Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация», дал интервью Novostroy.su и рассказал о качестве строительства современных новостроек, почему 214-ФЗ - не гарантия надежности застройщика, о спросе на ипотеку и о том, должно ли государство строить дороги, школы и детские сады за свой счет.
Novostroy.su: Возможно ли уменьшить себестоимость строительства без потери качественных характеристик объектов? И соответственно, уменьшить стоимость продаваемой квартиры?
Дмитрий Михалев: Себестоимость строительства складывается из множества составляющих, начиная от стоимости кирпича и рабочей силы до благоустройства придомовой территории. Снизить этот показатель можно либо за счет внедрения новых технологий, либо за счет уменьшения цен стройматериалов и зарплат персоналу. Технологии совершенствуются, но их адаптация происходит долго, так как они не всегда совместимы со старыми СНиПами. Надеятся на то, что цены на бетон, кирпич и арматуру пойдут вниз тоже не стоит: в последние годы стоимость стройматериалов в среднем увеличилась на 10-15%.
Novostroy.su: 214-ФЗ постоянно совершенствуют, число обманутых дольщиков продолжает расти — только за прошлый год их количество увеличилось на 60 тысяч. Не кажется ли вам, что долевое строительство в том формате, что есть сегодня, не позволит избежать появления новых обманутых дольщиков и недостроев? Возможно, пора придумать (или позаимствовать и развивать) новые схемы финансирования стройки?
Д.М.: 214 ФЗ – не панацея, однако ничего лучшего ни законодатели, ни девелоперы предложить пока не смогли. Ни одна схема не способна полностью гарантировать дольщиков от банкротства застройщика, пока последний будет коммерческой структурой. Однако заметно обезопасить вложения в новостройки можно. Помимо ориентации на репутацию компании и жесткие требования законодательства, это могут быть схемы поэтапной оплаты покупки квартиры в строящемся доме – такая практика распространена, например, в Германии. Там платеж разбит на три части, каждая из которых по сути является предоплатой определенного этапа возведения дома. Таким образом, даже если застройщик остановит строительство, готовность дома будет пропорциональна вложенным средствам дольщиков.
Novostroy.su: Ипотека сегодня становится чуть ли не единственным «драйвером» спроса. Не считаете ли вы, что существует некая критическая масса ипотечных кредитов в структуре продаж?
Д.М.: Если мы говорим об ипотеке, то нужно ориентироваться на страны, в которых она зародилась и получила распространение в современном виде – США, Европа. Там доля покупок недвижимости с использованием ипотечных кредитов приближается к 100%. Беспокойство вызывает не столько высокая доля продаж в ипотеку, сколько относительно высокий уровень процентных ставок. Если в ряде стран Европы уже появляются парадоксальные случаи, когда банк ежемесячно производит выплаты заемщику из-за установленных Центробанком отрицательных ставок, то в России средняя ставка составляет порядка 12,5%.
Novostroy.su: Качество строительства постоянно критикуется новоселами. Практически нет объекта, по которому не было бы строительного брака. Чем вы можете это объяснить? И что делает ваша компания для решения этой проблемы?
Д.М.: Я бы уточнил, что новоселы критикуют не столько качество строительства, сколько качество отделки. Кривые стены, трещины на фасадах, к счастью, в основном остались в прошлом. А поскольку многие девелоперы сегодня предлагают квартиры с отделкой, то дольщики находят в ней огрехи, видимые невооруженным взглядом. Причина – в недостаточном контроле подрядчиков, привлекаемых для отделки, и в целом невысокая пока еще технологичность данного вида работ.
Novostroy.su: Какие элементы планировок сейчас больше всего привлекают покупателей (кладовые, большие холлы, гардеробные, террасы, широкие лоджии т.п)?
Д.М.: Покупали хотят практичности. Чтобы можно было оптимально расставить мебель, было место для хранения, а коридоры не «съедали» площадь квартиры. Остальные опции важны, но ограничены бюджетом покупки. В большинстве случаев если на выбор по одной цене предлагается квартира с просторной кухней или квартира с широкой лоджией, то покупатель выберет первое.
Novostroy.su: Должно ли государство за свой счет строить дороги, детские сады и школы?
Д.М.: Прежде всего государство должно установить четкие правила и придерживаться их. Есть проекты, финансовая модель которых вытягивает строительство детского сада и школы, есть проекты, в которых девелопер может сам построить улично-дорожную сеть. Все зависит от масштаба, класса объекта, его месторасположения. Если город предложит долгосрочную программу, где будут зафиксированы обязанности сторон по возведению социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, то бизнесу будет легче просчитывать экономику проектов.
Комментарии