Ремонт — процесс неоднозначный. Немало семей распалось в попытках привести свой дом к идеалу. Возможно поэтому российские чиновники решили обезопасить домовладельцев и переложить заботы по отделке квартир на застройщиков. Минстрой уже сформировал список обязательных элементов интерьера вплоть до шкафа с мойкой на кухне. Novostroy узнал, насколько жилье с «типовой» отделкой востребовано на рынке, и какие сложности новый госстандарт сулит девелоперам и покупателям?
Novostroy.su: Минстрой составил список обязательных элементов отделки для стандартного жилья россиян. Насколько оправдан такой перечень, и соответствует ли он представлениям россиян о современном жилье?
Дмитрий Мудрогеленко, архитектор, эксперт в элитных новостройках, член Санкт-Петербургского Союза Дизайнеров, руководитель архитектурно-строительного бренда (DZ)M: На мой взгляд, подобный перечень отделки стандартного жилья при сдаче в сегментах до бизнес+ вполне оправдан. Сегодня мы, как дизайнеры интерьеров и архитекторы, наблюдаем наличие качественных предложений от застройщиков с точки зрения изначальной планировочной структуры индивидуальных квартир, качественно отделанных МОПов, а также дизайна дворовых территорий.
Покупатель выбирает не только локацию, но и архитектурную концепцию, разработанную сегодняшним застройщиком очень детально. Запроса на особую индивидуальность в данном сегменте просто нет.
Наоборот, будет хорошо, когда стиль самого дома, выбранного покупателем по многим критериям, будет продолжен внутри частной квартиры. Это соответствует представлениям большинства россиян о современном жилье, так как спроса на вливание дополнительных финансовых и временных средств на создание особой уникальности частной квартиры в данном сегменте просто не может быть. Все старания застройщиков должны быть сосредоточены на целесообразном качественном решении задачи, основанном на типизации. Поэтому всё, что связано с мокрыми, грязными работами, а также встраиваемыми оборудованием мебелью, к которым относится сантехника, освещение, кухня и встроенные шкафы – должно быть создано застройщиком.
Стремление застройщика к оригинальной архитектуре с набором уникальных предложений должно быть отражено и в интерьерах квартир: для каждого отдельного ЖК им должен быть разработан уникальный типовой дизайн интерьера со своими «фишками»: особенностями сочетания элементов дверей или рисунка паркета, мозаики или керамогранита и так далее. Этот дизайн должен включать и свои оригинальные идеи и соответствовать общей концепции самого жилого комплекса для создания единой целостной жилой среды.
По-другому обстоит дело с более высоким классом домов – премиум класса и de luxe. В этих сегментах должна быть предоставлена клиентам возможность персонального широкого стилистического и функционального выбора. Уникальность в сегменте люкс является неотъемлемым условием. К тому же, большие по площади и объему пространства можно очень по-разному использовать и с точки зрения функции, по уровню отделочных материалов и оборудования. Я бы оставил возможность сдачи апартаментов в данном сегменте без отделки по желанию клиента с перерасчетом стоимости.
Анна Соколова, директор по маркетингу ГК «Инград»: Стоит сразу отметить, что данный список относится лишь к жилью, которое раньше носило термин «жилье экономического класса», отмененный Президентом России в 2018 году. К такому жилью относятся квартиры площадью не более 100 квадратных метров в домах с классом энергоэффективности не ниже В. Надо сказать, что данный термин был введен скорее в применении к жилью, возводимому за счет государства для льготных категорий граждан, а также жилью в регионах, а не к рынку недвижимости в целом. В разрезе именно такого жилья перечень элементов отделки вполне оправдан, так как закрепляет необходимое состояние квартиры, пригодной для проживания уже в момент передачи собственнику.
Данные требования обеспечивают покупателя тем минимумом, без которого проживание в квартире станет невозможным.
На рынке же девелоперы подразделяют жилье на иные классы: комфорт, бизнес, премиум, а требования к качеству домов и параметрам отделки гораздо выше, однако продиктованы они не Минстроем, а покупателями.
Максим Пономарев, группа компаний «Сантрек»: Обустройство санузлов и кухонь при стандартной отделке жилья производится согласно ГОСТ 18048-2018 и ГОСТ 23695-2016, в которых прописаны минимальные требования к устанавливаемому оборудованию. Как правило, застройщик или подрядная организация используют наиболее экономичные санитарно-технические изделия. Такая сантехника конечно может прослужить достаточно долго, но ее внешний вид и функциональные характеристики далеки от современных требований. Зачастую, это раковины и унитазы обычной формы, которые мы помним в квартирах еще советских времен.
