В начале ноября начнет действовать стандарт «зеленого» строительства жилых многоэтажек: при соответствии 16 из 81 критерия здание может быть признано «зеленым». Что на деле означает этот термин, каковы возможности применения новых стандартов в современных реалиях, а также потенциальную выгоду «зеленых» новостроек для будущих жильцов — Novostroy подробно обсудил с экспертами.
Novostroy: Что на практике для новосела означает «зеленый» дом и снижение уровня потребления ресурсов здания?
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
Идеи «зеленого» строительства и «зеленого» функционирования здания предполагают снижение уровня потребления ресурсов. Для жильцов в длительной временной перспективе это означает существенную экономию потребительских затрат. По мере удорожания ресурсов такая повестка становится все более актуальной. В цену объекта при этом заложены затраты на соответствующие «зеленые» инженерные системы и технологии. В нашей стране крупным шагом в направлении экономии ресурсов стало повышение требований к энергоэффективности зданий.
Однако, пока «зеленая» повестка у нас не очень прижилась и не является по-настоящему актуальной, да и представлена, в основном, в высших сегментах рынка. Инициатива ее продвижения принадлежит девелоперским компаниям и, фактически, именно девелоперское сообщество формирует запрос покупателей. Некоторые девелоперы (по большей части, столичные) сделали ставку на эту «фишку», рассматривают ее как маркетинговое преимущество и активно рекламируют при продвижении своего товара.
Юрий Грудин, генеральный директор компании Formula City, основатель апарт-отеля Well:
Ответственное отношение к окружающей среде, к условиям жизни человека — это будущее. Наша компания является хедлайнером концепции well-being-недвижимости* в России, реализуя первый апарт-отель нового бренда Well в Санкт-Петербурге. Ее суть — в создании для человека комфортного и безопасного пространства, где соблюден оптимальный баланс физической, эмоциональной и ментальной составляющих. Основные компоненты – чистый увлажненный воздух, фильтрованная вода, температурный и акустический комфорт, безопасность, здоровое питание и возможность быть в сообществе людей, объединенных схожими ценностями.
Екатерина Безсмертная, декан факультета экономики и бизнеса Финансового университета при Правительстве Российской Федерации:
«Зеленое» строительство основано на использовании таких технологий, оборудования и материалов, которые позволяют обеспечить снижение антропогенного воздействия на окружающую среду.
Экологические требования к объектам недвижимости присутствуют и в российских стандартах, утвержденных более десятка лет назад. Над экологическими нормами начали работать в начале 2000-х годов — соответствовать требованиям по устойчивому развитию должны были олимпийские объекты в Сочи. В 2009 г. вышло распоряжение Министерства природных ресурсов и экологии РФ «О добровольной экологической сертификации объектов недвижимости с учетом международного опыта применения «зеленых» стандартов». В 2011 г. был разработан стандарт СТО НОСТРОЙ 2.35.4-2011, устанавливающий рейтинговую оценку устойчивости среды обитания людей – направленной на сокращение потребления энергоресурсов, рационального водопользования, снижение вредных воздействий на природу в ходе строительства и эксплуатации зданий, и т.д. В 2012 г. появился национальный стандарт РФ – ГОСТ Р 54964-2012 — «Оценка соответствия. Экологические требования к объектам недвижимости». Эти и другие стандарты содержат, в том числе, десятки критериев и индикаторов, составленных для определенных категорий зданий (например, для жилых зданий: доступность объектов социально-бытовой инфраструктуры, озеленение здания, световой комфорт, контроль и управление системами инженерного обеспечения здания и т.д.). В 2021 году Правительством РФ утверждены Критерии проектов устойчивого (в том числе «зеленого») развития (Постановление от 21.09.2021 № 1587).
Сейчас, когда ESG (англ. Environmental, Social, Corporate Governance — экологическое, социальное и корпоративное управление — прим. ред.) является глобальным трендом, работа по внедрению передовых «зеленых» технологий идет более активными темпами и ориентирована на применение успешных зарубежных практик.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
Сейчас понятие «зеленое» строительство включает различные направления. Это не только бережное отношение к экологии во время строительства, которое после сдачи объекта в эксплуатацию для его жителей мало осязаемо, но и создание комфортной экосреды в самом жилом комплексе. Сокращение потребления ресурсов понижает расходы ЖКХ, но не только в этом заключается польза от реализации «зеленых» проектов. К примеру, в микрорайоне «Балтийская жемчужина» создаются сады с многофункциональными зонами для отдыха, используются радиаторы для прогрессивного тепла, которое не сушит воздух, применяется ультрафиолетовое обеззараживание воды.
