Поиск

Новостройки

Продажа

Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Срок сдачи
Срок сдачи
S общая, от
от
м2
S общая, от
Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
S общая, от
от
м2
S общая, от
S кухни, от
от
м2
S кухни, от
Тип участка
Тип участка
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Найдено
0
0
0

Как ипотека с господдержкой «убивает» рынок вторичного жилья в России

Интервью 1622 3 августа 2020 Элина Сорокина
Жилые дома в Санкт-Петербурге Жилые дома в Санкт-Петербурге
https://www.novostroy.su/articles/interview/kak-ipoteka-s-gospodderzhkoy-ubivaet-rynok-vtorichnogo-zhilya-v-rossii/
Как ипотека с господдержкой «убивает» рынок вторичного жилья в России
Как ипотека с господдержкой «убивает» рынок вторичного жилья в России
Интервью
2020-08-03 11:03:00
https://st.novostroy.su/regions/u/articles/box/5f22edb6db1f4.jpg
Novostroy.su
211
21
С началом летнего сезона некоторые специалисты заявили о 40% росте спроса на вторичное жилье. Казалось бы — ажиотаж. Но при детальном рассмотрении популярность «вторички» оказалась правдой лишь отчасти. Под маской высоких показателей скрывалось обычное восстановление спроса после «коронавирусного» спада. Однако в отличие от застройщиков, получивших поддержку государства, владельцы «старых» квартир остались один на один с возникшими проблемами.

С началом летнего сезона некоторые специалисты заявили о 40% росте спроса на вторичное жилье. Казалось бы — ажиотаж. Но при детальном рассмотрении популярность «вторички» оказалась правдой лишь отчасти. Под маской высоких показателей скрывалось обычное восстановление спроса после «коронавирусного» спада. Однако в отличие от застройщиков, получивших поддержку государства, владельцы «старых» квартир остались один на один с возникшими проблемами.

О нюансах статистики на вторичном рынке, причинах и последствиях сложившейся ситуации Novostroy.su поговорил с экспертами.

Novostroy.su: Рынок недвижимости в России представлен двумя типами «квадратных метров»: теми, что можно приобрести по 214-ФЗ, и так называемой «вторичкой», реализуемой по договорам купли-продажи. Специалисты заявляют о росте спроса на готовое жилье, доходящем до 40%. Верна ли, на ваш взгляд, такая статистика? Относительно каких именно показателей отмечается рост покупательского интереса?

Упомянутые организации
Метриум
Агентство

Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): На первичном рынке недвижимости представлено как строящееся, так и готовое жилье. На стадии строительства девелоперы продают новостройки по ДДУ, а после ввода в эксплуатацию – по договорам купли-продажи. Со вторичным жильем готовые квартиры от застройщиков «роднит» лишь форма реализации, поэтому причислять введенное жилье в новостройках ко вторичному рынку некорректно.

В июне на столичном рынке недвижимости было зарегистрировано 8,7 тысячи переходов прав собственности на основании договоров купли-продажи жилья. Относительно мая этот показатель вырос в 2,2 раза, но по сравнению с тем же месяцем прошлого года снижение составило 21%.

Нужно понимать, что сегодня речь идет о постепенном восстановительном росте после глубочайшего падения спроса.

Алексей Максимченков, инвестор и эксперт по финансовой грамотности: Большинство инвесторов, которые вкладывались в недвижимость и покупали новостройки, считают, что сейчас это стало невыгодно. Раньше по мере строительства новостройки ее стоимость росла каждый год. Сейчас стоимость растет, но не такими темпами, как 2, 4, 5 лет назад. Надо очень поискать, чтобы найти подобные варианты. Из-за этого многие стали покупать «вторичку».

На фото - ЖК  «София»

Следующее, из-за чего выросла «вторичка», — карантин и «каникулы». Многие захотели «спрятать» деньги в квадратные метры. Кто «сидел» на деньгах и хранил их «под подушкой» — это очень консервативные люди, которые боятся во что-либо вкладываться, в том числе в строящееся жилье, так как считают это рискованным. Поэтому покупают готовую недвижимость. На банковские вклады сейчас тоже внедрили налог, поэтому часть людей переложила деньги из налички в недвижимость. «Вторичка» для них проще и понятнее — купил, и квартира у тебя есть, можешь сдавать. А строящееся жилье надо смотреть: чтобы был хороший застройщик и сама квартира подходящая. Чаще всего «вторичку» берут сразу с ремонтом, чтобы быстро сдать.

