Электронные сделки — как безопасно купить квартиру онлайн?

Novostroy.su: Электронные сделки — сравнительно новый формат, насколько на данном этапе он юридически проработан и безопасен?

Максим Русаков, партнер Группы компаний SRG: Коммуникации между участниками рынка недвижимости и Росреестром постепенно переходят в онлайн. Цифровизацию активно поддерживают застройщики и крупные банки. Это не просто дань моде, но и жизненно необходимый процесс. Электронный формат оформления сделок полностью идентичен классическому формату на бумаге. В настоящий момент на уровне компаний, предоставляющих данную услугу, а также на уровне законодателей проведена огромная работа для защиты персональных данных заявителей. С каждым годом данная услуга становится безопаснее и прозрачнее для конечного пользователя.

Ольга Благовещенская, эксперт в сфере недвижимости, юрист: Уже сегодня электронная сделка полностью заменяет нам привычную, бумажную сделку. Она проработана юридически и в целом безопасна.

Правда, есть один нюанс: не проработана идентификация при получении электронной подписи.

Упомянутые организации

Компания

Ойкумена

Рейтинг B+/5 объектов

Мирошников Роман

Представитель застройщика

Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена»: Механизм электронных регистраций практикуется уже почти пять лет, его можно назвать вполне отработанным и защищенным. В особенности на первичном рынке, где у мошенников практически нет «пространства для маневра».

Novostroy.su: Какие элементы такого договора наиболее уязвимы и в чем их слабость? Каких доработок требует организация процесса дистанционной покупки недвижимости?

М.Р.: Как таковой, дистанционной покупки на данный момент нет. Так или иначе клиент посещает офис банка или застройщика. У клиента всегда есть возможность ознакомиться с файлом договора на момент его электронного подписания. И пока он не подтвердит данное действие, документы не будут направлены на государственную регистрацию. Чтобы процесс покупки был полностью дистанционным, необходимо, чтобы все компании, работающие в данном направлении, полностью перешли на электронный документооборот, а также законодательно закрепить формат документов, предоставляемых на государственную регистрацию в электронном виде.

О.Б.: Доработки требует 100%-ная идентификация для уверенности в том, что на другом конце именно тот человек, который участвует в сделке.

Р.М.: Участники рынка периодически сталкиваются с техническими сложностями, с зависанием базы. Например, в этом году петербуржский Росреестр переходил на новое ПО. Однако это общая проблема, в том числе и для тех, кто подает документы через МФЦ. До сих пор невозможно полностью провести онлайн ипотечную сделку. Однако это соблюдение правил безопасности: банк должен удостовериться, что выдает кредит именно тому человеку, кто подает документы и подписал ДДУ или ДКП. Поэтому необходимо личное посещение офиса банка. Это же касается и покупки с использованием эскроу-счета.

Novostroy.su: Чем с юридической точки зрения защищены участники электронной сделки?

М.Р.: На сегодняшний момент есть четкие законодательные нормы, регламентирующие данную процедуру. Так же, как и в классическом варианте государственной регистрации, клиент по итогу получает зарегистрированные документы с присвоенными регистрационными номерами и выпиской из ЕГРН, подписанные электронной подписью государственного регистратора. Действительность подписи, а также орган, ее выдавший, на данный момент легко можно поверить онлайн.

О.Б.: Участники сделки защищены тем, что невозможно подделать их документы. К примеру, если электронная ЕГРН пришла с электронной подписью, то это может гарантировать подлинность данного документа. Потому что ее невозможно изменить, подделать, так как она приходит с официального сервиса Росреестра.

Р.М.: Применением усиленной электронной цифровой подписи, которую может выдать только аккредитованный Росреестром удостоверяющий центр. Важно, что с 1 июля выпустить ЭЦП по доверенности невозможно, и это сводит к минимуму риски незаконного выпуска и использования ЭЦП без ведома владельца. Те случаи мошенничества с ЭЦП, которые были обнаружены, были связаны именно с выпуском ЭЦП по доверенности. При проведении электронной сделки все документы также в электронном виде отправляются сторонам договора.  

Novostroy.su: Какие проблемы могут возникнуть у участников сделки? На что стоит обращать внимание при оформлении, чтобы их избежать?

М.Р.: Основная проблема заключается в технических ошибках при подготовке документов. Ключевой момент, на который стоит обратить пристальное внимание — это документы, подписываемые участниками сделки в электронном виде, их правильность и достоверность указанных в них данных. Для некоторых застройщиков актуален вопрос получения электронной подписи от ряда банков при ипотечной сделке. Если у банка нет возможности подписать документ в электронном виде, рекомендуем указывать в ДДУ/ДУПТе или ДКП, что кредитный договор (обязательно указать реквизиты) является неотъемлемой частью данного договора (приложение). В таком случае документ можно подписать только сторонами сделки. Однако следует иметь в виду, что подобная практика может отличаться в зависимости от региона и лучше предварительно проконсультироваться с территориальным Росреестром.

