ЖК «Шушары»: дождемся ли квартир?

Застройщиком ЖК «Шушaры» является ООО «Дальпитерстрой». Организация учреждена давно - 29.06.2000 года. Уставный капитал составляет 10 000 рублей. Учредителями выступают физические лица: Леонова Екатерина Юрьевна (25% доли в уставном капитале) и Скоров Аркадий Анатольевич (75% доли). Застройщик имеет значительный опыт строительства жилья.

По информации на сайте застройщика, в ноябре 2016 года ведется строительство следующих корпусов ЖК «Шушaры»: №№ 33.1, 40.1, 40.2, 40.3, 40.4, 61, 62, 65, 66, 7.1., 463 к.1, 463 к.2.

Упомянутые объекты

Жилой комплекс

«Шушары» (Пушкинская)

Дальпитерстрой

Простейший анализ проектных деклараций и изменений к ним, размещенных на сайте застройщика, говорит о том, что застройщик испытывает серьезные проблемы: сроки строительства и ввода в эксплуатацию корпусов переносились многократно. Такие вводные обычно говорят о рисках вложения денежных средств, но попробуем разобраться подробно.

Сроки задержки

Каковы же сроки задержки корпусов жилого комплекса «Шушaры»:

Многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями: корп. №33.1. Начало строительства - III квартал 2013 года, окончание - IV квартал 2016 года. Разрешение на строительство с 02 августа 2013 г. до 02 ноября 2016 года. Срок сдачи дома в эксплуатацию, согласно проектной декларации, 4 квартал 2016 года. При этом на сайте застройщика срок сдачи этого корпуса определен как 1 квартал 2019 года. Информация о ходе строительства на сайте отсутствует. Такой информации по этому корпусу нет и на форумах, посвященных строительству ЖК. Согласно данным Росреестра, в этом корпусе не зарегистрировано ни одного ипотечного договора долевого участия по состоянию на 06.11.2016 года. Возможно, какие-то продажи есть в рассрочку, по единовременной оплате, или договоры находятся на регистрации.

Многоквартирные жилые дома со встроено-пристроенными помещениями и подземными автостоянками, корп. 40.1, 40.2, 40.3, 40.4. Начало строительства - 2-й квартал 2013 года, окончание, согласно первоначальной декларации, - 4-й квартал 2017 года. Ввод в эксплуатацию — также 4-й квартал 2017 года. Изменениями в проектной декларации окончание строительства и ввод в эксплуатацию несколько раз переносились. Например, по корпусам 40.2 и 40.3. - на 2 квартал 2018 года (то есть сроки были увеличены на 3 квартала или 9 месяцев). Но в последних изменениях от 06.10.2016 — вновь указаны прежние сроки, 4 квартал 2017. Кроме корпуса 40.4, срок окончания которого и ввода в эксплуатацию перенесен на 4 квартал 2018 года (то есть увеличен на год). Разрешение на строительство действует с 03 июня 2013 г. до 03 октября 2017 года.

Многоквартирный жилой дом №61. Начало строительства - II квартал 2011 года, окончание - I квартал 2014 года. Изменениями в проектной декларации срок перенесен на 2 квартал 2014 года, затем на 4 квартал 2014 года, затем на 4 квартал 2015 года. Таким образом, по документам окончание строительства перенесено на 1 год и 9 месяцев. Разрешение на строительство от 13.12.2011 г., продлено до 26 апреля 2014 года, затем продлено до 30 ноября 2015 года (продлено на 1 год и 7 месяцев). Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, согласно первоначальной проектной декларации, I квартал 2014 года, перенесен на 3 квартал 2014 года, затем на 4 квартал 2015 года. Дом сдан в июле 2016, то есть задержка составила более двух лет.

Многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями: корпус 62. Начало строительства: 1 квартал 2013 года. Разрешение на строительство действует с 18 марта 2013 г. по 18 сентября 2015 года; изменено на 30 декабря 2015 года, потом на 30 июня 2016 года. Окончание строительства и получение разрешения на ввод: 3-й квартал 2015 года, изменено на 4-й квартал 2015 года, изменено на 2-й квартал 2016 года. Фактически, по состоянию на ноябрь 2016 года, строительство не окончено и дом не введен в эксплуатацию. Таким образом, срок задержки составил 1 год.

Многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями: корпус 65. Начало строительства: I квартал 2013 года. Разрешение на строительство действительно с 21 марта 2013 г. до 21 сентября 2015 года; изменено до 30.11.2016 года (то есть на 1 год и 2 месяца). Окончание строительства: 3 квартал 2015 года; продлено до 4 квартала 2016 года. Предполагаемый срок получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию: 3 квартал 2015 года изменен на 4 квартал 2016 года. Предположительно, срок задержки составит не менее 1 года и 3 месяцев.

Многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями: корпус 66. Начало строительства: I квартал 2013 года. Разрешение на строительство от 21 марта 2013 г. до 21 сентября 2015 года. Окончание строительства: 3 квартал 2015 года. Предполагаемый срок окончания строительства дома и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - 3 квартал 2015 года. Никакие изменения, которые увеличивают сроки сдачи этого дома, в проектных декларациях не прописаны. Однако на официальном сайте застройщика фигурирует срок сдачи - 4 квартал 2016 года. 

Многоквартирный жилой дом: корпус 68. Начало строительства: 2 квартал 2014 года. Разрешение на строительство от 04 апреля 2014 г. Срок действия разрешения — до 30 декабря 2014 года изменен на 30 марта 2016 года, потом на 31 декабря 2016 года. Окончание строительства: 4 квартал 2014 года, изменено на 1 квартал 2016 года. Предполагаемый срок окончания строительства дома и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию: 4 квартал 2014 года. Изменен на 1 квартал 2016 года, потом на 4 квартал 2016 года. На ноябрь 2016 дом не сдан, то есть срок задержан на 1 год и 11 месяцев.

Многоквартирный жилой дом: корпус 7.1. Начало строительства: I квартал 2013 года. Разрешение на строительство от 01 марта 2013 г. до 01 февраля 2015 года, изменен на 1 февраля 2016 года, затем на 31 декабря 2016 года. Окончание строительства: I квартал 2015 года, изменено на 1 квартал 2016 года, затем на 4 квартал 2016 года. Предполагаемый срок получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию I квартал 2015 года изменен на 1 квартал 2016 года и на 4 квартал 2016 года. Таким образом, по состоянию на ноябрь 2016 года, срок сдачи жилого дома в эксплуатацию задержан более чем на полтора года.

Жилые дома: участок 463 корп. 1, корп. 2. Начало строительства: II квартал 2011 года. Разрешение на строительство от 13.05.2011 г. сроком действия до 13.10.2014 года, изменено на 30 марта 2015 года, затем на 30 декабря 2015 года, потом на 1 июля 2016 года и на 31 декабря 2016 года. Окончание строительства 4 квартал 2014 года изменено на 1 квартал 2015 года, затем на 4 квартал 2015 года, затем на 3 квартал 2016 года, затем на 4 квартал 2016 года. Предполагаемый срок окончания строительства дома и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 4 квартал 2014 года также изменен на 1 квартал 2015 года, на 4 квартал 2015 года, на 3 квартал 2016 года, на 4 квартал 2016 года. Таким образом, по состоянию на ноябрь 2016 года, срок сдачи жилого дома в эксплуатацию задержан на 1 год и 11 месяцев.

Можно констатировать, что сроки задержки со сдачей объектов в эксплуатацию составляют от года до двух с лишним лет. Такие недопустимые сроки обычно характеризуют строительные компании, находящиеся в предбанкротном состоянии.

Банкрот или нет?

Упомянутые организации

Компания

Дальпитерстрой

Рейтинг B-/24 объекта

Но «Дальпитерстрой» не находится в предбанкротном состоянии. Если посмотреть показатели за последние два года, отраженные в проектных декларациях и изменениях к ним, то видно, что застройщик показывает устойчивую (пусть и небольшую) прибыль на протяжении всего этого времени. 

Финансовые результаты (прибыль):

Кроме того, показателем стабильности бизнеса может служить доступ к кредитным и заемным ресурсам, в том числе и к кредитным ресурсам ОАО «Сбербанк».

