Участки с коммуникациями от 1 млн р. в готовых посёлках

Для отказа в проектном финансировании банкам оказалось достаточно недовольства соседей

Интервью 477 12 апреля 2019 в 15:54 Элина Запорожец
Для отказа в проектном финансировании банкам оказалось достаточно недовольства соседей

Как оказалось, сколько ни готовься к переходу на проектное финансирование, сюрпризов избежать все-равно не удастся. И по мере приближения заветной даты — 1 июля — застройщикам приходится все чаще удивляться и озадачиваться. Еще пару месяцев назад девелоперы наивно не торопились переходить на эскроу. А уже сегодня «желающие запрыгнуть в последний вагон» сделали пренеприятнейшее открытие. Как оказалось, требования банков суровы настолько, что даже имея на руках необходимый пакет документов, можно остаться не у дел.

В конце марта на всероссийской банковской конференции замминистра строительства и коммунального хозяйства Никита Стасишин согласился с тем, что зачастую, требования банков к застройщикам, желающим перейти на проектное финансирование, слишком жёсткие. Как следствие, большинство претендентов рискуют остановить работу. Novostroy.su поинтересовался у экспертов — за что может получить отказ «примерный» девелопер, и кто рискует не пережить строительную реформу.

Novostroy.su: Согласны ли Вы с позицией Никиты Стасишина? Действительно ли требования, предъявляемые банками, оказываются неподъемными для застройщиков?

Упомянутые организации
Метриум
Агентство

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE: Строительная отрасль действительно считается банками одной из наиболее рискованных для кредитования. Поэтому при рассмотрении заявки к застройщикам предъявляется ряд критериев. В частности, к «стандартным» требованиям можно отнести наличие у компании сопоставимых по площади уже завершенных проектов, адекватное ценообразование, высокий стабильный спрос.

По заявлению властей, в зоне риска при переходе к счетам эскроу могут оказаться чуть более 10% девелоперов. Однако по факту, полагаю, их будет не менее 20-30%, особенно в регионах.

Упомянутые организации
Балтийская жемчужина
Компания
Рейтинг A/9 объектов

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»: Вполне логично, что девелоперы будут стремиться минимизировать риски при новой схеме работы и поддерживать спрос на свой продукт, сохраняя цены доступными. С одной стороны, в условиях снижения реальной покупательской способности населения банки охотнее пойдут на выдачу кредитов для строительства объектов по низким ценам. С другой стороны, в Петербурге рынок перенасыщен экономклассом уплотнительной застройки. Сейчас и покупатели, и девелоперы заинтересованы в появлении качественных проектов с комфортной жилой средой, себестоимость которых складывается из множества факторов, помимо площади жилья и технологий строительства. Работая по старой схеме, опытные девелоперы анализировали рынок, изучали структуру спроса, формируя гибкую ценовую политику, поддерживаемую маркетинговыми акциями.

В новых условиях риски отсутствия спроса на объекты должны будут принять на себя банки, у которых нет стимула, опыта и возможностей для экспериментов и лирических отступлений в пользу уникальной концепции проекта.

Застройщики должны будут убедить банк в востребованности будущего проекта по ценам, которые не только компенсируют расходы на строительство, но и позволят получить доход. Такой подход значительно увеличит документооборот и трудозатраты застройщиков на формирование доказательной базы и может приостановить многие интересные неординарные проекты в пользу стандартного «эконома».

Алексей Титов, генеральный директор службы технического заказчика ЖК «Мечта»: Требования скорее не завышенные, а просто в них не учитывается текущая ситуация и предыдущая жизнь застройщиков. Все застройщики кредитовались и до введения проектного финансирования — брали простые целевые кредиты.

На настоящий момент подавляющее большинство застройщиков уже закредитовано в банках. В том числе и в тех, которые не аккредитованы под проектное финансирование. И это является очень большой проблемой.

Поскольку банки, уполномоченные выдавать проектное финансирование с большой опаской смотрят на предыдущие кредиты и, как правило, выставляют требования их погасить.