Novostroy.su: Как изменилось соотношение сделок по покупке строящегося и уже готового жилья за период пандемии?

Н.К.: Во время пандемии спрос на новостройки снизился гораздо в меньшей степени, чем на вторичное жилье. Так, в Москве количество зарегистрированных ДДУ в апреле и мае сократилось примерно на 45% относительно тех же месяцев 2019 года, а количество переходов прав собственности – почти втрое даже с учетом того, что в их число входят сделки с готовыми новостройками. Это было обусловлено несколькими причинами. Во-первых, ипотека с господдержкой, запущенная в конце апреля, распространяется только на покупку квартир в новостройках – как по ДДУ, так и по ДКП. Соответственно, спрос сместился в пользу первичного рынка. Во-вторых, во время самоизоляции застройщики сразу предложили покупателям дистанционные инструменты взаимодействия, в то время как на вторичном рынке обойтись без «физического» показа квартиры было практически невозможно.

А.М.: В строящееся жилье вкладывают хорошо. Чем хорошо такое направление инвестиций — там есть господдержка. Благодаря этому пошел сильный рост. Господдержка касается очень интересной ипотечной ставки, которая выгоднее, чем аренда квартиры. Из-за этого сейчас многие берут ипотеку. Раньше льготная ипотечная ставка тоже была. Но чтобы ее получить, надо было подождать, пока дом достроится.

Novostroy.su: Какой тип покупателей (по возрасту/доходу/социальному статусу) проявляет сегодня максимальную активность на вторичном рынке? Есть ли тип покупателей, у которого можно отметить существенное снижение интереса к такому жилью?

Н.К.: Сегодня покупательская способность населения заметно снизилась, и именно этот фактор сдерживает восстановительный рост спроса. Во время самоизоляции повысился уровень безработицы, многие люди лишились привычного уровня доходов и были вынуждены временно отложить решение о покупке квартиры – как на первичном, так и на вторичном рынке.

Кроме того, часть потенциальных покупателей вторичного жилья изменила свои приоритеты и «переключилась» на новостройки.

Дело в том, что льготная ипотека с господдержкой под 6,5% действует только на первичном рынке, причем некоторые банки дополнительно субсидируют ставку до 5,8%. По сути, эти параметры покрывают годовую инфляцию, поэтому сегодня вкладываться в льготную ипотеку выгодно. За год стоимость новостройки на этапе котлована вырастет на 10-15% только за счет повышения строительной готовности. Кроме того, стоит учитывать общий рыночный рост цен.

На фото - Лиговский проспект

А.М.: Это трудоспособные люди, которые имеют трудовой опыт 5-8 лет и стартовый капитал. Люди, которые имеют постоянный доход, чтобы оплатить ипотеку. Сейчас очень много ипотечников. Это мужчины и женщины в основном от 28 до 45 лет. В Сбербанке сейчас ажиотаж на оформление ипотеки.

Снижение интереса можно отметить у тех, чей работодатель или бизнес попали под карантин. Например, рестораны. Допустим, человек был администратором с зарплатой 100 тысяч рублей. Рестораны закрыли — нет этой зарплаты. Из-за того, что доходы «пошатнулись» или уменьшились, человек уже не может платить ипотеку. Если при зарплате 100 тысяч рублей ипотека в 40 тысяч была «подъемная», то при зарплате в 60 тысяч — уже нет.

Есть еще узкое направление, куда перешли люди — инвестирование на фондовый рынок. Сейчас тоже «бум» на это. Потому что люди задумались, что где-то надо хранить деньги, и стали разбираться, что такое акции и облигации.

Novostroy.su: Отличается ли ситуация в двух столицах от обстановки в регионах? Если да, то какие параметры различны и почему? Если нет, то что обеспечивает стабильность показателей?

Н.К.: Общей тенденцией второго квартала 2020 года стало серьезное снижение спроса на жилье. Причины были достаточно универсальными: режим самоизоляции, снижение доходов населения, закрытие МФЦ и других инстанций. Между тем порядок снятия ограничений определяется на региональном уровне в зависимости от эпидемиологической ситуации, поэтому темпы восстановления спроса в разных субъектах РФ будут отличаться.

А.М.: Многие, у кого есть деньги (крупные суммы), часто хотят купить квартиру в Москве или Питере. Подсознательно у людей заложено: тот, кто имеет квартиру в одной из столиц, — «красавчик», может её сдавать и жить спокойно. Многие, у кого уже есть квартира в регионе, присматриваются, чтобы иметь недвижимость в столицах. Но большинство берут квартиры для себя, так как ипотечная льготная ставка действует по всей России. В регионах зарплаты и цены другие.

