Поиск

Новостройки

Продажа

Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Срок сдачи
Срок сдачи
S общая, от
от
м2
S общая, от
Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
S общая, от
от
м2
S общая, от
S кухни, от
от
м2
S кухни, от
Тип участка
Тип участка
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S участка, от
от
м2
S участка, от
До КАД
до
км
До КАД
Найдено
0
0
0

Дом с картинки — обязана ли готовая новостройка соответствовать рекламным рендерам?

Фото и рендер новостройки жилого комплекса «ЖИВИ! в Рыбацком» Фото и рендер новостройки жилого комплекса «ЖИВИ! в Рыбацком»
https://www.novostroy.su/articles/interview/dom-s-kartinki-obyazana-li-gotovaya-novostroyka-sootvetstvovat-reklamnym-renderam/
Дом с картинки — обязана ли готовая новостройка соответствовать рекламным рендерам?
Дом с картинки — обязана ли готовая новостройка соответствовать рекламным рендерам?
Интервью
2020-07-27 11:40:00
https://st.novostroy.su/regions/u/articles/box/5f1e9df507738.jpg
Novostroy.su
211
21
Покупая квартиру в новостройке, мы видим свой будущий дом только на красивых иллюстрациях, которые нам активно демонстрирует застройщик. И представляем себе счастливую жизнь в приятном месте. Но что, если в итоге картинка не совпадает с реальностью: цвет фасада совсем не тот, а на месте обещанного яблоневого сада — закатанная в асфальт парковка?

Покупая квартиру в новостройке, мы видим свой будущий дом только на красивых иллюстрациях, которые нам активно демонстрирует застройщик. И представляем себе счастливую жизнь в приятном месте. Но что, если в итоге картинка не совпадает с реальностью: цвет фасада совсем не тот, а на месте обещанного яблоневого сада — закатанная в асфальт парковка?

Novostroy.su уточнил у экспертов, закреплено ли вообще в правовом поле понятие «рендер», и несет ли ответственность девелопер, отклоняющийся от «нарисованных» обещаний.

Novostroy.su: Известны ли в судебной практике прецеденты решений по спорам между собственниками построенного дома и девелопером, изменившим проект? В чью пользу они решались?

Упомянутые организации
Группа Родина
Компания
1 объект
Метриум
Агентство

Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): Безусловно, споры об изменениях в жилом комплексе постоянно возникают. Тем не менее какого-либо общего подхода нет – суды отталкиваются, собственно, от предмета спора. Если внесенные изменения не ухудшили качество объекта и не были отдельно прописаны в проектной декларации или договоре долевого участия, то суды встают на сторону застройщика.

Упомянутые объекты
Russian Design District
Жилой комплекс
Группа Родина

Ксения Юрьева, коммерческий директор «Группа Родина» (девелопер Russian Design District): Застройщик на законных основаниях может изменить некоторые опции, например, цвет фасадов, производителя отделочных материалов, концепцию благоустройства и т. д. Однако иногда речь идет о более серьезных несоответствиях, например, между реальной и проектной площадью квартиры. Согласно статье 9 Федерального закона № 214-ФЗ, расхождения не должны превышать 5%. Если процент больше, то дольщик может в судебном порядке расторгнуть ДДУ. Если речь идет о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчет стоимости квартиры: за лишние метры придется доплатить, а за «недостающие» застройщик вернет деньги. Как правило, необходимость перерасчета цены прописывается в ДДУ.

Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к Закону о защите прав потребителей. Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать безвозмездно устранить дефекты, либо вернуть расходы на ремонт, либо снизить цену.

Например, в Красноярском крае дольщик подал в суд на застройщика, требуя возместить стоимость ремонта переданной квартиры. Экспертиза установила, что выявленные недостатки влияют на эстетическое восприятие жилых помещений, но не препятствуют эксплуатации жилья и его использованию по назначению. Для их устранения потребовалось выполнить ряд мероприятий: выровнять участки потолка, частично демонтировать покрытие из линолеума, переустановить приборы отопления по уровню в ряде помещений и т. д. В результате суд постановил возместить дольщику стоимость ремонтных работ в размере более 200 тыс. рублей.

Novostroy.su: Как давно рендер появился в строительной практике и насколько изменилась его роль для участников строительного процесса с течением времени?