Ирина Бугаёва, главный юрисконсульт Департамента правового сопровождения инвестиционных проектов консалтинговой компании IPT Group: Как будет работать переход к проектному финансированию пока понятно исключительно теоретически, а переход к нему на практике, пугает большинство даже опытных застройщиков. Многие застройщики предпринимают действия, позволяющие избежать этого момента, и дождаться пока этот опыт пройдут другие. Самое большое опасение вызывают завышенные требования банков по предоставлению кредитов для проектного финансирования, которые могут манипулировать ситуацией и завышать свои требования к условиям предоставления финансирования.

Novostroy.su: Известны ли Вам конкретные примеры, когда банки отказывали девелоперам в проектном финансировании исходя из завышенных требований?

М.Л.: Многие банки действительно предъявляют к застройщикам весьма жесткие требования.

Например, одному застройщику отказали в проектном финансировании только по той причине, что жители соседних домов от участка были против нового строительства, хотя девелопер имел всю разрешительную документацию.

Другой банк отказал в кредитовании по причине того, что генеральный подрядчик, с которым сотрудничал застройщик, работал еще с несколькими объектами. Банк посчитал, что подрядчик может выводить средства с одного проекта на строительство другого.

Еще одна ситуация — застройщик не получил проектного финансирования из-за того, что по предыдущему введенному в эксплуатацию проекту от жителей поступало много жалоб на качество строительства. Банк решил, что возможные иски от дольщиков не позволят застройщику обслуживать текущий кредит.

Наконец, при рассмотрении заявки от девелопера, банки закладывают в экономическую модель проекта возможное падение цен (в среднем на 20-25%). То есть поступлений от дольщиков должно хватить на выплаты по проектному финансированию даже при падении цен на четверть, хотя это крайне маловероятный сценарий.

А.Т.: У банков в некоторых проектах очень высокий коэффициент LLCR, многие застройщики не смогут его обеспечить.

И.Б.: Требования банков могут быть направлены в отношении залогов, например, требовать в залог не только участок, но и незавершенные объекты либо достроенные, но еще не проданные активы, вплоть до части собственности в компании-застройщике.

Помимо жестких требований с залогами, банк вправе требовать поручительство бенефициаров. Банки вправе включать в кредитный договор условие, позволяющее банку менять в любой момент ставку, либо право одностороннего расторжения договора с требованием от застройщика возврата денежных средств.

Могут возникать разногласия застройщика с банком по модели финансирования, ведь предусмотрено что банк кредитует строительство проекта, но ведь существуют и другие статьи расходов по проекту, не связанные со строительством самого объекта, но связанные с проектом.

Кроме того существует ряд ограничений для застройщиков, например, застройщик вправе размещать временно свободные денежные средства на депозите только в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет.

Упомянутые организации

Так, например, Банк «ДОМ.РФ (АИЖК)», имеющий самые «адекватные» требования к застройщикам и то заявляет в качестве основных требований к застройщику: наличие специальной проектной компании, не ведущей побочной деятельности, а также наличие опыта не менее 3 лет с более 10 тыс. построенных кв. м. К проекту Банк «ДОМ.РФ (АИЖК)» выставляет требование о том, что расходы застройщика на инвестиционной фазе, не связанные со строительством, не должны превышать 10% от лимита кредитования.

То есть застройщик будет существовать в строгой финансовой дисциплине. Банковский контроль прекращается после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации одного права собственности на объект долевого строительства.

Novostroy.su: Какова доля застройщиков, рискующих остаться без проектного финансирования? Будет ли какая-то помощь от властей?

М.Л.: Власти собираются поддержать застройщиков, попавших в непростую ситуацию из-за реформы, через структуры «ДОМ.РФ (АИЖК)». Фактически речь идет о государственной помощи. Помимо этого, власти смягчили требования к крупным застройщикам, снизив до 6% стадию строительной готовности проекта, который можно не переводить на эскроу-счета.

Впоследствии, я полагаю, без вмешательства государства и адресного оказания помощи компаниям не обойтись, но в целом отрасль все-таки будет реформироваться плавно.

Полагаю, в отношении каждого конкретного объекта будет приниматься персональное решение. Поэтому помощь смогут получить все компании.

А.Т.: По состоянию на сегодня около 2/3 застройщиков не получит проектного финансирования. И маловероятно, что Фонд защиты прав дольщиков сможет освоить этот объем. При нынешнем состоянии рынка, он просто с такими объемами не справится.

