Покупая квартиру в новостройке, мы видим свой будущий дом только на красивых иллюстрациях, которые нам активно демонстрирует застройщик. И представляем себе счастливую жизнь в приятном месте. Но что, если в итоге картинка не совпадает с реальностью: цвет фасада совсем не тот, а на месте обещанного яблоневого сада — закатанная в асфальт парковка?
Novostroy.su уточнил у экспертов, закреплено ли вообще в правовом поле понятие «рендер», и несет ли ответственность девелопер, отклоняющийся от «нарисованных» обещаний.
Novostroy.su: Известны ли в судебной практике прецеденты решений по спорам между собственниками построенного дома и девелопером, изменившим проект? В чью пользу они решались?
Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): Безусловно, споры об изменениях в жилом комплексе постоянно возникают. Тем не менее какого-либо общего подхода нет – суды отталкиваются, собственно, от предмета спора. Если внесенные изменения не ухудшили качество объекта и не были отдельно прописаны в проектной декларации или договоре долевого участия, то суды встают на сторону застройщика.
Ксения Юрьева, коммерческий директор «Группа Родина» (девелопер Russian Design District): Застройщик на законных основаниях может изменить некоторые опции, например, цвет фасадов, производителя отделочных материалов, концепцию благоустройства и т. д. Однако иногда речь идет о более серьезных несоответствиях, например, между реальной и проектной площадью квартиры. Согласно статье 9 Федерального закона № 214-ФЗ, расхождения не должны превышать 5%. Если процент больше, то дольщик может в судебном порядке расторгнуть ДДУ. Если речь идет о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчет стоимости квартиры: за лишние метры придется доплатить, а за «недостающие» застройщик вернет деньги. Как правило, необходимость перерасчета цены прописывается в ДДУ.
Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к Закону о защите прав потребителей. Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать безвозмездно устранить дефекты, либо вернуть расходы на ремонт, либо снизить цену.
Например, в Красноярском крае дольщик подал в суд на застройщика, требуя возместить стоимость ремонта переданной квартиры. Экспертиза установила, что выявленные недостатки влияют на эстетическое восприятие жилых помещений, но не препятствуют эксплуатации жилья и его использованию по назначению. Для их устранения потребовалось выполнить ряд мероприятий: выровнять участки потолка, частично демонтировать покрытие из линолеума, переустановить приборы отопления по уровню в ряде помещений и т. д. В результате суд постановил возместить дольщику стоимость ремонтных работ в размере более 200 тыс. рублей.
Novostroy.su: Как давно рендер появился в строительной практике и насколько изменилась его роль для участников строительного процесса с течением времени?
Денис Казберов, руководитель проектов компании «Охта Групп», представитель застройщика «Мегалит-ОХТА Групп, ООО»: Первые рендеры появились в начале 2000-х годов. Чаще всего это была визуализация новостроек в сегменте дорогой недвижимости. Потом это идею подхватили застройщики, работающие в сегменте жилья массового спроса. В большинстве случаев это были отрисованные фасады домов без какой-либо эмоциональной составляющей. Постепенно картинки становились более реалистичными – объект красиво вписывался в окружающую застройку, стали появляться элементы благоустройства и разнообразная инфраструктура. Чуть позже застройщики стали делать акценты на МОПах, уделяя внимание отделке и эстетике входных групп. Сегодня рендеры часто дополняют 3D-турами по объекту и квартире.
К.Ю.: Сегодня рендеры широко используются в архитектуре, проектировании, в том числе с использованием BIM-технологий и, конечно же, в рекламе. Разумеется, чем сложнее и уникальнее архитектура проекта, тем выше потребность в рендере. Например, покупатели квартир в панельных домах типовых серий и без визуализации имеют достаточно ясное представление об облике здания. Однако сегодня в Москве преобладает монолитная технология строительства, которая практически не ограничивает фантазию архитектора, поскольку монолиту можно придать любую форму. Соответственно, возрастает и роль визуализации проекта. Если речь идет не просто об индивидуальном проекте, а об эксклюзивном продукте, то передать его концепцию без визуализации практически невозможно.
Novostroy.su: В каком качестве сегодня визуализация будущего многоквартирного дома и прилегающей к нему территории используется девелопером? Можно ли утверждать, что такая «картинка» влияет на продажи?
Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК»: Для девелопера рендер, в первую очередь, возможность «показать товар лицом».
Качественная визуализация – это, по сути, перевод объекта со строительного языка на язык будущего жителя, что позволяет покупателям получить максимально полное представление о доме.
Визуализация помогает самим покупателям определиться с выбором и представить, как будет выглядеть их будущий дом и как они будут чувствовать себя в нём. Картинка, безусловно, влияет на продажи. Иногда вау-эффект производит изображения дома не снаружи, а внутри: вид входной группы, МОПов, квартир или апартаментов с полной отделкой.
В конечном итоге люди покупают не пространство между бетонными стенами, а счастливую жизнь и однородную среду.
Н.К.: Собственно, без «картинки» продать жилой комплекс и не получится. Клиент должен видеть, что приобретает, причем именно визуальный канал коммуникации с покупателем один из самых важных, потому что на интуитивном уровне ответ на вопрос «нравится или не нравится?» человек даёт себе в первые три секунды, когда оценивает картинку жилого комплекса. Более того, поскольку в России долгое время господствовало типовое жилье, сейчас к архитектурному оформлению новостройки клиенты относятся очень внимательно.
Говоря проще, россияне хотят жить в красивых домах.
К.Ю.: В целом рендеры могут быть практическими и эмоциональными. В первом случае цель изображения – помочь покупателю объективно оценить комплекс и решить конкретные задачи. Например, рендер проекта с высоты птичьего полета позволит клиенту разобраться в расположении корпусов относительно друг друга, оценить окружение проекта, понять, куда выходят окна конкретного дома и т. д. Это же касается и облика конкретного здания: покупатель может понять, в каких корпусах спроектированы террасы или балконы, как выглядят входные группы и пр. Другой вид рендеров – эмоциональные, создающие «живую сцену». Они призваны запечатлеть и передать клиенту определенное впечатление, чтобы он не просто увидел проект, но «почувствовал» его. Например, в пешей доступности от культурно-образовательного кластера RDD расположен огромный прогулочно-тренировочный эко-массив, и на сайте можно увидеть рендер: через парк идет девушка в свете заходящего солнца. Покупателю передается ощущение спокойствия, безмятежности, единения с природой.
Novostroy.su: В каком качестве рендер сегодня фигурирует в юридическом поле? Закреплено ли данное понятие в российском законодательстве?
Д.К.: Каждый застройщик проходит процедуру согласования архитектурно-градостроительного облика (АГО). Без этого невозможно получить разрешение на строительство. Выполнение данного требования позволяет избежать градостроительных ошибок и сохранить архитектурный код города, а также эта мера является определенной защитой для дольщиков.
С.М.: В законодательстве нет прямого строгого описания, какой рендер является надлежащим, а какой — нет. С позиции покупателя надёжней ориентироваться на документацию: изучить проектную декларацию, разрешение на строительство.
Н.К.: Вообще наличие изображения жилого комплекса как такового никак не регулируется российским законодательством в сфере долевого строительства, но на него распространяются требования закона о рекламе.
Само понятие «рендер» не закреплено в российских законах.
Novostroy.su: Насколько правовые основы визуализации соответствуют ожиданиям реальных покупателей квартир, а в чем им противоречат?
Д.К.: Сегодня застройщики стараются не вводить покупателей в заблуждение. Рендер всегда максимально приближен к реальности. Но покупатели иногда забывают, что при создании компьютерной картинки выбираются идеальные комбинации элементов – например, солнечная погода, чистое голубое небо, яркая зеленая трава и т.д.
Заявлять, что рендер – это обман, поскольку на нем все красиво, а в реальности около сданного осенью жилого комплекса трава не такая зеленая, некорректно.
Да, возможны случаи, когда какие-то детали, которые изначально были продуманы в концепции, потом не реализовывались девелопером по разным причинам (технические сложности, произошла замена материалов в отделке или плитки при оформлении проекта благоустройства). Но это не связано с тем, что покупателя намеренно ввели в заблуждение, просто рендер делается до старта проекта и непосредственной реализации. Поэтому небольшие расхождения между рендером и реальным объектом возможны.
Во избежание таких недопониманий обычно рендеры сопровождаются предупреждением о том, что в реальности объект может отличаться от публикуемых изображений.
