ЖК «Триумф Парк» в Московском районе удобно расположен для автомобилистов — рядом Пулковское шоссе, выезд на КАД и Московский проспект, ведущий в центр города. Строят из железобетона и кирпича, и цены здесь не самые низкие. Проверим, есть ли риски при покупке здесь квартиры.
Застройщиком ЖК «Триумф Парк» является ООО «Петра-8», зарегистрированное 13 июня 2006 года. Единственный учредитель застройщика (100% доли уставного капитала) - компания с ограниченной ответственностью «MirLand Development», зарегистрированное в Республике Кипр. Уставный капитал «Петра-8» составляет 10 000 руб. К началу ЖК «Триумф Парк» опыт участия в строительстве многоэтажного жилья у застройщика был.
Строительство ЖК «Триумф Парк» ведется в несколько этапов и включает в себя четыре очереди. Очереди 1, 2, 3 уже сданы в эксплуатацию. В сентябре 2016, на момент написания материала, застройщик возводит несколько жилых домов четвертой очереди, строительство которых разделено на этапы. Что из себя представляют дома, согласно данным в проектных декларациях:
- Жилой дом из 6 разноэтажных секций, обозначенный как 1-й этап 3-го пускового комплекса. Кадастровый номер земельного участка 1-го этапа строительства: 78:14:0007691:170. Начало реализации проекта - июль 2014 года, окончание - 2 квартал 2017 года. Разрешение на строительство от 07 июля 2014 года до 23 апреля 2017 года, позже продлено до 30 марта 2018 года. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию - 2 квартал 2017 года.
Сметная стоимость 1-го этапа составляет 2 402 949 000 руб. Количество квартир в доме — 656; машиномест в подземной парковке — 170. Общая площадь встроенных помещений – 1 851 кв. м.
- Жилой дом из 7 разноэтажных секций, обозначенный как 2-й этап 3-го пускового комплекса. Кадастровый номер земельного участка 2-го этапа строительства: 78:14:0007691:170. Начало реализации проекта - июль 2014 года, окончание - 2 квартал 2017 года. Изменениями в проектной декларации от 15 апреля 2016 года срок увелиичен до 4 квартала 2017 года. Разрешение на строительство - от 07 июля 2014 года до 30 сентября 2018 года. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию - 2 квартал 2017 года; изменен на 4 квартал 2017 года.
Сметная стоимость 2-го этапа 2 326 744 000 руб. Количество квартир — 588 шт., машиномест в подземной парковке - 131. Общая площадь встроенных помещений – 1 588 кв. м.
Общая сметная стоимость всего третьего пускового комплекса составляет 4 729 693 000 руб.
Строительные работы
Посмотрим, на каком этапе идет строительство. На официальном сайте застройщика размещены фотографии хода работ по 4-й очереди. По состоянию на сентябрь 2016 года, завершено строительство коробок зданий, выполнены работы по устройству кровли, выполнена часть работы по остеклению и устройству витражных конструкций, ведутся работы по устройству наружных вентилируемых фасадов зданий, ведутся работы по наружным сетям. К сожалению, застройщик не разместил фотографии и информацию, по которым можно оценить работу внутри зданий, но можно предположить, что она ведется. Имеется в виду разведение внутренних сетей и отделка помещений. Объем выполненных работ по отношению к общему объему работ можно оценить не менее, чем в 45-60%. Это зависит от того, на какой стадии находится выполнение работ внутри зданий и от того, какой именно это дом (т. к. объем выполненных наружных работ по разным зданиям и, соответственно, их степень готовности, разные).
Очевидно, что окончание строительства и сдача в эксплуатацию этих очередей в интервал со второго по четвертый квартал 2017 года (прописанный в проектных декларациях) видится реально выполнимым.
На что строим?
Финансирование строительства, согласно проектным декларациям, осуществляется за счет продажи строящихся квартир по ФЗ №214. Однако на официальном сайте ЖК сказано, что ОАО «Сбербанк» осуществляет проектное финансирование строительства ЖК «Триумф Парк». Подтверждением этого может служить запись в базе данных ЕГРЮЛ по состоянию на 27.09.2016 года.
Здесь отражены сведения о трех залогах на долю ООО «MirLand Development» в уставном капитале застройщика ООО «Петра-8», зарегистрированных в разное время в рамках кредитных договоров (невозобновляемых кредитных линиях), заключенных застройщиком с ОАО «Сбербанк», до полного выполнения обязательств застройщика перед банком.
