ЖК «Солнечный город»: можно брать, Novostroy.su проверил

Упомянутые объекты

Жилой комплекс

«Солнечный город»

Setl Group

Упомянутые организации

Компания

Setl Group

Рейтинг A+/75 объектов

Застройщиком ЖК «Солнечный город» является Общество с ограниченной ответственностью «Сэтл Инвест». ООО «Сэтл Инвест», ранее именуемое ООО «Сэтл Сити», зарегистрировано сравнительно давно - 09 июня 2006 года. Единственный учредитель застройщика (владеющий долей в размере 100% уставного капитала ООО «Сэтл Инвест») - ООО «Сэтл». Уставный капитал, по состоянию на 01.09.2016 года, составляет 10 000 000 руб. До начала строительства домов ЖК «Солнечный город» застройщик не принимал участия в строительстве многоквартирных домов или других объектов недвижимости, в течение трех лет, предшествующих началу этих работ.

На что строят

Финансирование строительства ЖК «Солнечный город» осуществляется за счет продажи строящихся квартир по ФЗ №214. Кроме того, для строительства домов застройщик привлек кредитные средства. Подтверждением этого может быть запись в ЕГРЮЛ, согласно которой 12.09.2013 года на долю ООО «Сэтл» в уставном капитале был обращен залог в рамках кредитного договора 10-4920 с ОАО «Банк «Санкт-Петербург». Наличие полученного кредита и сумму кредита можно увидеть в последней отчетности застройщика по состоянию на 31 декабря 2014 года на сайте Росстата.

Помимо кредитных средств, как видно из этой отчетности, застройщик имеет доступ к другим долгосрочным заемным средствам, причем в значительном объеме. По итогам 2014 года можем наблюдать следующие цифры:

Итак, заемных средств, привлеченных для строительства объектов этого ЖК, у застройщика было около 3,5 млрд. руб. Из общего объема средств в размере 15,6 млрд. руб., которые, согласно проектным декларациям, необходимы для строительства корпусов 1, 2, 3, 4, это составляет более 22% от общего необходимого объема средств.

Наличие доступа к финансовым ресурсам очень важно во время кризиса, в том числе и в строительной отрасли. Эти денежные средства позволяют при осуществлении проекта строительства не зависеть от средств дольщиков. Многие жилые комплексы именно потому становятся долгостроем, что финансирование строительства зависит от своевременности внесения средств дольщиками.

В рамках строительства ЖК «Солнечный город» застройщик возводит несколько корпусов.

Опустим для анализа корпуса, расположенные на участках 6 и 7, проектная декларация по которым имеется на официальном сайте застройщика. Разрешения на строительство этих двух домов ООО «Сэтл Инвест» получены 24.06.2016 года и 07.07.2016 года соответственно. Несмотря на то, что по проектной декларации, строительство домов, расположенных на этих участках, должно начаться в июне и июле 2016 года, а закончиться в феврале и июле 2018 года, при этом дома должны быть введены в эксплуатацию в апреле и июле 2018 года соответственно, информация о ходе строительства этих домов на сайте застройщика и на официальном сайте ЖК, отсутствует (поэтому анализировать нечего).

Кроме того, застройщиком по этим домам осуществлено страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилых помещений участникам долевого строительства по договорам.

Теперь посмотрим, что из себя представляет строительство домов, которые на сайте застройщика и на официальном сайте ЖК обозначены как корпуса 1, 2, 3, 4.

Информация по вводу этих домов в эксплуатацию различается на официальном сайте ЖК «Солнечный город» и в проектных декларациях на сайте застройщика. Так, плановый срок ввода объектов в эксплуатацию согласно графику, представленному на сайте ЖК, следующий: корпус 1 — 2-й квартал 2018 года, корпуса 2 и 3 — 4 квартал 2016 года, корпус 4 — 4 квартал 2017 года. В некоторых проектных декларациях информация несколько другая:

• Корпус 1 (в проектной декларации обозначен как многоквартирный дом на участке 3.2 со встроенными помещениями и подземным гаражом). Начало строительства – февраль 2016 года, окончание – апрель 2018 г. Разрешение на строительство от 15.02.2016 года. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося жилого дома апрель 2018 года. Здесь информация о сроке ввода дома в эксплуатацию совпадает с информацией с официального сайта.
• Корпуса 2-й и 3-й ( многоквартирный дом: корпуса 2 и корпуса 3 со встроенными помещениями, и подземным гаражом). Начало строительства – сентябрь 2014 г., окончание – октябрь 2017 г. Разрешение на строительство от 12.09.2014 года. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию - октябрь 2017 года. В этом случае сроки различаются практически на год. Причем в сторону ускорения сроков сдачи.
• Корпус 4 (по ПД, многоквартирный дом на участке 180 со встроенными помещениями и подземным гаражом). Начало строительства – май 2015 года, окончание – ноябрь 2017 г. Разрешение на строительство от 29.05.2015 года. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося жилого дома - ноябрь 2017 года - совпадает с информацией с официального сайта.

Таким образом возможно, сроки сдачи корпусов 2 и 3 планируются к сдаче застройщиком на год раньше дат, заявленных в официальных документах. Для понимания, насколько это реально, посмотрим, что из себя представляют корпуса 2 и 3 в плане экономики по состоянию на сегодняшний день.

Корпуса 2 и 3

Общее количество квартир в корпусах: 2 372 шт. Количество машиномест 526 шт. Планируемая стоимость строительства: 5 300 742 000 руб.

Согласно данным Росреестра, по состоянию на 29.08.2016 года застройщик зарегистрировал 998 ипотечных договоров долевого участия, то есть 42% от общего количества квартир в этих корпусах. Можно предположить, что платежи в рамках заключенных договоров синхронизированы с графиком строительства, а значит застройщик получил денежных средств значительно меньше, чем 42%. Есть вероятность, что договоров больше за счет продаж в рассрочку, но эти цифры, к сожалению, не доступны.

По информации на сайте застройщика, а также фотографиям, по состоянию на август 2016 года на корпусах 2 и 3 выполнены следующие работы: завершено устройство кровли, выполнена значительная часть работ по устройству витражных конструкций и фасадов здания, выполнен значительный объем работ по предчистовой отделке помещений, ведется монтаж входных дверей, ведутся работы по наружным и внутренним сетям канализации, водопровода, частично выполнены работы по разводке сетей отопления и монтажу приборов отопления, ведутся работы по вентиляции и электромонтажные работы. То есть общий объем выполненных работ, согласно фотографиям и описанию на корпусе 2 можно оценить не менее, чем в 70%, а на корпусе 3 не менее, чем в 65% от общей сметной стоимости всего объема строительства.

Очевидно, что, получив значительно меньше 42% денежных средств от дольщиков, застройщик выполнил от 65 до 70% всех объемов работ, то есть финансирование с опережением темпов продаж. Это означает, что у застройщика имеются собственные денежные ресурсы и в осуществлении графика строительства, он не зависит от того, каким образом ему будут нести деньги дольщики. Кроме того заметно, что «Сэтл Инвест» работает со значительным опережением графика строительства, изначально заложенного в проектной декларации.

Возможно, что срок, обозначенный в рекламных целях на официальном сайте ЖК, трудно выполним, но при этом так же очевидно, что и октябрь 2017 года, заявленный как срок сдачи в эксплуатацию этих двух домов, по факту значительно завышенный. При сохранении нынешних темпов работ, можно ожидать сдачи этих объектов к весне 2017 года.

Финансовых и организационных проблем для того чтобы осуществить это, не видится.

Разберем аналогично, существуют ли риски вложений в другие строящиеся корпуса.

Корпус 1

Общее количество квартир в жилом доме 1 210 шт.; подземная автостоянка на 230 машиномест. Планируемая стоимость строительства жилого дома на участке 3.2: 3 274 891 059 рублей.

Согласно данным Росреестра по состоянию на 29.08.2016 года по ипотеке застройщиком было зарегистрировано 193 договора долевого участия, то есть 16% от общего количества квартир в этих корпусах. Очевидно, что количество денежных средств по этим недавно заключенным договорам, значительно меньше 16%. Но вероятно, договоров заключено больше (с учетом возможности оплаты в рассрочку).

