Владельцы новых квартир не спешат тратиться на покупку нескольких «квадратов» парковочной площади. Почему машино-места остаются непопулярным товаром, а цены на них для большинства россиян выглядят «заоблачными», Novostroy.su выяснил у экспертов.
Novostroy.su: Купить парковочное место сегодня можно практически в любой новостройке. Как давно появился подобный товар на рынке и популярен ли он среди покупателей квартир?
Денис Казберов, руководитель проектов компании «Мегалит-ОХТА Групп, ООО»: Паркинги появились на рынке недвижимости в начале «нулевых». Со спросом на них в разных сегментах жилья ситуация обстоит по-разному. Если покупатель в бизнес-классе и в элитном сегменте практически всегда приобретает к квартире еще и машино-место, то у покупателей в комфорт-классе такая привычка начала формироваться только недавно. Но мы уже видим положительную динамику в спросе.
Евгения Рублева, руководитель отдела продаж квартала апартаментов «Зорге 9»: Подземный паркинг в домах бизнес-класса и выше появился в Москве довольно давно. Это связано, на мой взгляд, с погодными условиями. Очень удобно, выйдя из квартиры, сесть в автомобиль, не выходя на улицу. Особенно это актуально для семей с детьми. Начиная с 2015 года, когда были введены платные городские парковки, паркинг в доме стал актуален для всех.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»: Паркинги появились в процессе автомобилизации населения. Сегодня практически на каждую семью в мегаполисе приходится как минимум один автомобиль. Жители миллионников знают, сколько уходит сил и времени на поиск мест для парковки. Обеспеченность новых комплексов машино-местами регулируют ПЗЗ и региональные нормы.
По Правилам землепользования и застройки на каждые 80 кв. м жилой застройки должно приходиться как минимум одно машино-место.
В Петербурге в среднем приходится по 25-30 парковочных мест на 100 квартир.
В объектах «эконом» или стандартного класса застройщики обычно руководствуются обязательным минимумом, так как в этом сегменте действуют правила ценовой конкуренции. Обычно это примерно 20 наземных машино-мест на 100 квартир. Но в текущих условиях роста цен на недвижимость и сокращения реальных доходов населения такое жильё теряет своих покупателей, спрос смещается в сторону проектов более высокого класса, так как они лучше отвечают растущим требованиям потребителей. Такие жилые комплексы обеспечиваются парковочными местами исходя из концепции проекта, целевой аудитории и спроса. Для комфорт-класса традиционным становится соотношение 60 машино-мест на 100 квартир.
Если говорить о подземных отапливаемых паркингах, то они в Петербурге в основном являются обязательным атрибутом недвижимости бизнес- и элит-класса, где по 1-2 машино-места приходится уже на каждую семью.
Девелоперы массового сегмента часто отказываются от дорогостоящего подземного строительства в пользу наземных парковок.
Булат Мирзаханов, специалист девелопмента в сфере недвижимости: Парковочные места, как продукт на рынке появились относительно недавно, до начала нулевых парковки в доме воспринимались сугубо как атрибут элитной недвижимости, сейчас же это более привычная вещь, т.к. появился спрос и градостроительные нормы требуют от застройщиков организовывать все больше и больше мест для хранения автотранспорта. Потребительские же привычки сформировались по другому, до сих пор городские жители стремятся пересесть с общественного транспорта на автомобиль и, как правило, не готовы платить за место хранения автомобилей. Паркинги в жилых домах продаются гораздо менее бойко, чем квартиры, автолюбители до последнего паркуют машины вокруг домов, порой занимая абсолютно не предназначенные места для этого.
Novostroy.su: Каков портрет современного покупателя машино-места в паркинге?
Елена Валуева, директор по маркетингу MirLand Development: Современный покупатель паркинга – человек, который привык ответственно относиться к себе и своей собственности (автомобилю), который ценит удобство и комфорт. Возраст может быть любой, это зависит от «внутренних установок» человека.