Novostroy.su: При отсутствии таких крупных игроков как девелоперы в данном сегменте рынка, кто из его участников играет роль основного регулятора зарождающихся тенденций? Кто в этом наиболее заинтересован: государство, банки или иные стороны?

Н.К.: Разумеется, вторичный рынок ориентируется на первичный. Этим, в частности, объясняется и рост цен на недвижимость в 2019-2020 годах. Если у девелоперов были все основания наращивать прайсы в связи с повышением себестоимости строительства, то на вторичном рынке таких факторов не было, но стоимость жилья продолжала расти.

В целом вторичный рынок гораздо менее гибок по сравнению с первичным.

Тем не менее даже во время самоизоляции некоторые собственники брали на вооружение инструменты, которые использовали застройщики, например, онлайн-показы квартиры. Однако сама специфика вторичного рынка препятствовала переходу на удаленное взаимодействие. При покупке вторичной квартиры обойтись без личного визита практически невозможно, поэтому речь шла скорее о предварительном выборе, позволяющем отсечь неподходящие варианты.

А.М.: Основные регуляторы — это банки. Банк сказал, что уменьшаем ипотечную ставку на 2% — люди побежали покупать. Государство сказало «мы за льготную ипотеку», банки выполняют эту программу.

Государство может поддержать бизнес, может поддержать население, но больше эти программы делаются для банков.

Novostroy.su: Как уже отразилось или предположительно скажется в будущем снижение ипотечных ставок на различных типах вторичного жилья: по комнатности, периоду застройки и т.д.?

Н.К.: Полагаю, снижение ипотечных ставок не повлияет на структуру спроса в разрезе комнатности и периода застройки. Тем не менее в кризисные периоды покупатели в первую очередь ищут квартиру по карману, поэтому спрос смещается в пользу более компактных предложений с низким бюджетом покупки. Не исключено, что в текущей ситуации эта тенденция актуализируется.

На фото - исторические особняки

А.М.: Я думаю, никак особо не отразится. Как были основными «однушки», так и останутся. Иногда «двушки» и «трешки». Люди покупают много студий, так как они считаются доступным вариантом. Если хоть на что-то накопили, и хочется деньги вложить — берут студию.

Novostroy.su: Каковы перспективы новой вторички? Динамики каких показателей стоит ожидать в ближайшее время и на перспективу?

Н.К.: На мой взгляд, квартиры в сданных новостройках могут «перетянуть» на себя спрос со вторичного рынка. По сути, они объединяют преимущества обоих сегментов. С одной стороны, им точно не грозит перенос сроков сдачи, и заехать в новое жилье можно сразу же после выдачи ключей, выбрав лот с отделкой от застройщика. С другой стороны, ипотека с господдержкой распространяется на покупку жилья в новостройках по договору купли-продажи, что позволяет воспользоваться льготной ставкой.

Тем не менее объем такого предложения в Москве весьма ограничен: к началу июля в реализации находилось около 1 630 квартир в сданных корпусах, что составляет менее 10% от всех продаваемых квартир на первичном рынке массового сегмента.

А.М.: В основном покупают строящееся жилье для себя и живут там. Либо для перепродажи. Рынок так и поделен. Риски составляют все больше и больше.

Раньше был рынок аренды, где условия устанавливал продавец, сейчас это рынок покупателя.

Большинство людей, приобретающих жилье, хотят заехать туда сами. Думаю, больших изменений или колебаний не будет. Коррективы будут незначительные.

Статья по данной теме2 июля 2020

Бесконечная череда новостей о коронавирусе и поправках в конституцию незаметно сместила с повестки дня информацию о тенденциях на рынке недвижимости. Однако за время «нашего отсутствия» в строительной сфере наметилась любопытная тенденция — повышенный интерес покупателей к небольшим по площади квартирам. Novostroy узнал у экспертов в чём кроется секрет популярности малометражного жилья, и к чему стоит готовиться потенциальным покупателям квартир в ближайшее время.

Квартиры от застройщиков с акциями

Все спецпредложения

Комментарии

Авторизуйтесь или введите E-Mail

Самое читаемое за месяц

  • Экология Петербурга: где опасно жить, дышать, ходить
    5 августа 2020 41531 12

    Большие города не могут похвастаться хорошей экологией. Скученность жителей, обилие автотранспорта, техногенные аварии, мусорные полигоны – без этого не обходится ни один мегаполис. Где найти себе безопасное жилье?