В последнее время специалисты отмечают растущий разрыв между ценами на квартиры в «спальниках» и на периферии. Почему квартиры в спальных районах Санкт-Петербурга дешевеют? Эксперты поделились с Novostroy возможными причинами этого процесса.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
Индекс свободных денег россиян сокращается с каждым месяцем. Анализ первого квартала 2023 года показал, что в марте он упал на 23% по отношению к апрелю. За первые 5 месяцев текущего года объем реализации новостроек в Петербурге уменьшился на 30% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Напомню, что в 2022 году в апреле-марте спрос демонстрировал падение и восстановился только к концу лета. Покупатели жилья сегмента масс-маркет, который в основном представлен в спальных районах, откладывают капиталоемкие покупки в пользу товаров первой необходимости.
С другой стороны, с введением надбавок к коэффициентам риска банки стали предъявлять более высокие требования к заемщикам. Ипотечные кредиты становятся все менее доступны клиентам с невысокой заработной платой и наличием долговой нагрузки. Это оказывает дополнительное понижающее влияние на спрос. Рост цен на недвижимость привел к тому, что арендовать жилье стало выгоднее, чем покупать. Арендный рынок наряду с вторичным составил серьезную конкуренцию первичному, ведь девелоперы не могут существенно снизить цены из-за высоких издержек и условий проектного финансирования.
Выборочно дешевеют только наименее ликвидные лоты – так компании поддерживают покупательскую активность и реализуют излишки. При этом эксклюзивные проекты в престижных локациях могут даже дорожать. В общей статистике продаж такая слабая динамика больше похожа на ценовую стабильность. В первом квартале 2023 года в Петербурге индикатор средней цены предложения не изменился. В Ленобласти в среднем квартиры подешевели лишь на 1%.
Максим Трофимов, эксперт по недвижимости:
Если речь о спальных районах, построенных в 80-х годах прошлого века и ранее, то, действительно, сегодня сложно считать квартиры в этих районах ликвидными объектами на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга. Причин масса. Одной из основных являются высокие ставки по ипотеке на вторичное жилье. Покупатели предпочитают купить квартиру в новостройке, тем более в уже сданном доме, по ставке 4-7%, чем брать квартиру в старом фонде по ставке 11-12%.
Жилье в «спальниках» уступает по комфортности новым домам. Новому поколению покупателей не нравятся тесные кухни, относительно низкие потолки, изношенные коммуникации, отсутствие лифтов в домах малоэтажной застройки, из которых зачастую и образованы спальные районы Питера. В таких домах места общего пользования, входные группы, лестничные площадки также уступают новым домам по многим факторам.
Как пример, покупатели одной из квартир моих клиентов в новом доме сразу сказали, что не готовы жить в старом доме из-за подвальных запахов в парадной.
Вместе с тем, новые районы города подтягиваются к старым «спальникам» по развитию социальной и транспортной инфраструктуры. Открываются новые школы и поликлиники. Появляются новые маршруты общественного транспорта. Строятся новые дороги, развязки и транспортно-путевые узлы.
Ну и не могу не отметить, что собственники квартир в старых спальных районах часто переоценивают рыночную стоимость своих квартир, находясь под властью стереотипов, что нет ничего лучше квартиры в пятиэтажке без лифта с кухней 7 квадратных метров.
Комментарии