Novostroy: Как «зеленый» стандарт новостройки скажется на ее стоимости при покупке и на квартплате при проживании?
Ю. Грудин (Formula City):
В жилом многоквартирном доме, построенном по «зеленому» стандарту, энергопотребление в среднем сокращается в пределах 25%, а водопотребление — на 30%. И это в среднем, я подчеркиваю. Энергоэффективные жилые дома класса А (и есть конкретные примеры) могут давать экономию затрат на оплату коммунальных услуг в расчете на 1 кв. м порядка 50% на отопление, а на горячую воду – 80% и более. Эти показатели всегда зависят от технических решений конкретного проекта.
С. Денисова («БФА-Девелопмент»):
Ситуация, конечно, не является линейной. В настоящее время системы, позволяющие использовать вторичные ресурсы, стоят недешево, они, преимущественно, не отечественного производства. Поэтому энергоэффективные инженерные системы здания в современных условиях окупаются очень сложно или вовсе не окупаются. Стоимость этих «фишек» закладывается, естественно, в стоимость квадратного метра, а затем, по мере эксплуатации, они постепенно приносят жильцам экономическую отдачу.
Ярослав Баджурак, коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»:
Эконовостройка очевидно дороже по стоимости для покупателей, чем обычная недвижимость. Экодомам присваиваются классы энергоэффективности А++, А+, А. Чем выше класс, тем больше цена. Разумеется, для жильцов много плюсов, но очевиден и минус — переплата за квадратный экометр.
Дмитрий Заборовский, ипотечный брокер:
Нужно понимать, что стоимость квадратного метра жилья в России формируется исключительно спросом на квартиры и амбициями застройщиков. Никакого экономического обоснования нет. Покупают — цены идут вверх. Продажи снижаются — делают скидку. Поэтому «зеленый» стандарт может быть дешевле, только если такие стройки начнет субсидировать государство.
Е. Безсмертная (Финансовый университет):
Применение ГОСТа, скорее всего, повысит себестоимость строительства (а вслед за ней — конечную цену продукта), поскольку потребует от застройщиков дополнительных затрат на проектирование зданий, а также применения более современных и дорогостоящих оборудования и материалов. Даже приблизительно оценить, насколько серьезным будет это удорожание, станет возможным при наличии хотя бы первых результатов применения стандарта.
Потребителю же окупить эти затраты можно будет за счет снижения расходов на эксплуатацию жилья, а также опосредованно — за счет более высокого качества жизни, которое обеспечивает более здоровая среда существования (это может быть отсутствие необходимости пользоваться обогревателями, увлажнителями воздуха, снижение потенциальных трат на ремонтные работы, связанные с водоснабжением, и т.д.).
А. Левнева («Балтийская жемчужина»):
Оценки по новым «зеленым» стандартам пока не проводились, сертификаты не выдавались, поэтому озвучить общий процент роста себестоимости для всех экопроектов сложно. Сейчас направления развития объектов отличаются. К примеру, у одних девелоперов в приоритете качество домостроения, а у других — комфорт жилой зоны. Но снижение потребления энергоресурсов за счет инновационных технологий строительства, а также использования прогрессивных источников тепла и света должны с лихвой окупить единовременные расходы при покупке недвижимости.
Novostroy: Чем выгодно/невыгодно для застройщиков строительство жилья по «зеленым» стандартам?
Ю. Грудин (Formula City):
Себестоимость строительства энергоэффективного здания действительно увеличивает объем затрат застройщика, но эти расходы всегда окупаются за счет высокой экономии при дальнейшей эксплуатации. Мы это знаем на практике, реализуя апарт-отель.
Д. Заборовский (брокер):
«Зеленый» стандарт — это мировой тренд. Поэтому такие новостройки, может быть, проще продвигать на рынке. Более того, застройщики, которые первыми начнут экостроительство, сразу выделятся на фоне конкурентов и получат лояльность покупателей, причем ко всем своим объектам, а не только к «зеленым».
С. Денисова («БФА-Девелопмент»):
Выгода состоит в том, что «зеленая» повестка оказывается сейчас не столько актуальной, сколько модной. Она привлекает внимание молодой аудитории, акцентирующей внимание на экологичности потребления, и, соответственно, дает ощутимое преимущество при продвижении товара в рамках именно этой аудитории. И если девелоперская компания в портрете своего потребителя видит существенную роль молодежной аудитории и целенаправленно ориентируется на продвижение продукта в такой аудитории, тогда «зеленая» повестка для нее актуальна.