Упомянутые организации
Компания
Рейтинг B/1 объект

Денис Казберов, руководитель проектов компании «Охта Групп», представитель застройщика «Мегалит-ОХТА Групп, ООО»: Первые рендеры появились в начале 2000-х годов. Чаще всего это была визуализация новостроек в сегменте дорогой недвижимости. Потом это идею подхватили застройщики, работающие в сегменте жилья массового спроса. В большинстве случаев это были отрисованные фасады домов без какой-либо эмоциональной составляющей. Постепенно картинки становились более реалистичными – объект красиво вписывался в окружающую застройку, стали появляться элементы благоустройства и разнообразная инфраструктура. Чуть позже застройщики стали делать акценты на МОПах, уделяя внимание отделке и эстетике входных групп. Сегодня рендеры часто дополняют 3D-турами по объекту и квартире.

На фото - ЖК «Приморский квартал»

К.Ю.: Сегодня рендеры широко используются в архитектуре, проектировании, в том числе с использованием BIM-технологий и, конечно же, в рекламе. Разумеется, чем сложнее и уникальнее архитектура проекта, тем выше потребность в рендере. Например, покупатели квартир в панельных домах типовых серий и без визуализации имеют достаточно ясное представление об облике здания. Однако сегодня в Москве преобладает монолитная технология строительства, которая практически не ограничивает фантазию архитектора, поскольку монолиту можно придать любую форму. Соответственно, возрастает и роль визуализации проекта. Если речь идет не просто об индивидуальном проекте, а об эксклюзивном продукте, то передать его концепцию без визуализации практически невозможно.

Novostroy.su: В каком качестве сегодня визуализация будущего многоквартирного дома и прилегающей к нему территории используется девелопером? Можно ли утверждать, что такая «картинка» влияет на продажи?

Сергей Мохнарь
Представитель застройщика

Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК»: Для девелопера рендер, в первую очередь, возможность «показать товар лицом».

Качественная визуализация – это, по сути, перевод объекта со строительного языка на язык будущего жителя, что позволяет покупателям получить максимально полное представление о доме.

Визуализация помогает самим покупателям определиться с выбором и представить, как будет выглядеть их будущий дом и как они будут чувствовать себя в нём. Картинка, безусловно, влияет на продажи. Иногда вау-эффект производит изображения дома не снаружи, а внутри: вид входной группы, МОПов, квартир или апартаментов с полной отделкой.

В конечном итоге люди покупают не пространство между бетонными стенами, а счастливую жизнь и однородную среду.

Н.К.: Собственно, без «картинки» продать жилой комплекс и не получится. Клиент должен видеть, что приобретает, причем именно визуальный канал коммуникации с покупателем один из самых важных, потому что на интуитивном уровне ответ на вопрос «нравится или не нравится?» человек даёт себе в первые три секунды, когда оценивает картинку жилого комплекса. Более того, поскольку в России долгое время господствовало типовое жилье, сейчас к архитектурному оформлению новостройки клиенты относятся очень внимательно.

Говоря проще, россияне хотят жить в красивых домах.

К.Ю.: В целом рендеры могут быть практическими и эмоциональными. В первом случае цель изображения – помочь покупателю объективно оценить комплекс и решить конкретные задачи. Например, рендер проекта с высоты птичьего полета позволит клиенту разобраться в расположении корпусов относительно друг друга, оценить окружение проекта, понять, куда выходят окна конкретного дома и т. д. Это же касается и облика конкретного здания: покупатель может понять, в каких корпусах спроектированы террасы или балконы, как выглядят входные группы и пр. Другой вид рендеров – эмоциональные, создающие «живую сцену». Они призваны запечатлеть и передать клиенту определенное впечатление, чтобы он не просто увидел проект, но «почувствовал» его. Например, в пешей доступности от культурно-образовательного кластера RDD расположен огромный прогулочно-тренировочный эко-массив, и на сайте можно увидеть рендер: через парк идет девушка в свете заходящего солнца. Покупателю передается ощущение спокойствия, безмятежности, единения с природой.

Novostroy.su: В каком качестве рендер сегодня фигурирует в юридическом поле? Закреплено ли данное понятие в российском законодательстве?

Д.К.: Каждый застройщик проходит процедуру согласования архитектурно-градостроительного облика (АГО). Без этого невозможно получить разрешение на строительство. Выполнение данного требования позволяет избежать градостроительных ошибок и сохранить архитектурный код города, а также эта мера является определенной защитой для дольщиков.