И.Б.: ЦБ России в своих официальных публикациях считает, что обеспокоенность застройщиков и Минстрой России завышена и поясняет, отвечая на опасения застройщиков о завышении ставок по кредитам, что при открытии в уполномоченном банке счета эскроу застройщику будет предоставляться проектное финансирование по заниженной ставке. Кроме того, ставка будет иметь «плавающий» характер, т.е. будет снижаться по мере поступления средств на эскроу, мотивируя застройщика к активным продажам.

Novostroy.su: Стоит ли опасаться превращения в долгострои объектов тех застройщиков, кто не сможет получить проектное финансирование?

М.Л.: Риск банкротства застройщиков, не получивших проектное финансирование, действительно есть. Однако не думаю, что власти допустят появление обманутых дольщиков. Поэтому застройщикам, которые не впишутся в новые правила, нужно будет предоставить кредиты, чтобы они могли завершить текущие проекты. В дальнейшем скорее всего таким девелоперам придется уйти с рынка. Чтобы их место заняли крупные игроки, привлекательность жилищного строительства должна повыситься, а именно — необходим платежеспособный спрос. Учитывая наметившуюся тенденцию к росту ипотечных ставок, имеет смысл перезапустить субсидирование ипотеки, чтобы косвенным образом поддержать количество ДДУ.

А.Л.: На данный момент риск появления долгостроя достаточно велик. Это осознают не только застройщики, но и представители власти. Вполне закономерно, что с января этого года законодатели начали озвучивать критерии смягчения перехода на новые условия работы. Это и право привлекать средства по старой схеме на строительство объектов, готовность которых к 1 июля будет выше 30%, и формирование списка системообразующих девелоперов. Сегодня число льготников может увеличиться благодаря новой инициативе — добросовестных девелоперов готов поддержать докапитализированный государством Фонд защиты прав дольщиков.

Те, кого послабления пока не коснулись, активно достраиваются и оптимистично ждут новых инициатив. Прогнозировать количество долгостроев, которые могут появиться после 1 июля, очень сложно, потому что критерии добросовестности девелоперов, качества локаций, уникальности и востребованности проектов не всегда можно цифровизировать.

Возможность финансирования проекта банком или поддержки Фондом будет формироваться исходя из субъективных оценок участников сделки.

А.Т.: На мой взгляд, риск очень велик. Поскольку не прописан алгоритм дальнейших действий. Застройщик не получил проектное финансирование после 1 июля — и что дальше?

На сегодняшний день механизма работы, кроме факта того, что такими застройщиками будет заниматься Фонд защиты прав дольщиков пока нет.

Novostroy.su: Какая доля застройщиков, по вашему прогнозу, сможет перейти на новую систему и закрепиться на рынке?

М.Л.: Полагаю, перейти на новые правила работы смогут до 70% всех игроков. Однако в среднесрочной перспективе количество компаний все равно уменьшится.

Сейчас верхняя двадцатка в топе крупнейших застройщиков страны возводит 24% всего жилья в стране.

При этом продолжится процесс концентрации строительства в крупных городах и постепенное угасание девелоперской активности в небольших населенных пунктах (менее 100 тыс. человек). В результате количество застройщиков будет снижаться.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме
  • Заставят ли российских автовладельцев покупать парковочные места?
    17 апреля 2019 в 12:14 322

    Вопрос нехватки парковочных мест перешел в классику проблем современных новостроек. Сегодня подавляющее большинство застройщиков предлагают приобрести в комплект к квартире собственное машино-место, однако позволить себе такую роскошь может далеко не каждый. Зачастую цена паркинга в разы превышает стоимость самого автомобиля. Не удивительно, что новоселы предпочитают вместо этого сделать в квартире ремонт, а транспорт привычно оставить во дворе.

  • Новые новостройки марта. Петербург начинает и выигрывает
    9 апреля 2019 в 16:05 2108

    Два новых проекта в Петербурге и один в Кудрово – таков непечальный итог начала весны. Застройщики сделали ставку на продолжение своих больших проектов, начатых ранее, и вытолкнули на рынок десятки свежих корпусов и секций.