Е. Безсмертная (Финансовый университет):
По мнению специалистов Международной финансовой корпорации (IFC), строительство «зеленых» зданий превратится в один из ведущих инвестиционных трендов следующего десятилетия: по некоторым оценкам, к 2030 г. инвестиции в «зеленые» здания только на развивающихся рынках составят 24,7 трлн долл. В ряде развитых стран действуют национальные стандарты зеленого строительства (LEED — с 1998 г. в США, BREEAM — с 1990 г. в Великобритании, DGNB — с 2009 г. в Германии и т.д.).
Однако даже зарубежные исследователи рынка недвижимости, которые в последние годы ставят во главу угла проблематику устойчивого развития и констатируют повышение спроса на объекты, отвечающие соответствующим требованиям, отмечают, что финансовые выгоды, которые могут извлечь ориентированные на ESG инвесторы, арендодатели и застройщики, трудно измерить количественно. Active Capital 2021 — исследование международной консалтинговой компании Knight Frank — показывает, что надбавки к цене продажи офисных зданий в Лондоне, Сиднее и Мельбурне, имеющих экологические рейтинги, в сравнении с прочими, составляют 8-18%. Лондонские арендные ставки по соответствующим объектам недвижимости также выше на 3-13% в зависимости от уровня рейтинга по сравнению с офисными зданиями, не имеющими рейтинга. «Зеленые» объекты недвижимости в ряде развитых стран рассматриваются инвесторами как более ликвидные объекты финансовых вложений: они в большей степени защищены от рисков потенциальных законодательных изменений в будущем (в том числе, в части соответствия устанавливаемым на государственном уровне целевым показателям углеродных выбросов), являются более привлекательными объектами кредитования, и т.д.
А. Левнева («Балтийская жемчужина»):
Строительство по «зеленым» стандартам повышает себестоимость лотов, в условиях низкого спроса и экономического кризиса это становится существенным минусом. С другой стороны, общемировой тренд на экологичность создает ощутимые перспективы для развития этого направления строительства, а соответственно и преимущество для эко-объекта перед менее «зелеными» конкурентами.
Novostroy: Реальна ли реализация «зеленой» ипотеки в России? Почему? Какие условия для нее возможны?
Я. Баджурак («Выберу.ру»):
С точки зрения кредиторов ипотеки, готовые эко-объекты — это выгодное вложение денег. Ведь дорогое жилье покупают люди с доходом выше среднего. Риск дефолтов таких заемщиков ниже. Именно на такие объекты банки выдают «зеленую» ипотеку. Причем из-за стоимости недвижимости банкиры строже оценивают платежеспособность заемщиков, но и предоставляют дисконты по ставкам 0,5%-1%. Первоначальный взнос по «зеленой» ипотеке начинается от 10% и не отличается от других условий собственных ипотечных программ. С точки зрения покупателей, в первую очередь нужно вести речь о спросе на эконедвижимость, а только потом о жилищных кредитах для её покупки.
Так как в нашей стране стоимость энергоресурсов ниже, чем, например, в Европе, то у потребителей не возникает острой необходимости в применении «зеленых» технологий на практике.
Для стимулирования экостроительства на помощь могут прийти меры стимулирования со стороны государства. Аналогичные меры нужны и для экоипотеки.
Сейчас доля жилых домов, которые соответствуют новому ГОСТУ Р, который будет запущен с 1 ноября 2022 года, по оценкам экспертов рынка недвижимости, не превышает 15%. Минстрой и ДОМ.РФ планируют, что к 2030 году почти треть новостроек в России будут «зелеными». Если половина эконовостроек будет приобретена по ипотеке, то доля «зеленых» жилищных кредитов может составить шестую часть от общего ипотечного портфеля банковского сектора страны. Правда, текущие геополитические потрясения делают эти прогнозы менее реалистичными.
Неопределенность в экономике страны в ближайший год будет только возрастать, что вряд ли будет стимулировать заемщиков брать ипотеку вообще и экоипотеку в частности.
На наш взгляд, экоповестку в ипотечном кредитовании финансовый блок страны отложит на некоторое время. Ведь для субсидирования ставок до уровня 4%-6%, которое обсуждал рынок, нужны деньги и госпрограмма. Бюджет страны на ближайшие три года будет дефицитным. Едва ли расходы, связанные с экостроительством и экоипотекой, будут в приоритете.
Напомню, что «зеленая» повестка и забота об экологии — стали трендом в недвижимости, а следом и в ипотеке в 2021 году. На конференциях и в СМИ девелоперы и банкиры с гордостью делились проектами с модной аббревиатурой ESG (Environmental, Social, Governance) и обсуждали «зеленое» финансирование новостроек и их покупателей под потенциально более низким ставкам О стандартах «зеленой» ипотеки заговорил и Центробанк РФ. Причем энергоэффективность была не единственным критерием. ЦБ считал, что при финансировании кредитор должен учитывать экологичность материалов, современные системы водоотведения и сбора мусора, а также благоустройство территории новостройки.