С.М.: В законодательстве нет прямого строгого описания, какой рендер является надлежащим, а какой — нет. С позиции покупателя надёжней ориентироваться на документацию: изучить проектную декларацию, разрешение на строительство.

На фото - ЖК «Look club house»

Н.К.: Вообще наличие изображения жилого комплекса как такового никак не регулируется российским законодательством в сфере долевого строительства, но на него распространяются требования закона о рекламе.

Само понятие «рендер» не закреплено в российских законах.

Novostroy.su: Насколько правовые основы визуализации соответствуют ожиданиям реальных покупателей квартир, а в чем им противоречат?

Д.К.: Сегодня застройщики стараются не вводить покупателей в заблуждение. Рендер всегда максимально приближен к реальности. Но покупатели иногда забывают, что при создании компьютерной картинки выбираются идеальные комбинации элементов – например, солнечная погода, чистое голубое небо, яркая зеленая трава и т.д.

Заявлять, что рендер – это обман, поскольку на нем все красиво, а в реальности около сданного осенью жилого комплекса трава не такая зеленая, некорректно.

Да, возможны случаи, когда какие-то детали, которые изначально были продуманы в концепции, потом не реализовывались девелопером по разным причинам (технические сложности, произошла замена материалов в отделке или плитки при оформлении проекта благоустройства). Но это не связано с тем, что покупателя намеренно ввели в заблуждение, просто рендер делается до старта проекта и непосредственной реализации. Поэтому небольшие расхождения между рендером и реальным объектом возможны.

Во избежание таких недопониманий обычно рендеры сопровождаются предупреждением о том, что в реальности объект может отличаться от публикуемых изображений.

На сайте застройщика или в рекламе всегда есть дисклеймеры, которые гласят, что данное изображение не является публичной офертой.

Визуализации объекта являются ориентировочными. Застройщик вправе вносить изменения в проект в соответствии с действующим законодательством.

Н.К.: Обычно застройщики, конечно, стремятся приукрасить жилой комплекс или прилегающие территории на рендерах. Закону это не противоречит, если на сайте или в других материалах указано, что вся представленная информация (в том числе и визуальная) не является публичной офертой и необязательно соответствует реальной проектной документации.

Поэтому лучше увидеть всё своими глазами, изучить проектную декларацию или попросить у застройщика архитектурно-градостроительное решение (АГР).

Там можно увидеть и проектируемый облик здания, и реальную картину прилегающей территории. Правда, в ходе реализации проекта застройщик может менять оформление комплекса, и уведомлять об этом он никого не должен, если то, что изменяется, не указано в проектной декларации.

Novostroy.su: В современной практике нередки случаи отступления застройщика от заявленного визуального оформления проекта. Начиная с изменения цвета фасада и заканчивая «препланировкой» придомовой территории — заменой зеленых зон парковками и т.д. Насколько правомерны такие изменения?

К.Ю.: В ходе строительства объекта девелопер опирается на проектную документацию, где прописывается материал каркаса, наружных стен и т. д. От них застройщик не может отступать. При этом цветовые решения и другие более детальные характеристики в документах не указываются. Например, в экспертизе может говориться, что фасады будут облицованы клинкерной плиткой, однако ни цвет, ни производитель не уточняются. Похожая ситуация – с альбомом по благоустройству, который разрабатывают для застройщика архитекторы. В нем могут быть подробно расписаны все материалы вплоть до конкретной марки и серии урн и скамеек. Однако с момента разработки проекта до перехода к благоустройству проходит около трех лет, и за это время нужные элементы могут быть просто сняты с производства. В результате застройщик просто заменит их на аналогичные. Это же касается и отделки. 

В приложении к ДДУ перечисляются используемые отделочные материалы с уточнением, что они могут быть заменены на эквивалентные по качеству.

Соответственно, во всех перечисленных случаях речь идет скорее о репутационных обязательствах застройщика, а не о юридических.

На фото - ЖК «Дипломат»

Novostroy.su: Можно ли с юридической точки зрения считать несоответствие проекта рендерам, демонстрируемым потенциальным покупателям, введением их в заблуждение?

