Как не загнать себя в кабалу ипотекой?

Novostroy.su: Какой процент сделок с жилой недвижимостью сегодня совершается с использованием ипотечного кредита? Почему ипотека остается популярной, несмотря на снижение доходов населения?

Вячеслав Дусалеев, генеральный директор жилищной экосистемы «Метр квадратный» (ВТБ): Можно сказать, что в этом году ситуация для сделок с жилой недвижимостью с привлечением ипотечного финансирования поменялась самым коренным образом. Особенно четко это видно на примере рынка новостроек – если в прошлом году примерно 2/3 сделок были профинансированы гражданами за счет собственных средств (ну или, по крайней мере, без привлечения ипотечных займов), то в этом году все происходит с точностью до наоборот – порядка 2/3 сделок с новостройками проходят за счет привлечения ипотечных кредитов.

На рынке вторичного жилья также прослеживается тренд на увеличение доли недвижимости, приобретаемой с использованием возможностей ипотечного финансирования. Но если количество ипотек, предоставленных физическим лицам под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве (ипотека на первичном рынке), выросло за 9 месяцев 2020 к аналогичному периоду 2019 года на 36%, то по «вторичным» ипотекам прирост составил лишь 19%, причем он был обеспечен в основном ростом количества операций по рефинансированию старых займов под более привлекательные процентные ставки. Если данный фактор исключить из расчета, то прирост количества сделок на вторичном рынке с использованием ипотек составит до 5% к уровню 2019 года. При этом, за счет того, что количество сделок с вторичной недвижимостью в целом существенно сократилось, доля ипотечных сделок выросла и составляет в 2020 году, по нашим оценкам, не менее 1/3 рынка (по итогам 2019 года было 27%). 

Популярность ипотеки объясняется, на мой взгляд, достаточно просто – на первичном рынке за счет снижения ставок по ипотечным кредитам, а следовательно, общего уровня нагрузки по обслуживанию долга, ипотека стала доступна большему количеству наших сограждан (примерно +10% экономически активного населения), значительная доля которых, в свою очередь, желала бы улучшить свои жилищные условия (по количеству квадратных метров и комнат в расчете на человека мы пока существенно уступаем европейским странам). Вторым очень важным фактором явилось драматическое снижение уровня привлекательности банковских вкладов – в условиях низких ставок, предлагаемых банками по депозитам, при одновременном ослаблении курса рубля, инвестиции в недвижимость становятся логичной защитной реакцией. При этом те экс-вкладчики банков, которым не хватало собственных средств для оплаты 100% стоимости недвижимости, вполне могли обратиться к ипотечному кредитованию.

Киселев Александр (тот самый Realtor) - брокер и независимый эксперт по недвижимости в СПб: По данным от разных застройщиков доля ипотечных сделок в СПБ сегодня составляет от 44 до 60%. Так например у ЛСР, доля ипотечных сделок составляет 58%. Почти все застройщики отчитываются о росте количества ипотечных сделок как в количественном выражении так и в процентном, по отношению к общему числу сделок.

Причин тут несколько. Во-первых, это исторически низкие ставки. Когда мы брали первую ипотеку в 2011 году, ставка была 12,5%. При этом клиенты часто говорят, что у них ипотека была выше и доходила до 14,5%. И эти ставки были при покупке квартиры на первичном рынке. Кстати, в моей практике клиент брал ипотеку в 2015 году по ставке в 22% (когда ставку рефинансирования поднимали до 17%, чтобы стабилизировать рынок). И делал он это не от безысходности, а осознанно. Говорил, что закроет быстро. Надеюсь, у него все получилось. Поэтому, конечно, если сравнить текущие ставки в размере 5,85% с 12,5%, то выгода очевидна. А на рынке встречаются предложения по 3,5% на весь срок кредитования или акции со ставкой на первый год 0,1%. Конечно все это способствует росту интереса со стороны покупателей.

Вторая причина — рост цен. Как говориться, спрос рождает предложение. Но почему этот закон сейчас не работает? Где предложение? А все дело в том, что застройщики сейчас создали дефицит предложения. Вариантов меньше. Качественных и недорогих вариантов еще меньше. Сильную роль тут играет еще и тот фактор, что бум на приКАДовское строительство прошел. Мурино, Кудрово и Янино уже почти застроены, и у застройщиков пропал к ним интерес. Сейчас выходят часто небольшие проекты внутри КАД и, как следствие, более дорогие. А так как в целом количество предложения снижено, то это просто дополнительно толкает цены вверх. Плюс, со слов застройщиков, покупатели стали более избирательными и требовательными к комфорту жилья: и коворкинг надо, и дополнительные зоны, и тому подобное. Мне кажется, нас пытаются в этом убедить сами застройщики. Я общаюсь напрямую с клиентами и у большинства задача — купить квартиру с минимальными вложениями. То есть для покупателей квартиры с одной стороны сделали льготы в виде снижения ставки по ипотеке, а с другой стороны — повысили стоимость.