О.Б.: В любом случае без официальной записи в МФЦ злоумышленники не смогут подделать переход права, оставив собственника без имущества.

Самая лучшая защита от мошенничества — написать о запрете электронной регистрации без личного заявления. Это даст вам гарантию безопасности и вашей защиты.

Novostroy.su: Уже известны случаи мошенничества с электронной подписью, после которых люди лишились жилья. Как защитить себя от подобных случаев?

М.Р.: Чтобы защитить свои данные и имущество при проведении электронных сделок следует:

  - знать, надежный ли удостоверяющий центр, который выпускает для вас УКЭП (Усиленную Квалифицированную Электронную Подпись);

  - проверять все подписываемые документы и указанные в них условия при оформлении сделки;

  - после проведения сделки заказать бумажную выписку из ЕГРН, чтобы подтвердить факт перехода права собственности;

  - если вы не планируете в ближайшее время продавать недвижимость, обратиться в МФЦ с заявлением о запрете регистрационных действий в отношении вашего имущества (но не забудьте его отозвать на момент продажи).

Novostroy.su: Что предпринято в правовом поле для контроля электронного документооборота? Кем в данных правоотношениях выступает Росреестр?

М.Р.: На данный момент мы наблюдаем период становления единого электронного документооборота. Бизнес-сообщество и государственные органы совместными усилиями приходят к пониманию того, как должны выглядеть электронный бизнес-процесс и документооборот в целом. Росреестр уже внедрил первый вид полностью электронного документа для застройщиков (Договор участия в долевом строительстве). В свою очередь это оптимизировало ряд бизнес процессов и облегчило взаимодействие клиента и застройщика в условиях пандемии.

С 22 сентября текущего года действует приказ «Об утверждении требований к электронной форме договора участия в долевом строительстве…». Согласно приказу, все документы по сделке должны быть приложены в виде файлов в формате PDF/A-документов с текстовым слоем. Отсканированные документы в формате PDF/A не допускаются. Данные требования обязательны к исполнению, и несколько участников рынка уже получили отказы без рассмотрения.

Novostroy.su: В каких случаях не следует прибегать к электронному формату сделки, а стоит отдать предпочтение традиционному способу? Какой категории граждан не подходит дистанционный формат покупки?

М.Р.: На данный момент не до конца налажен процесс электронной подачи закладных по ряду технических причин, но в начале 2021 года планируется привести в соответствие и этот процесс.

Не думаю, что сегодня есть категория граждан, которым противопоказан дистанционный формат покупки.

О.Б.: Стоит отдать предпочтение традиционному формату сделки при ранее возникшем праве, при сделках с использованием разрешений от органов опеки, а также при военной ипотеке.

Р.М.: Люди старшего возраста по-прежнему с недоверием относятся к электронному документообороту. Некоторые не умеют пользоваться электронной почтой, сайтом Госуслуг и т.д. Если кому-то спокойнее, чтобы сделка прошла «на бумаге», и не смущают более долгие сроки регистрации, – возможно, стоит выбрать привычный формат. Кроме того, электронная регистрация стоит несколько дороже «обычной».  

Novostroy.su: Какой процент сделок на первичном рынке сегодня проходит в электронном формате?

М.Р.: Сегодня существенная часть застройщиков использует услуги электронной регистрации по меньшей мере в 40% сделок.

О.Б.: На рынке новостроек абсолютное большинство сделок проходят в электронном виде. Потому что все понимают преимущества данного вида сделки, самое основное из которых — экономия времени. Тогда как на вторичном рынке недвижимости наоборот, пока еще предпочитают традиционный формат сделки.

Р.М.: В Санкт-Петербурге, по данным Росреестра, не менее трети всех регистраций прав на недвижимость происходит электронным образом. Например, еще в 2016 году доля таких сделок не превышала 10%. Что касается сделок именно на первичном рынке, то доля электронной регистрации может достигать 95%: некоторые крупные застройщики полностью перешли на этот формат заключения договоров.  

Novostroy.su: Учитывая современные тенденции массовых покупок онлайн, стоит ли ожидать что в будущем большинство сделок в сфере недвижимости перейдут в электронный формат? Почему?

М.Р.: На данный момент все сферы активно уходят в онлайн, в том числе и игроки строительного сектора. Мы уже видим огромный прорыв в этой области. Данный переход неизбежен.

О.Б.: С каждым годом мы движемся к цифровизации во всех сферах, недвижимость — не исключение.

Через 10 лет люди будут с ужасом вспоминать количество потраченного времени для проведения традиционной сделки.

Со временем это все перейдет в абсолютно электронный вид. Люди привыкли к тому, что много действий можно делать водя пальцем по экрану смартфона, находясь в любой точке мира. Когда все будет интегрировано в мобильное приложение, тогда со временем все перейдет в электронный формат.