Н.К.: Участник долевого строительства практически всегда рассматривается судами России как потребитель, поэтому на него распространяются все нормы Закона о защите прав потребителя (кроме ст. 32 Закона, которая позволяет покупателю товара или услуги в одностороннем порядка отказаться от договора).

Соответственно, все нормы, которые запрещают продавцу использовать информацию, вводящую в заблуждение потребителя, могут применяться и к застройщикам.

К.Ю.: Практически на всех официальных сайтах проектов публикуются предупреждения (дисклеймеры), которые гласят, что все материалы носят исключительно информационный характер и не являются публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 ГК РФ. Также уточняется, что используемые изображения – это результат работы дизайнеров, при этом они не обладают точными характеристиками конечного продукта. С юридической точки зрения несоответствие рендеров проекту нельзя считать введением покупателя в заблуждение. Однако еще раз подчеркну, что в интересах самого девелопера предоставить клиенту исчерпывающую и достоверную информацию о новостройке, поэтому вероятность столкнуться с подлогом сводится к минимуму.

Novostroy.su: Как бы Вы посоветовали отстаивать свои права жильцам, купившим квартиру в строящемся доме с определенным оформлением, а по факту получившим неприемлемый для них результат? Какой закон защищает их в такой ситуации?

К.Ю.: Разумеется, разумнее всего урегулировать все проблемы с застройщиком мирным путем. Например, если покупателя не устраивает качество отделки, он вправе не подписывать акт приема-передачи квартиры и требовать, чтобы девелопер устранил выявленные недостатки. При более серьезных проблемах, например, если застройщик существенно нарушил требования к качеству объекта долевого строительства, покупатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке. Например, если объект долевого строительства не соответствует условиям договора, требованиям проектной документации, технических и градостроительных регламентов. Как было указано выше, интересы дольщиков защищает как Федеральный закон № 214-ФЗ, так и Закон о защите прав потребителей.

Статья по данной теме1 марта 2020

Введение системы эскроу-счетов казалось идеальным механизмом решения проблемы обманутых дольщиков только в теории. На практике новый способ приобретения строящегося жилья обернулся для покупателей и новыми проблемами. Как теперь вернуть свои переплаченные за ипотеку деньги банку?

Похожие статьи по данной теме
  • Когда снять жилье в Питере дешевле всего?
    11 июля 2020 1938

    Поиск жилья для аренды зачастую сводится к простой формуле — максимум преимуществ при минимуме затрат. Принцип арендодателя — прямо противоположная пропорция. Однако опытные арендаторы знают, что при всех объективных параметрах, можно неплохо сэкономить, например, на ...времени года. Как сезонность сказывается на стоимости жилья и когда снимать квартиру в Северной столице максимально выгодно, Novostroy.su узнал у экспертов.

  • Зачем россияне массово скупают миниквартиры в новостройках?
    2 июля 2020 4749

    Бесконечная череда новостей о коронавирусе и поправках в конституцию незаметно сместила с повестки дня информацию о тенденциях на рынке недвижимости. Однако за время «нашего отсутствия» в строительной сфере наметилась любопытная тенденция — повышенный интерес покупателей к небольшим по площади квартирам. Novostroy узнал у экспертов в чём кроется секрет популярности малометражного жилья, и к чему стоит готовиться потенциальным покупателям квартир в ближайшее время.

  • Экстремально низкие ипотечные ставки 0,1-0,5%: как работает европейское кредитование на российский лад?
    30 июня 2020 1918

    Еще недавно в рекламе большинства жилых комплексов можно было встретить заманчивую информацию об ипотеке под 6%. Сегодня такие ставки уже никого не интересуют — застройщики транслируют новые выгодные условия — ипотека под 0,1-0,5%. Novostroy выяснил, кто является источником такого «аттракциона невиданной щедрости», и о чем следует помнить, покупая квартиру на супервыгодных условиях.

Квартиры от застройщиков с акциями

Все спецпредложения

Комментарии

Авторизуйтесь или введите E-Mail

Самое читаемое за месяц

  • Экология Петербурга: где опасно жить, дышать, ходить
    5 августа 2020 41531 12

    Большие города не могут похвастаться хорошей экологией. Скученность жителей, обилие автотранспорта, техногенные аварии, мусорные полигоны – без этого не обходится ни один мегаполис. Где найти себе безопасное жилье?