В проектной декларации по корпусам 1 и 2 на участке 463 есть информация о залоге земельного участка общей площадью 34 885 кв. м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пушкинский район, поселок Шушары, территория предприятия «Шушaры», участок 463, кадастровый № 78:42:15104:46 в ОАО «Сбербанк». А также информация о договоре ипотеки 2009-2-101612/И-1 от 25.05.2012 г., зарегистрированном Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 27.06.2012 г., номер регистрации: 78-78-06/019/2012-270, с приложением договора об открытии невозобновляемой кредитной линии №2009-2-101612 от 25.05.2012 г.

Упомянутые организации

Банк

Сбербанк

Очевидно, что ОАО «Сбербанк» не дает кредиты предприятиям, не имеющим возможность их отдать. Доступ к кредитным и заемным средствам подтверждают и показатели последней отчетности застройщика по состоянию на 31.12.2014 года, имеющиеся в открытой базе данных на сайте Росстата (в тыс. руб.):

Изучим продажи

Хотя в проектных декларациях и изменениях к ним указано, что финансирование строительства осуществляется за счет продажи строящихся квартир по ФЗ №214, очевидно, что используются не только денежные средства дольщиков. Подтверждение этому есть в следующих данных по корпусам ЖК:

Многоквартирные жилые дома со встроено-пристроенными помещениями и подземными автостоянками, корп. 40.1, 40.2, 40.3, 40.4. Количество квартир в этих четырех корпусах, согласно первоначальной проектной декларации, было 2 160. Согласно изменениям в проектной декларации от 06.10.2016 года, количество квартир увеличено до 2 856 шт. На 06.11.2016 года в Росреестре зарегистрировано лишь 116 ипотечных договоров долевого участия в этих домах. Большая часть приходится на 2016 год и лишь небольшая часть - на середину и конец 2015 года. Даже с учетом квартир, приобретенных иными способами (рассрочка, единовременная оплата) или договоров, находящихся в настоящий момент на этапе регистрации, законтрактовано порядка 4% от общего количества квартир.

Многоквартирный жилой дом: корпус №61. Количество квартир в этом доме 648 шт.. Между тем, согласно данным Росреестра, на 06.11.2016 года, было заключено 22 ипотечных договора долевого участия (причем, в основном в 2016 году). По старому кадастровому номеру, еще 10 договоров (все в 2012 году). Итого: 32 квартиры. Держим в уме покупки, оплаченные иными способами, получаем около 5% проданных квартир. 

Многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями: корпус 62. Количество квартир в этом корпусе 868 шт. На 06.11.2016 года было зарегистрировано всего 28 ипотечных договоров долевого участия, причем большая часть из них приходится на 2016 года, и часть на 2015 год. Опираясь на официальные цифры, получаем порядка 3% продаж от общего количества квартир.

Многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями: корпус 65. Количество квартир в этом корпусе 335 шт. На 06.11.2016 года зарегистрировано всего 23 ипотечных договоров долевого участия. Среди них есть договоры за 2014 года, за 2015 год, за 2016 годы. Таким образом, количество заключенных договоров долевого участия составило порядка 7% от общего количества квартир. Вероятно, еще есть продажи с иными способами оплаты, но о них информации застройщик не предоставляет. 

Многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями: корпус 66. Количество квартир в этом доме - 209 шт. На 06.11.2016 года зарегистрировано 16 ипотечных договоров долевого участия. Среди них в основном договоры за 2014 года, есть немного за 2015 год и за 2016 годы. Таким образом, количество купленных квартир, по информации, имеющейся в открытом доступе, составило порядка 7% от общего количества.

Многоквартирный жилой дом: корпус 68. Количество квартир в доме, согласно первоначальной проектной декларации - 390 шт. Затем изменено на 400 шт. На 06.11.2016 года, зарегистрировано всего 139 договоров долевого участия. Среди них несколько договоров за 2014 года, остальные за 2015 год и за 2016 годы. Плюс напоминаем про квартиры, которые могли быть реализованы в рассрочку, по единовременной оплате, либо чьи ДДУ еще находятся на регистрации. Но по официальным данным Росстата количество купленных квартир составило порядка 35% от общего количества.

Многоквартирный жилой дом: корпус 7.1. Количество квартир согласно проектной декларации - 648 шт. Между тем, по состоянию на 06.11.2016 года, зарегистрировано всего 96 ипотечных договоров долевого участия. Среди них множество договоров за 2014 года и 2015 год, и несколько за 2016 годы. Количество купленных квартир составило порядка 15% от общего количества.