Д.К.: Сегодня покупатели мест в паркинге – это в большой степени люди с достатком выше среднего, предпочитающие комфорт во всем. Как правило, они приобретают квартиру вместе с машино-местом, и вложить около миллиона рублей в парковочное место для них не является чрезмерной финансовой нагрузкой. Это преимущественно покупатели бизнес-класса и элитного жилья.
Novostroy.su: Только ли для личного пользования приобретают машино-места? Насколько популярны инвестиции в такие «квадраты» и их сдача в аренду, например?
Д.К.: Инвестиции в паркинги сейчас не популярны. Несколько лет назад, когда машино-места стоили в районе 300 тысяч рублей, и их можно было сдавать в аренду условно за 4 тысячи в месяц – вложения отбивались. Сейчас покупка машино-места в инвестиционных целях скорее исключение, чем правило.
Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу Группы ЦДС: Это также зависит от сегмента. В более дорогих проектах машино-место приобретают обычно для собственного использования, нередко это бывает два машино-места на семью. В масс-маркете вложение в паркинг может оказаться довольно интересной инвестицией, ведь большинство жителей новых домов предпочтут платить ежемесячно небольшую сумму (примерно 5 тыс. рублей), а не вкладывать сразу 1/10 часть от стоимости квартиры.
А.Л.: Несмотря на развитие каршеринга, в обозримом будущем жители мегаполисов не откажутся от собственных автомобилей, поэтому паркинг останется неотъемлемой частью проектов высокого класса. Себестоимость строительства подземных парковок будет расти вместе с инфляцией и подорожанием материалов и услуг, применяемых в строительстве, и предпосылок для её сокращения нет.
Novostroy.su: Какова средняя цена квадратного метра машино-места? Насколько она сопоставима с ценой жилплощади?
Д.К.: Строительство паркингов окупается у застройщиков скорее в качестве исключения. Обычно затраты на возведение существенно выше, чем продажная стоимость. В сегментах от бизнес-класса и выше стоимость парковочного места может доходить до 2,5 млн рублей, то есть стоимость квадратного метра паркинга будет в районе 170 тыс. рублей, при этом стоимость квадратного метра жилья будет на 30-50% выше (например, в элитном сегменте это 250-300 тыс. за квадратный метр).
Н.К.: Стоимость машино-места не измеряется по стоимости метра, она определяется за единый лот целиком. Так, машино-место на 3-4 этаже в наземном паркинге будет стоить около 500 тысяч рублей. Если перевести в цену за метр, то при площади машино-места около 15-18 кв. метров, она составит 27-30 тыс. руб.
Есть некоторая условная формула, что стоимость машино-места должна составлять около 10% от стоимости квартиры.
Конечно, иногда это соотношение колеблется в ту или иную сторону в зависимости от дополнительных факторов.
А.Л.: Себестоимость строительства подземного паркинга растёт по мере углубления и складывается из проектирования, геологических изысканий, земляных работ, возможного переноса уже существующих коммуникаций, установок надёжных систем вентиляции и пожаротушения. На верхнем уровне паркинга этот показатель выше себестоимости возведения наземной стоянки на 10-12%, на следующем уровне – на 25%, а строительство третьего уровня под землёй будет дороже наземного уже на 45%.
Подземные паркинги строить очень дорого, а продавать сложно. Поэтому их стоимость максимально приближена к цене квадратного метра жилой недвижимости.
Говорить о прибыли от продажи подземных машино-мест не приходится, особенно в условиях сокращения реальных доходов населения. Но как атрибут комфортной жизни они становятся эффективным маркетинговым инструментом при реализации жилой недвижимости.
Е.Р.: В среднем стоимость в комплексах бизнес-класса в Москве начинается от 150-250 тыс. рублей за квадратный метр. В общем бюджете покупки стоимость за парковку составляет в среднем 15-25% от бюджета квартиры.