Между тем, согласно информации размещенной на сайте застройщика, а также имеющимся фотографиям, по состоянию на август 2016 года на корпусе 1 были выполнены следующие работы: ведутся работы по бетонированию стен и перекрытия 11-12 этажей, выполняются работы по кладке стен и перегородок на уровне 6-8 этажей, а также практически выполнены работы по устройству плиты покрытия автостоянки.

Общий объем работ, выполненный на этом доме можно оценить в 30-35% от общего объема работ строительства. То есть и в этом случае можно утверждать, что строительство осуществляется не за счет средств дольщиков, потому что при объеме поступивших денежных средств в размере значительно менее 16%, объем выполненных работ превышает 30%. Здесь также не наблюдается зависимость темпов строительства, от объема денежных средств дольщиков. По простому, у застройщика есть свои деньги, на которые он и строит. Кроме того, можно утверждать, что срок сдачи этого дома в эксплуатацию, заявленный в проектной декларации, как апрель 2018 года, заявлен со значительным заделом. Существующие темпы строительства (при отсутствующих проблемах с финансированием), вполне позволят застройщику закончить этот дом и сдать в эксплуатацию до конца 2017 года.

Корпус 4

Общее количество квартир в жилом доме 2 879 шт., подземная автостоянка на 600 машиномест. Планируемая стоимость строительства жилого дома на участке 180: 7 006 445 127 рублей.

По данным Росреестра, по состоянию на 29.08.2016 года застройщиком было зарегистрировано 1 280 ипотечных ДДУ, то есть 44% от общего количества квартир в этих корпусах. При этом очевидно, что средств по этим договорам значительно меньше 44%.

Согласно информации на сайте застройщика, а также имеющимся фотографиям, по состоянию на август 2016 года на корпусе 4 были выполнены следующие работы: закончено строительство коробки здания, начаты работы по монтажу фасадного утеплителя, осуществлено остекление не менее половины здания, ведутся работы по кровле, осуществляются штукатурные работы и стяжка полов, осуществляется внутренняя разводка вентиляции, водопровода, канализации, отопления, электрики.

Общий объем работ, выполненный на этом доме можно оценить не менее, чем в 50% от общего объема работ строительства. То есть и в этом случае, как и во всех других, можно утверждать, что строительство осуществляется не за счет дольщиков, потому что при объеме поступивших денежных средств в размере значительно меньших 44%, объем выполненных работ превышает 50%. И здесь видно, что темпы строительства, заданные застройщиком, делают абсолютно реальным окончание работ и ввод объекта в эксплуатацию до ноября 2017 года (срока обозначенного в проектной декларации).

Возможность осуществлять финансирование строительства из собственных средств, подтверждается данными финансовых показателей, отраженными в проектных декларациях и изменениям к ним за все время строительства ЖК «Солнечный город». По опубликованной информации, от начала строительства ЖК до настоящего момента застройщик демонстрировал следующие показатели:

К списку плюсов

• Застройщиком осуществлено страхование гражданской ответственности застройщика за не исполнение или не надлежащее исполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве по всем четырем корпусам (информация об этом имеется в проектной декларации).
• В отношении застройщика нет каких-либо гражданских административных и банкротных судопроизводств, а также не ведутся исполнительные производства.
• Кроме того, не выявлены какие-либо предписания со стороны Госстройнадзора, связанные с нарушением регламента строительных работ.

Резюме

«Сэтл Инвест» строит ЖК «Солнечный город» за счет кредитных средств, собственной прибыли, а также денег дольщиков. Проблем с финансированием строительства у застройщика нет. На сегодня средства, которые может получить застройщик после продажи нераспроданных квартир в корпусах 1, 2, 3, 4, значительно превышают сумму, необходимую для строительства этих корпусов. Строительные работы ведутся со значительным опережением графика, как минимум по корпусам 1, 2, 3, которые могут быть сданы в эксплуатацию на несколько месяцев раньше заявленных в проектной декларации сроков. По корпусу 4 отставания от графика работ нет.