И это все равно не останавливает покупателей, так как многие считают, что стоимость квартир продолжит расти, что создает своеобразную панику на рынке. Хотя объективно никто не знает, когда рынок захлебнется, начнется стагнация, а затем и откат назад. Думаю, в следующем году отката по ценам не будет.

Novostroy.su: Насколько реально среднестатистическому россиянину приобрести квартиру без использования банковского займа? Почему вариант «накопить и купить» сегодня неэффективен?

В.Д.: Уровень доходов граждан в нашей стране не очень высокий — среднедушевые денежные доходы населения за 2 квартал 2020 года составили всего 32,7 тыс. рублей в целом по России и 70,7 тыс. рублей – по Москве. При этом динамика среднедушевых доходов существенно отстает от динамики цен на недвижимость: за последний год показатель среднедушевых денежных доходов снизился на -5% и на -4% по России и по Москве, соответственно. В то же время цены на недвижимость в России в среднем выросли на 4,1% (3 кв. 2020 к 3 кв. 2019), причем новостройки в России в целом подорожали на 8,7% в годовом выражении, а вторичная недвижимость – на 3,7%. В Москве рост цен носил еще более выраженный характер.

Упомянутые организации

Компания

ГК «Полис»

Рейтинг A/20 объектов

Яна Кадомцева, директор по продажам ГК «Полис Групп»: Копить на квартиру действительно не всегда выгодно, так как за это время происходит инфляция, растут цены на недвижимость, меняются условия на рынке. Например, стоимость квартир в проектах нашей компании увеличилась, в среднем, на 25% с начала года. Те, кто начал копить несколько лет назад, могли купить квартиру в ипотеку с минимальным первоначальным взносом, тогда бы сумма их активов увеличивалась вместе с ростом стоимости на жилье. Представьте, можно было откладывать по 20 000 рублей и за год накопить всего 240 тысяч, а за 5 лет – 1,2 млн рублей. Или же купить квартиру за 2,5 млн в ипотеку и платить по 20 000 в месяц, плюс, заработать на росте цен дополнительный миллион. Уже многим недвижимость помогла сохранить и приумножить свои сбережения, и вместе с этим, стать счастливым обладателем своей собственной квартиры.

К.А.: Возможно ли накопить сегодня с помощью банковского пополняемого вклада? Нет. И не стоит тешить себя надеждами. Предположим, вам не хватает 1 млн рублей. И вы поставили себе задачу «донакопить» на квартиру. Даже при совместном семейном доходе в 100 тысяч рублей (что для многих даже в Спб не всегда осуществимо) с возможностью откладывать 50%, то есть 50 тыс. рублей, срок накопления составит около 1,5 лет. С большой долей вероятности цены за это время вырастут, и придется увеличивать бюджет покупки, как следствие сроки накопления. Замкнутый круг. Инфляция съест больше, чем предложит банк с процентными ставками. Поэтому, если не хватает денег, то лучше взять ипотеку. Особенно это актуально, если вы снимаете квартиру.

Novostroy.su: Как правильно выбрать ипотечный кредит и какой вариант покупатель может считать выгодным? На что, кроме низких процентов, стоит обращать внимание?

Я.К.: При оформлении ипотеки стоит обратить внимание на первоначальный взнос, условия кредитования и страхования. Можно выбрать банк, где меньше первоначальный взнос, и оставить деньги на ремонт. Или же обратить внимание на стоимость ипотечного страхования.

Инвесторам также важно, на каких условиях в дальнейшем можно будет перепродать квартиру, купленную в ипотеку. Например, в некоторых банках, по условиям договора, квартиру можно переуступить клиентам только с наличными деньгами, а в некоторых — в ипотеку, но только если кредит будет получен в этом же банке.

К.А.: В первую очередь оцените здраво все свои возможности. Не надейтесь на то, что все будет хорошо. Особенно сейчас это актуально. Постарайтесь оценить тот минимальный платеж, который вы сможете осилить даже при снижении доходов, и отталкивайтесь от него.

Что считать выгодной ипотекой? Это та ипотека, которую реально погасить с переплатой не более 50%. Такое может получиться, если ставка будет как можно ниже и срок не более 7-10 лет. Например, при ставке в 3,5% на 7 лет переплата с 3 млн составит всего 386 тысяч рублей. При сроке ипотеки на 15 лет переплата составит около 860 тысяч. Для сравнения при ставке в 6% при таких же сумме и сроке переплата составит 680 тысяч и 1,5 млн рублей соответственно.