На деле, лишь спустя почти два года в стране Росстандартом утвержден «зеленый» стандарт строительства (ГОСТ Р). В свою очередь Центробанк вернулся к идее запустить «зеленую ипотеку», а в Минфине задумались, как субсидировать ставки на покупку жилья в экологичных и энергоэффективных домах, например, в рамках дальневосточной ипотеки (под 2%).
Четких критериев по «зеленой» ипотеке у регулятора пока нет. Хотя отдельные ипотечные банки уже объявили о запуске продуктов с названием «зеленая» ипотека. Первым в 2021 году стал ВТБ. В сентябре 2022 года «Сбербанк» объявил о том, что внедрит «зеленый» жилищный кредит с 2023 года. Правда, в ипотечном лидере подчеркнули, что хотят не формально снизить ставку и дать «зеленый» бантик, а сформировать требования для застройщиков и сделать всю технологию грамотной.
Е. Безсмертная (Финансовый университет):
«Зеленая» ипотека как льготный режим выдачи ипотечных кредитов покупателям жилья, имеющего соответствующую «зеленую» маркировку — должна стать одной из мер поддержки экостроительства. Поддержку идее развития «зеленой» ипотеки оказывает Банк России: в Основных направлениях развития финансового рынка РФ на 2022 год и период 2023-2024 годов особое внимание уделено тематике расширения вклада финансового рынка в достижение целей ESG-трансформации. Ряд российских банков уже предоставляют клиентам, ориентированным на ESG-проекты, «зеленые» и ESG-кредиты, под более низкую процентную ставку.
За рубежом программы «зеленой» ипотеки весьма разнообразны, и экономия, которую получают покупатели объектов недвижимости, вполне осязаема. Так, американская Fannie Mae предлагает скидки по кредитованию ипотечных программ для многосемейных «зеленых» домов, предоставляет пониженные ставки по страхованию неоплаченного остатка по ипотеке. Среди плюсов кредитования в ряде зарубежных банков — возможность получить кредит под «зеленый» проект с более высоким соотношением между размером кредита и стоимостью объекта. Тем не менее, даже зарубежные специалисты признают, что предстоит преодолеть множество технических и социальных барьеров, прежде чем «зеленая» ипотека станет привычным явлением.
Специалисты в области недвижимости, давая оценки перспективам «зеленого» строительства, в большинстве своем настроены пессимистично, поскольку видят в этом риски удорожания строительных объектов (нередко оценивая уровень удорожания не менее чем на 10%).
Однако специалисты ряда банков, разрабатывающих ESG-продукты, отмечают, что экотематика в большей степени волнует представителей молодого поколения, уже сегодня с пониманием относящихся к уплате «зеленой» наценки на уровне 30-50% на потребительские товары.
Тем не менее издержки на повседневные покупки не сопоставимы с масштабами трат на приобретение жилья, поэтому дать даже приблизительные оценки рыночным перспективам «зеленых» объектов недвижимости пока не представляется возможным.
Д. Заборовский (брокер):
Да, реализация «зеленой» ипотеки в России абсолютно реальна. И сделать это очень легко. Как только государство начнет субсидировать процентную ставку по этой программе, так сразу же экологичные новостройки начнут пользоваться массовым спросом. Ситуация с «зеленой» ипотекой может быть реализована по аналогии с «господдержкой 2020» или «семейной ипотекой». Только в этом случае требование будет предъявляться не к заемщику, а к объекту недвижимости. Правда нужно еще учитывать, что как только ставка по «зеленой» ипотеке станет значительно ниже рыночной, цены на квартиры в эконовостройках резко пойдут вверх. А в целом, программа для России может быть очень полезной, особенно если застройщики смогут вести экостроительство из отечественных стройматериалов.
А. Левнева («Балтийская жемчужина»):
Если повышение качества жизни населения и сохранение природных ресурсов станет одним из приоритетных направлений государственной политики, то «зеленая» ипотека вполне может стать эффективным стимулом развития экостроительства в России. Но нужно понимать, что в период экономического кризиса и геополитической напряженности никакие ипотечные программы не смогут вызвать ажиотажный спрос на рынке недвижимости.
*Well-being — это новая концепция жизненного благополучия человека. Проживание в таких зданиях позволяет людям становиться счастливее, развиваться и жить дольше. Well-being основывается на 10 основных параметрах — освещение, качество воды, воздуха, акустический и температурный комфорт, питание, безопасность и качество материалов, движение, общество, психологический комфорт (прим. компании Formula City).
Комментарии