На сайте застройщика или в рекламе всегда есть дисклеймеры, которые гласят, что данное изображение не является публичной офертой.
Визуализации объекта являются ориентировочными. Застройщик вправе вносить изменения в проект в соответствии с действующим законодательством.
Н.К.: Обычно застройщики, конечно, стремятся приукрасить жилой комплекс или прилегающие территории на рендерах. Закону это не противоречит, если на сайте или в других материалах указано, что вся представленная информация (в том числе и визуальная) не является публичной офертой и необязательно соответствует реальной проектной документации.
Поэтому лучше увидеть всё своими глазами, изучить проектную декларацию или попросить у застройщика архитектурно-градостроительное решение (АГР).
Там можно увидеть и проектируемый облик здания, и реальную картину прилегающей территории. Правда, в ходе реализации проекта застройщик может менять оформление комплекса, и уведомлять об этом он никого не должен, если то, что изменяется, не указано в проектной декларации.
Novostroy.su: В современной практике нередки случаи отступления застройщика от заявленного визуального оформления проекта. Начиная с изменения цвета фасада и заканчивая «препланировкой» придомовой территории — заменой зеленых зон парковками и т.д. Насколько правомерны такие изменения?
К.Ю.: В ходе строительства объекта девелопер опирается на проектную документацию, где прописывается материал каркаса, наружных стен и т. д. От них застройщик не может отступать. При этом цветовые решения и другие более детальные характеристики в документах не указываются. Например, в экспертизе может говориться, что фасады будут облицованы клинкерной плиткой, однако ни цвет, ни производитель не уточняются. Похожая ситуация – с альбомом по благоустройству, который разрабатывают для застройщика архитекторы. В нем могут быть подробно расписаны все материалы вплоть до конкретной марки и серии урн и скамеек. Однако с момента разработки проекта до перехода к благоустройству проходит около трех лет, и за это время нужные элементы могут быть просто сняты с производства. В результате застройщик просто заменит их на аналогичные. Это же касается и отделки.
В приложении к ДДУ перечисляются используемые отделочные материалы с уточнением, что они могут быть заменены на эквивалентные по качеству.
Соответственно, во всех перечисленных случаях речь идет скорее о репутационных обязательствах застройщика, а не о юридических.
Novostroy.su: Можно ли с юридической точки зрения считать несоответствие проекта рендерам, демонстрируемым потенциальным покупателям, введением их в заблуждение?
Н.К.: Участник долевого строительства практически всегда рассматривается судами России как потребитель, поэтому на него распространяются все нормы Закона о защите прав потребителя (кроме ст. 32 Закона, которая позволяет покупателю товара или услуги в одностороннем порядка отказаться от договора).
Соответственно, все нормы, которые запрещают продавцу использовать информацию, вводящую в заблуждение потребителя, могут применяться и к застройщикам.
К.Ю.: Практически на всех официальных сайтах проектов публикуются предупреждения (дисклеймеры), которые гласят, что все материалы носят исключительно информационный характер и не являются публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 ГК РФ. Также уточняется, что используемые изображения – это результат работы дизайнеров, при этом они не обладают точными характеристиками конечного продукта. С юридической точки зрения несоответствие рендеров проекту нельзя считать введением покупателя в заблуждение. Однако еще раз подчеркну, что в интересах самого девелопера предоставить клиенту исчерпывающую и достоверную информацию о новостройке, поэтому вероятность столкнуться с подлогом сводится к минимуму.
Novostroy.su: Как бы Вы посоветовали отстаивать свои права жильцам, купившим квартиру в строящемся доме с определенным оформлением, а по факту получившим неприемлемый для них результат? Какой закон защищает их в такой ситуации?
К.Ю.: Разумеется, разумнее всего урегулировать все проблемы с застройщиком мирным путем. Например, если покупателя не устраивает качество отделки, он вправе не подписывать акт приема-передачи квартиры и требовать, чтобы девелопер устранил выявленные недостатки. При более серьезных проблемах, например, если застройщик существенно нарушил требования к качеству объекта долевого строительства, покупатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке. Например, если объект долевого строительства не соответствует условиям договора, требованиям проектной документации, технических и градостроительных регламентов. Как было указано выше, интересы дольщиков защищает как Федеральный закон № 214-ФЗ, так и Закон о защите прав потребителей.
Комментарии