На «вторичке» ставки начинаются от 7,4%, а значит и переплата будет больше. Но при этом вам не придется все это время снимать жилье. Возможно, это будет выгоднее.

Novostroy.su: Сколько сегодня составляет средний ежемесячный платеж в оформляемых ипотеках? Насколько изменилось это значение за последние 5-10 лет?

Я.К.: Средний ежемесячный платеж зависит от стоимости квартиры и процентов по ипотеке. Например, в нашей компании средняя стоимость квартиры год назад составляла 2,8 млн рублей, а сейчас 3,5 млн. Соответственно, вместе с увеличением суммы кредита должен расти и платеж. Но так как в этом году действует программа льготной ипотеки, сумма ежемесячных платежей, несмотря на рост стоимости недвижимости, осталась на прежнем уровне.

К.А.: Последнее время часто приходят клиенты с суммой ипотеки в размере 3,5 млн рублей на срок до 28 лет. При ставке на «вторичку» в 7,4% ежемесячный платеж составит примерно 24,7 тысячи рублей. При первоначальном взносе в 1,5 млн вы сможете рассчитывать или на однокомнатную квартиру в новом доме в черте Петербурга или на «двушку» в старой панели, так же в черте города. Или можно постараться найти за эти деньги небольшую двухкомнатную за КАД.

Для сравнения, в 2011 году мы брали 2-комнатную квартиру площадью 58 кв. м у метро со сроком сдачи через год. Её цена составляла 2,86 млн. Первый взнос у нас был 800 тысяч рублей. Ипотеку брали на 15 лет по ставке 12,5%. Платеж составлял 24,6 тыс. рублей. Переплата — 2,5 миллиона.

Сейчас аналогичная квартира будет стоить минимум 6 млн. Первый взнос в размере 15% составит 900 тыс. рублей, а сумма займа — 5,1 млн. При тех же сроке кредита (15 лет) и ставке (5,85%) ежемесячный платеж будет равен 42,625 тысячи. Переплата при этом — те же 2,5 млн. Но нагрузка выше почти в два раза.

Иван Маяк, основатель компании «Лайтхаус»: Наша практика говорит о том, что средний платеж по ипотеке колеблется в зависимости от размеров кредита и стоимости квартиры от 10 до 25 тысяч рублей в сегменте комфорт- и экономкласса и достигает 40-50 тысяч в бизнес-классе.

Novostroy.su: Уменьшается ли сумма ежемесячного платежа при долгосрочной ипотеке (на 20-30 лет)? Почему такие условия в большинстве случаев невыгодны, и кому они могут быть удобны?

Я.К.: При длительной ипотеке платеж уменьшается несущественно: разница, может быть, 2-3 тысячи рублей, однако переплата по кредиту будет гораздо больше. Поэтому, чтобы не переплачивать, выгоднее брать ипотеку на более короткий срок. Также, можно использовать частичное досрочное погашение, сокращать срок кредитования – так мы уменьшаем сумму основного долга и снижаем переплату по ипотеке.

К.А.: А что будет, если сейчас ипотеку взять не на 15, а на 30 лет? Условия оставим такие же: ипотека 5,1 млн. Ставка 5,85%. Тогда ежемесячный платеж мы сможем уменьшить до 30 тысяч. Это почти на 12 тыс. рублей ниже, что может стать важным фактором. И вроде бы, надо так и делать. Но есть и вторая сторона. В таком случае переплата по кредиту составит уже 5,7 млн рублей, то есть увеличится более чем в два раза. Если не рассматривать досрочное погашение ипотеки, то конечно такой срок кредита интересен банку, но не вам.

Если подвести итог, то можно сказать, что с точки зрения переплаты при коротком сроке кредита сейчас ставки интересны. То, что эти ставки нивелированы возросшей ценой, это уже факт, и кусать локти поздно. Часто приходят клиенты, которые все чего-то ждали, а в итоге уже не хватает даже на небольшую студию.

Novostroy.su: Что вам, как эксперту, кажется наиболее абсурдным в российской ипотечной системе? Каких изменений ей не хватает, и что мешает преобразованиям?

Я.К.: На мой взгляд, многим мешают высокие ипотечные ставки, которые были до и могут быть после отмены господдержки. Поэтому, если вы решили приобрести жилье, то стоит воспользоваться выгодными условиями, которые сегодня предлагает рынок.

И.М.: Единственное, чего не хватает современной ипотечной системе — это гибкости в подходе к оценке заемщиков: решение по выдаче кредита принимает робот, не принимая во внимание детали, которые могут существенно влиять на платежеспособность заемщика.