых помещений, популярности апарт-отелей и разнице в цене между жилой и нежилой недвижимостью.
Novostroy.su: Считается, что разрешение на строительство апарт-отеля получить проще, чем на обычный жилой комплекс. Почему так происходит?
Тамара Попова: Непосредственно сам процесс получения документов и процедура выдачи разрешения на строительство «жилого комплекса» или «гостиницы» разницы не имеет. Разница состоит изначально в процессе разработки проекта планировки территории, т.к. для жилья обязательна обеспеченность социальными объектами.
Novostroy.su: Чем отличаются требования по строительству жилого помещения от, формально, нежилого? Теоретически, застройщик может обойти множество обязательных требований. Например, запрет располагать жилые помещения над нежилыми, нормы инсоляции, расстояния от дороги, шумоизоляции и т.д. Насколько эта практика может быть актуальной для петербургских проектов?
Т.П.: К началу следующего года обещают внести в Госдуму закон, приравнивающий апартаменты к жилью по многим параметрам. В настоящее время нормативы по строительству жилых объектов не распространены на такой вид помещений, как апартаменты. В частности по звуко- и теплоизоляции, а также по обеспечению социальной инфраструктурой и парковочными местами при строительстве апартаментов требования менее жесткие, чем для жилых комплексов. Значительные расхождения наблюдаются по нормам озеленения придомовой территории: в жилых проектах это 23 кв. м. озеленения на 100 кв. м. общей площади квартир, в большинстве объектов нежилого назначения всего 15% от площади участка. В то же время возникает много других требований, например, по отношению к возведению гостиниц. Так, в проекте должны быть предусмотрены два пути эвакуации, служебные помещения и т.д. Требования по инсоляции для жилья также не распространяются на апартаменты, тем не менее, многие покупатели, особенно в Петербурге, любят солнце.
Что касается расстояния от дороги, то на красной линии дорог могут располагаться как жилье, так и апартаменты, однако санитарные разрывы от крупных магистралей, например КАД, будут в большей степени влиять на покупателей жилья.
Жилые помещения можно располагать над встроенными коммерческими помещениями на первых этажах зданий, но, в отличие от апартаментов, нельзя располагать непосредственно над паркингами – это вынуждает проектировать технический этаж, либо помещения коммерческого назначения, которые не в каждом объекте экономически целесообразны.
В целом, выход площади с участка в случае создания апарт-отеля обычно превышает аналогичный показатель для варианта жилого дома, что позволяет компенсировать разницу в цене квадратного метра.
Novostroy.su: Как это сказывается на стоимости апартаментов и стандартных квартир?
Т.П.: В ряде случаев, когда апартаменты имеют высокий уровень конкуренции со стороны жилых объектов, их стоимость может быть меньше на 15-20%, что сопоставимо с московским рынком. Для объектов, реализующихся в локациях с низким уровнем конкуренции, подобной зависимости не выявлено. В перспективе, с насыщением предложения апартаментов в Санкт-Петербурге, ситуация может корректироваться и приблизиться к московской модели. В текущих условиях мы оцениваем разницу в стоимости квартир и апартаментов, при условии отделки в последних, на уровне 15%.
Novostroy.su: Некоторые эксперты рынка недвижимости в Петербурге отмечают, что возросшее количество апарт-отелей связано с тем, что в городе не хватает земли под жилищное строительство. Поддерживаете ли Вы эту точку зрения?
Т.П.: Первые объекты, где в качестве жилых квартир продавались помещения нежилого назначения, возводились в эксклюзивных локациях. Эти объекты имеют рыночный успех, во многом обусловленный действительно исключительными параметрами местоположения и отсутствием конкуренции на момент реализации. Параллельно с данной нишей развивается направление т.н. курортной апарт-недвижимости, оно представлено рядом объектов в Курортном районе, где рекреационное назначение участка обусловливает продажу объектов с нежилым статусом.
Следующим закономерным шагом становления рынка апартаментов стало появление объектов в сегменте массового жилья, что отчасти связано с ограниченным количеством привлекательных земельных участков для жилищного строительства. Разумеется, отсутствие таких преимуществ как исключительное местоположение и видовые характеристики, присущих выше названным сегментам, а также наличие серьезной конкуренции со стороны традиционного предложения жилья в районах размещения проектов, толкнуло девелоперов к поиску опции, необходимой для стимулирования продаж.
Дальнейшее развитие сегмента в Санкт-Петербурге пойдет, в том числе, за счет активного редевелопмента промышленных территорий. Еще один серьезный резерв для пополнения рынка апарт-отелей – офисный сегмент, находящийся сейчас в условиях не очень высокого спроса. Подобные примеры уже есть в Москве.
Novostroy.su: В документах Бюро технической инвентаризации помещения, которые продаются как апартаменты, могут быть обозначены как «операционный зал», «подсобное помещение» или «помещение для сотрудников». Оправдана ли эта практика по-Вашему и влияет ли это на цену апартаментов?
Т.П.: В любом случае, как бы не были обозначены в документе эти помещения – это нежилые объекты, что, как правило, влияет на стоимость апартаментов в меньшую сторону по отношению к жилью, которое строится в ближайшем конкурентном окружении.
Комментарии