Поэтому, приобретая жилье со стандартной отделкой не стоит рассчитывать на привлекательный современный дизайн санузла или кухни.
Все что получает собственник квартиры – это обеспечение минимально комфортных условий проживания и не более.
Novostroy.su: В последние годы квартиры с отделкой действительно набирают популярность. Почему саморегуляции рынка чиновникам показалось недостаточно, и возникла необходимость в стандартизации и закреплении обязательности чистовой отделки на законодательном уровне?
Д.М.: Я не уверен, что это хорошая идея – обязательства чистовой отделки на общегосударственном законодательном уровне. Мы помним какая отделка квартир была в гос. секторе, каким низким нормам она соответствовала. Да и сегодня многие нормы фатально отстают от развития рынка товаров для интерьера, и более того от современных технологий. Законодательство просто не успевает за скоростью их развития. Отделка – это дело тонкое.
Как правило, сам застройщик не всегда попадает даже в правильное планировочное решение для будущих покупателей, а регламентировать в обязательном порядке еще и отделку – точно неправильное решение.
Вместо повышения стандарта, такое решение может его понизить, превратив в формальность. И не защитит права покупателей, а наоборот заставит их платить за отделку, которую, как в еще недавние времена, сразу будут переделывать под себя.
Novostroy.su: Как отмечают эксперты, наличие отделки существенно ускоряет заселение новостроек. На что влияет данный параметр и насколько такая тенденция необходима российскому рынку?
Д.М.: Единственное, что дает наличие отделки – это отсутствие шума строительных молотков первые три года жизни дома. Я не совсем понимаю насколько сильно это ускорит заселение – отделку же все равно надо делать – либо компанией застройщика, либо самими жильцами. Считается, что централизовано это будет быстрее. Но насколько мы потеряем в качестве от этой быстроты – это вопрос, который будет неконтролируемым люфтом этого закона.
А.С.: Безусловно, дом с отделкой от застройщика будет заселен гораздо быстрее дома без отделки, при этом жизнь в нем в первый год заселения не будет сопровождаться постоянным шумом от строительных работ соседей, то есть комфортность проживания в таком доме в первые годы после сдачи будет значительно выше. Наличие чистовой или предчистовой отделки значительно упрощает жизнь покупателям: им не приходится тратить дополнительные средства и время на поиски строительных бригад, выбор материалов, контроль качества произведенных работ. Приобретая квартиру с отделкой, жителям остается озадачиться лишь покупкой мебели и бытовой техники. Кроме того, при покупке квартиры в ипотеку стоимость отделки включается в стоимость квартиры, и людям не требуется изыскивать дополнительные средства на ремонт.
В текущих условиях субсидирования ипотеки и снижения ключевой ставки можно ожидать, что популярность ипотеки на первичном рынке будет возрастать, а вместе с ней будет также возрастать популярность квартир с отделкой от застройщика.
Novostroy.su: Насколько актуален сам список обязательных элементов отделки? Требует ли он корректировок, на ваш взгляд?
А.С.: В данном перечне указаны достаточно общие формулировки без уточнений по классам, производителям и другим требованиям. По сути большая часть квартир с отделкой на современном рынке Москвы и области попадает под данные требования за исключением лишь того, что сейчас застройщики не устанавливают на кухне мойки и плиты. Что касается корректировок требований, то если рассматривать дальнейшую проработку вопроса, следует ожидать более конкретных требований к строительным материалам, их классам экологичности, огнестойкости и прочему.
При этом, каждый застройщик, особенно имея в своем портфеле комплексы разных классов, очень тщательно подходит к разработке требований к отделке, используемым материалам и их характеристикам, причем почти всегда варианты отделки имеют вариативность по цветовой гамме и ценовому сегменту.
В проектах бизнес-класса реализуется уже другой уровень отделки с более дорогими материалами, инновационными технологиями и эксклюзивными интерьерными решениями.
Алексей Гусев, «Главстрой-Недвижимость» (входит в «Главстрой-Регионы»): Главное, чтобы регулирование формата отделки квартир не было избыточным.
Novostroy.su: Можно ли сказать, что данная мера своевременна и соответствует ожиданиям участников рынка?