Это договора №0095-2-100611,№0162-2-105612 И №0162-2-108213 от 08.11.2013, договор №0162-2-108213 от 14.08.2014, договор № 0095-3-101614 от 30.09.2014.
Кроме того, в одном из изменений к проектным декларациям одного из этапов 3-го пускового комплекса указано, что в структуре финансирования проекта собственных средств застройщика – 30%, заемных средств, в т. ч. кредитных – 70%. Застройщик осуществляет строительство объекта за счет кредитных средств ОАО «Сбербанк» в соответствии с п. 1.1 Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии №0095-3-101614 от 18.09.2014 г. на общую сумму 3 310 785 000 рублей 00 копеек.
Собственные финансы застройщика
Информацию о собственных средствах застройщика, а также информацию о финансовом результате застройщика (прибыли или убытках) в разный период времени можно получить из изменений в проектные декларации, который застройщик публикует на официальном сайте ЖК. И эти данные подтверждают возможность осуществлять финансирование строительства из собственных средств, причем в значительном размере.
Согласно данным финансовой отчетности, опубликованных в проектных декларациях и изменениях к ним, застройщик от начала строительства ЖК до настоящего момента демонстрировал следующие показатели (в тыс. руб.):
| Кредиторская задолженность | Дебиторская задолженность | Собственные средства | Убыток компании | Прибыль компании | |
| По результатам на июль 2014 года | 465 301 | 1 316 969 | 193 581 | 276 884 | |
| По результатам на октябрь 2014 года | 769 107 | 1 216 438 | 159 582 | 885 377 | |
| По результатам на январь 2015 года | 580 004 | 1 432 138 | 157 537 | 2 213 794 | |
| По результатам на апрель 2015 года | 449 259 | 1 569 253 | 308 057 | 601 221 | |
| По результатам на июль 2015 года | 595 939 | 1 878 131 | 199 923 | 524 374 | |
| По результатам на октябрь 2015 года | 739 348 | 1 587 949 | 128 868 | 1 710 922 | |
| По результатам на март 2016 года | 487 202 | 1 403 272 | 47 705 | 767 906 | |
| По результатам на апрель 2016 года | 552 875 | 1 190 664 | 29 423 | 349 208 | |
| По результатам на июль 2016 года | 494 257 | 1 324 157 | 6 165 | 539 444 |
Пусть никого не смущают промежуточные убытки застройщика. Компания строит в меньшей степени за счет собственных средств, и в большей степени - на кредитные средства объекты, многократно по стоимости превосходящие размер собственной прибыли. До окончания строительства затраты по объектам «ложатся» в убытки застройщика. Но после сдачи домов в эксплуатацию и регистрации в органах юстиции нераспроданные квартиры можно будет отразить на балансе и после продажи зафиксировать выручку и заложенную прибыль.
В приведенных выше данных хорошо заметно, как, например, убыток 1,7 млрд.руб. в октябре 2015 года сменился прибылью чуть менее 0,8 млрд. руб. в марте 2016 года. Поэтому у строительной компании важен не промежуточный убыток, а полученная по итогам реализации строительного проекта прибыль. Из приведенных цифр видно, что у застройщика она есть, в размере сотен миллионов рублей. К тому же, прибыль появилась от продажи ранее построенных и сданных именно в 2016 году домов. Тогда же и стало возможным направить эти доходы на строительство 3-го этапа 1-го пускового комплекса и 1-го и 2-го этапа 3-го пускового комплекса.
1, 2, и 3 этап 2-го пускового комплекса введены в эксплуатацию 15 августа 2016 года (о чем имеется соответствующая информация на официальном сайте ЖК). Значит после регистрации в органах юстиции в ближайшее время не распроданные и поставленные на баланс квартиры при продаже будут отражать выручку и прибыль, которую также можно будет направить на строительство домов, которые описываются в этом отчете. При этом полученная прибыль еще улучшит финансовые показатели застройщика.
Как идут продажи?
На сайте Росреестра по кадастровому номеру земельного участка можно увидеть количество зарегистрированных в Росреестре ипотечных договоров долевого участия. Разумеется, договоров может быть больше — часть может находиться в процессе регистрации, плюс часть квартир продается в рассрочку. Так как информацию по реестру заключенных договоров застройщик на официальном сайте ЖК не дает, то будем ориентироваться на известные цифры. По состоянию на 24.09.2016 года в Росреестре было зарегистрировано 326 ДДУ в домах 1-го и 2-го этапов 3-го пускового комплекса. Все договора были подписаны и зарегистрированы в 2015 и 2016 годах. Общее количество квартир в домах 1-го и 2-го этапа 3-го пускового комплекса 1 244 шт. Таким образом, законтрактовано 26% (326/1 244) от общего количества квартир.