Жилые дома: участок 463 корп. 1, корп. 2. В корпусе № 1 984 квартир, в корпус № 2 — 517. Итого: 1 501 квартира. Между тем, по состоянию на 06.11.2016 года, зарегистрировано всего 482 договора долевого участия. Среди них договоры за 2012, 2013, 2014, 2015 и 2016 годы. Количество купленных квартир составило порядка 32% от общего количества.

Вероятно, при строительстве домов ЖК использовались не только средства дольщиков, но и иные денежные средства. Застройщик обладает (или до этого времени обладал) доступом к кредитному и заемному финансированию, что подтверждает кредитоспособность его самого, а также хорошую проработку экономики его строительных проектов. По простому говоря, банкроту в долг не дают.

В настоящее время застройщик предлагает скидки до 18% от стоимости жилья при единовременной оплате. Это очень существенная скидка, которая может говорить о том, что сейчас ООО «Дальпитерстрой» нуждается в средствах дольщиков для продолжения строительства объектов ЖК. Очевидно, что простая распродажа квартир в домах высокой степени готовности, может дать необходимые средства для завершения строительства заявленных объектов ЖК. И если значительные сроки задержек являются очень существенным минусом этого застройщика, то потенциальная существенная прибыль, которая может появится после продажи этих квартир, является его плюсом.

Суды

К плюсам относится аккуратность застройщика в финансовых взаимоотношениях с контрагентами. Застройщик не участвует в каких-либо значительных судебных разбирательствах, которые могут повлиять на его деятельность.

И хотя за последние 3 года против СК «Дальпитерстрой» были поданы 4 иска о признании его банкротом, в том числе и в 2016 году со стороны АО «Ариэль Металл», все эти заявления о банкротстве не доходили до судебного разбирательства, по причине отзыва исцами. В частности, по АО «Ариэль Металл» суд отказался рассматривать заявление о банкротстве по причине его отзыва 29 июля 2016 года. Иначе говоря, застройщик решает проблемы в досудебном порядке.

Из гражданского судопроизводства, можно отметить значительное количество исков со стороны энергоснабжающих организаций. Но суммы, которые взыскивали эти организации с застройщика мизерны, и составляли несколько десятков тысяч рублей, что по отношению к объемам этой компании просто незаметные величины.

Можно отметить также 24 судебных разбирательства за последние 3 года по административным штрафам, выписанными службой госстройнадзора и экспертизы Санкт-Петербурга, и государственной административно-технической инспекцией, часть из которых СК «Дальпитерстрой» выиграло, тем самым аннулировав эти штрафы.

Тем не менее, факт остается фактом. Для компании, которая допускает задержки со сдачей строящихся домов доходящие почти до 3 лет, количество судебных разбирательств несущественно. Имеющиеся вряд ли могут сказаться на результатах деятельности этого застройщика. Кроме того, в отношении застройщика отсутствуют исполнительные производства.

Таким образом ничего не указывает на то, что застройщик СК «Дальпитерстрой» испытывает критические для него финансовые трудности.

Однако столь значительные сроки задержки со сдачей объектов, постоянный перенос их сроков свидетельствует о недостаточном финансировании строительных работ. Вероятно, денег на все объекты у застройщика действительно не хватает.

Выводы

Можно предположить, что в последнее время застройщик лишился доступа к заемному финансированию, и поэтому в настоящий момент может ориентироваться только на средства дольщиков.

Застройщик осуществляет строительство множества объектов не только этого ЖК, но и других. В условиях кризиса количество покупателей значительно снизилось. Поток средств дольщиков уменьшился, поэтому деньги от меньшего количества покупателей приходится «размазывать тонким слоем» на то же количество домов, что было заложено ранее, отсюда и долгострой.

Поможет ли «навес» из не распроданных квартир, который имеется у застройщика, решить проблемы с финансированием строящихся объектов — большой вопрос, так как на репутации застройщика сказываются покупатели квартир в домах на 463 участке, внесенные в реестр обманутых дольщиков. Даже в домах высокой степени готовности можно предположить очередные задержки с окончанием строительства и вводом в эксплуатацию корпусов.