Б.М.: Возникает резонный вопрос, почему, иногда, парковочное место в отапливаемом подземном этаже стоит немногим дешевле квартиры в пересчете на квадратный метр? В гипотетическом новом жилом доме в региональной столице квадратный метр жилой квартиры может стоить 70 тысяч рублей, а парковочное место 600-800 тысяч, что при площади стандартного машино-места в 13,5 квадратных метров составляет 52 тыс. рублей за «квадрат».
Несмотря на то, что в парковке отсутствуют стены, отделка и другие элементы жилья, как правило, застройщику дорого обходится вентиляция, системы пожарной безопасности и другие инженерные сети.
Неоднократно можно услышать, что машино-места в паркинге продаются чуть ли не по себестоимости, и все равно для рядового автолюбителя неподъемные.
Однако жизнь не стоит на месте, и паркинг, как продукт развивается, можно встретить пакетные предложения парковки и кладовки рядом с ней, в паркингах появляются места для подкачки колес, автомобильные пылесосы, места для зарядки электромобилей. Несмотря на урбанистические тренды машин становится больше и паркингов тоже, и этот вопрос ставит перед нами следующий вызов: что мы будем делать с подземными паркингами после того, как каршеринг и уберизация всего придут в каждый уголок, а общественный транспорт станет не только удобным, но и модным? Проблематика в том, что подземный паркинг не предназначен под редевелопмент, а значит ему придется туго.
Novostroy.su: Каковы перспективы данного сегмента в ближайшем будущем? Стоит ли ожидать повышения доступности машино-мест для покупателя?
Д.К.: Цены на парковочные места в новостройках вряд ли будут снижаться. А вот у спроса на них есть перспективы роста. За последние пять лет ощутимо изменились представления о комфортной среде, дворы новостроек, которые возводятся сегодня, уже в разы комфортнее и интереснее, чем дворы жилых комплексов, сданных всего пару лет назад.
Одна из тенденций современного жилого девелопмента — дворы без машин. И покупатели постепенно привыкают к такой организации внутриквартального пространства, это становится нормой. При этом автомобили в любом случае нужно где-то хранить, а значит потребность в покупке паркинга будет лучше осознаваться потребителем. К нам уже пришла культура комфортного жилья, вслед за ней должна прийти и культура комфортной жизни, когда до машины не нужно идти через два квартала, а достаточно спуститься на лифте в теплый охраняемый паркинг.
Н.К.: Перспективы во многом зависят от законодательной базы. Если появится правило, что владелец машины должен иметь обязательное машино-место, иначе, например, машину не оформить, то покупать или легально арендовать станут больше. Если просто обязать застройщиков возводить больше паркингов, то эти этажерки всё равно будут стоять полупустыми, как это происходит сейчас, особенно в сегменте массового жилья.
Парадоксальная ситуация: все тротуары и газоны заставлены машинами, а паркинги стоят полупустые.
Novostroy.su: Какова динамика продажи машино-мест на этапе строительства жилого комплекса? Удается ли распродать данный товар к моменту окончания строительства?
Д.К.: При условии адекватных цен, и их плавном повышении на этапе старта продаж распродается 15-20% машино-мест, остальной объем плавно реализуется в течение цикла проекта. Если цены выше средних, то реализация всего пула машино-места происходит на этапе строительства и еще в течение 2-3 лет после сдачи дома.
Н.К.: На начальном этапе строительства только очень опытные или прозорливые покупатели задумываются о приобретении машино-места. Потом же, когда дом заселяется, интерес покупателей возрастает, так как проблема с парковкой становится актуальной. Однако в некоторых проектах, уже давно сданных и заселённых, паркинги часто остаются не до конца распроданными, несмотря на большое количество машин. Если застройка вокруг не плотная, есть какие-то пустыри, не ограждённые газоны, то они немедленно становятся стихийными парковками.
Комментарии