Александр Шестаков, генеральный директор Первой мебельной фабрики: Эта реформа станет важным социальным нововведением, она принесет пользу новоселам. Сегодня реалии таковы, что человек, купивший квартиру в ипотеку – а в кредит у нас приобретается 85% нового жилья – просто не в состоянии вложить энную сумму еще и в ремонт и обстановку. Поэтому и обустраивают у нас жилье годами и годами в новых домах стучат перфораторами и молотками, мешая тем самым жить соседям. Распространение же формата «купи и живи», изменение критериев стандартного жилья, полностью исправит эту ситуацию и сделает жилую среду комфортной для граждан.
Novostroy.su: Какие негативные последствия может создать введение «отделочного» стандарта для девелоперов и для покупателей недвижимости?
Д.М.: Я уверен, что сам закон не своевременен. Я бы пока оставил это решение за самим застройщиком.
Сторонники и противники концепции сдачи домов с отделкой квартир вполне объективны. Все понимают, что к этому идем, но и все понимают, что нет умения.
Если бы оно было, застройщики бы это делали в качестве конкурентного преимущества, в качестве УТП. Но и без него – даты сдачи домов переносятся, клиенты выявляют претензии к качеству самих домов.
Тем не менее есть компании, кто морально готов к отделке квартир и уже самостоятельно практикует – к примеру, наша студия (DZ)M, разработала оригинальный тип дизайна квартиры для одного из застройщиков элитной недвижимости в Санкт-Петербурге – но это было продиктовано рынком, а также их собственным опытом, а не навязанным федеральным законом. И когда подобные решения реализуются вне рамок жесткого закона – это происходит на поле исключительно конкурентных решений, а нет лучшего учителя чем свободная конкуренция. Выход такого закона загонит процесс обучения из свободного конкурентного поля в жесткие рамки обязательств, и окажет медвежью услугу, так и не научив застройщиков деликатно обходится со сложным вопросом отделки частной недвижимости.
А.С.: Для столичного рынка недвижимости эта мера вряд ли будет ощутимой и окажет влияние на дальнейшее развитие квартир с отделкой, так как абсолютное большинство проектов имеют класс «комфорт» и выше, то есть данные требования на них не распространятся.
Что касается рынка Подмосковья и регионов России, то введение отделки как одного из требований к стандартному жилью заставит всех девелоперов проектов подобного класса реализовывать в своих комплексах исключительно квартиры с отделкой, то есть рынок доступного жилья перестанет предлагать квартиры без отделки. С одной стороны, во всем мире квартиры с отделкой стали нормой и практически вытеснили предложение лотов без отделки, однако с другой стороны здесь стоит вопрос качества отделки: при ее высоком качестве это выгодно и удобно для покупателей, а вот при низком качестве это по сути заставит покупателя переплатить за квартиру, да еще и создаст необходимость затрат на ремонт.
Что касается негативных последствий данного нововведения, то девелоперы, возводящие жилье стандарт-класса, будут вынуждены в новых условиях вводить отделку в свои проекты, даже если подобного опыта у них до этого не было, что на первых этапах может быть чревато невысоким качеством выполнения работ. В дальнейшем, с приобретением девелоперами опыта в этой сфере, данная проблема будет решена. Для покупателей же стандартного жилья это нововведение будет чревато тем, что стоимость квартир в домах стандарт-класса станет выше, как минимум на себестоимость отделки. Учитывая, что это самый доступный класс жилья и его приобретают люди, стесненные в средствах, это может усложнить покупку некоторой доле желающих, тем самым снизив спрос, особенно в регионах. Однако здесь драйвером помощи рынку может выступить субсидированная ипотека.
А.Г.: Для девелоперов это может привести к определенному удорожанию проекта, плюс дополнительным рискам, связанным с потребительским терроризмом по приемке квартир. Для покупателей это удорожание, а иногда и бросовые работы, которые придется переделывать, так как они не соответствуют запросам потребителя.
Novostroy.su: Как повлияет обязательность отделки на стоимость квадратного метра жилой недвижимости? В условиях неблагоприятной экономической ситуации — каким образом это может отразиться на рынке в целом?
Д.М.: Обязательность отделки и повысит стоимость и увеличит сроки сдачи квадратного метра жилой недвижимости. Стоимость будет повышена на 25-30%. Понадобится больше и инвестиций, поставит перед застройщиками более сложную задачу. С учетом текущих условий финансирования это уменьшит количество предложений на рынке, что способно еще больше повысить и стоимость жилья и сроки заселения квартир. Рост рынка замедлится, я надеюсь с целью повышения его качества, но здесь есть риски, указанные выше.
Комментарии