Анализируем
Вернемся к полученным застройщиком кредитным ресурсам. Сумма выданного ОАО «Сбербанк» кредита составляет 3,31 млрд. руб. Разумеется, эти денежные средства были получены раньше и использовались при строительстве жилых домов, заложенных ранее. Но эти корпуса уже построены и сданы в эксплуатацию, а значит все обязательства по финансированию строительства этих домов и сдаче их в эксплуатацию перед дольщиками выполнены. При этом, в базе данных ЕГРЮЛ отсутствует информация о снятии залога, а значит можно предположить, что кредитные ресурсы, которые образовали очень хорошую финансовую «подушку» на раннем этапе строительства, используются застройщиком и далее.
Что из себя представляет сумма 3,31 млрд. руб. по отношению к сметной стоимости строительства 3-го пускового комплекса, которая определена в размере 4,729 млрд. руб.? Нетрудно посчитать, разделив З,31 на 4,729, что она составляет 77%. Таким образом, кредитными ресурсами обеспечено финансирование более 77% объема строительных работ по жилым домам 1-го и 2-го этапа 3-го пускового комплекса. При этом заключенными договорами закрыто 26% всех квартир в этих домах. То есть в сумме получается свыше 100% средств, необходимых для строительства всех жилых домов 1-го и 2-го этапа 3-го пускового комплекса.
Таким образом, уже к сентябрю 2016 года застройщик обеспечил себя в полном объеме финансами для завершения строительных работ и сдаче домов в эксплуатацию и в дополнительных деньгах для строительства этих зданий не нуждается. Все доходы от продаваемых дальше квартир (напоминаем, что, примерно, еще не продано 74% квартир), как минимум в размере заложенной застройщиком при строительстве маржи, могут быть направлены на строительство других объектов застройщика. Также стоит иметь в виду, что в ближайшее время должна проявиться прибыль от продажи квартир в сданных 15 августа 2016 года домах.
На какие объекты могут быть направлены эти ресурсы? На небольшой дом в составе ЖК «Триумф Парк», который в проектной декларации обозначен как: 20-этажная секция жилого дома, представляющая из себя 3-й этап строительства 1-го пускового комплекса. Начало реализации проекта - 4 квартал 2016 года, окончание - 4 квартал 2019 года. Разрешение на строительство - от 30 ноября 2015 года до 30 октября 2017 года. Предполагаемый срок получения свидетельства на ввод в эксплуатацию - 4 квартал 2017 года. Количество квартир — 132; общая площадь встроенных помещений – 351,97 кв. м; количество машиномест подземной автостоянки - 44. Сметная стоимость строительства составляет 973 700 000 руб.
Количество ипотечных ДДУ, зарегистрированных в Росреестре, которые можно посмотреть по кадастровому номеру участка 78:14:0007691:168, по состоянию на 24.09.2016 года составляет 44 шт. Таким образом, законтрактовано чуть более 33% квартир в этом доме. При этом степень готовности этого дома, как было показано выше, составляет не менее 50%. Для достройки дома необходимо, по грубым подсчетам, не более 0,5 млрд. руб., что при текущей финансовой ситуации для застройщика не представляет никакой проблемы.
И ещё немного...
Все документы на строительство оформлены грамотно. Гражданская ответственность застрахована. Гражданских административных и банкротных судопроизводств, оказывающих какое-либо влияние на результат строительства, в отношении застройщика нет. Исполнительные производства также не ведутся. Предписания со стороны Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, связанные с нарушением регламента строительных работ, не выявлены.
Резюме
«Петра-8» строит ЖК «Триумф Парк» за счет кредита и собственной прибыли, достаточных для осуществления строительства. Те цифры прибыли, измеряемые сотнями миллионов рублей, которые показывает застройщик в последних отчетах за 2016 год, составляют значительный процент от сметы около 1 млрд. руб. по 3-му этапу 1-го пускового комплекса, и 4,7 млрд. руб. по 1, 2, и 3-му этапам 3-го пускового комплекса. То есть являются значительной финансовой «добавкой» к и без того хорошим финансовым показателям строительного проекта. Средства дольщиков являются всего лишь подспорьем. Отсутствуют организационные проблемы, так как строительство идет по графику, зафиксированному в проектной декларации (возможно с небольшим отставанием, но не более, чем на один квартал). Поэтому рисков при вложении денежных средств в ЖК «Триумф Парк» мы не обнаружили.
Комментарии