ЖК «Life-Лесная»: подождать и покупать?

Упомянутые объекты

Жилой комплекс

«Life-Лесная»

ГК Пионер

Упомянутые организации

Компания

ГК Пионер

Рейтинг B+/8 объектов

Застройщиком ЖК «Life-Лесная» является ООО «Петербургская инвестиционная фирма «Пионер» (ООО «ПИФ «Пионер»), работающее с 23 декабря 2013 года (ИНН 7802846520). Учредителями застройщика являются: ООО «Пионер-Инвест» с долей в 99% уставного капитала (ИНН 7841305532) и ООО «Петербургская девелоперская компания» с долей в 1% уставного капитала. Генеральный директор - Стасенко В. И. Уставный капитал ООО «ПИФ «Пионер» составляет 10 000 рублей. ООО «ПИФ «Пионер» не имеет опыта строительства и введения в эксплуатацию строительных объектов.

Как следует из опубликованной проектной декларации от 05.06.2017 года с изменениями от 31.07.2017 и от 11.08.2017 года, ведется строительство шести корпусов ЖК «Life-Лесная».

Предусмотрено строительство двух подземных автостоянок под корпусами №№2.1 и 2.2 на 696 машиномест, и под корпусами №№3.1 и 3.2 для 626 автомобилей. Также в наличии имеется 100 нежилых (офисных) помещений. Разрешение на строительство получено 19.05.2017 года сроком действия до 19.09.2020 года. График реализации строительства:

• 20% - 1 квартал 2018 года;
• 40% - 4 квартал 2018 года;
• 60% - 2 квартал 2019 года; - 80%
• 4 квартал 2019 года;
• получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 3 квартал 2020 года.

Планируемая стоимость строительства - 10 224 051 тыс. руб. Суммарно во всех корпусах - 1 770 квартир. Кадастровый номер земельного участка – 78:36:0005121:1222.

К моменту написания статьи 23.10.2017 года, на сайте застройщика в разделе «Документы» размещены типовые формы ДДУ по корпусам №1.1 и 1.2, строительство которых в этих договорах названо 1-м этапом строительства ЖК «Life-Лесная». При этом в договорах указан срок ввода этих корпусов в эксплуатацию - 31 декабря 2018 года. Договоров по другим корпусам ЖК на сайте не представлено. Однако к продаже предлагаются не только квартиры в корпусах №№1.1 и 1.2, но и жилье в корпусе №2.1, типовой договор по которому найти не удалось.

Что построено с июля

Судя по фото на официальном сайте ЖК и на сторонних информационных ресурсах, строительство началось в июле 2017 года. На фото запечатлены рытье котлованов (как минимум, двух) и установка свай. По информации от представителя застройщика, начались работы с демонтажа нежилых корпусов, располагавшихся на участке. На последних опубликованных фото (в сентябре 2017 года) оба котлована вырыты. В одном продолжаются работы по устройству свайного поля, ведется вязка арматурной сетки и начаты монолитные работы по литью фундаментной плиты. Во втором котловане залита фундаментная плита, ведется монтаж опалубки и литьё стен и перегородок подвальной части жилого дома. Кроме того, смонтированы подрельсовые пути башенного крана и ведется монтаж крана для строительства одного из корпусов. Можно предположить, что ведется строительство корпусов №№1.1 и 1.2 ЖК «Life-Лесная», по которым застройщиком, согласно информации на сайте ЖК, заключаются договоры долевого участия. Однако на веб-камере на сайте ЖК можно в настоящем времени видеть работы на уровне второго этажа одного из корпусов.

Объем выполненных работ можно оценить примерно в 10% от общего объема строительства.

Строительство началось в июле 2017 года и ведется к моменту последнего фото-отчета около двух месяцев. Работы по фундаменту и подвальной части капиталоемкие, трудоемкие и затратные по времени, за 2 месяца было освоено не более 10% строительного объема. За оставшиеся 15 месяцев (согласно условиям ДДУ по корпусам №№1.1 и 1.2 срок сдачи этих корпусов в эксплуатацию определен как 31 декабря 2018 года) необходимо освоить более 90% строительного объема. Выполнимой эта задача нам видится, только в случае ускорения темпов строительства.

Сколько продано?

На сайте ЖК «Life-Лесная» есть список квартир в продаже. Их количество по состоянию на 23.10.2017 года:

• в корпусе №1.1 в продажу выставлена 151 квартира, что составляет 37% от общего количества в 400 квартир в этом корпусе (151/400). То есть, по данным застройщика, заключено договоров на 63% квартир;
• в корпусе №1.2 в продаже 33 квартиры, что составляет 41% от общего количества в 80 квартир в этом корпусе (33/80). Заключено ДДУ на 59% квартир;
• в корпусе №2.1 - 149 квартир, что составляет 32% от общего количества в 461 квартир в этом корпусе (149/461). Таким образом, по данным застройщика, заключено договоров на 68% квартир.

Здесь хочется обратить внимание, что разрешение на строительство ЖК было получено 19 мая 2017 года, а проектная декларация опубликована 5 июня 2017 года. Однако из социальных сетей известно, что фактически привлечением средств дольщиков застройщик начал заниматься с февраля 2017 года, заключая договоры предварительного бронирования и собирая деньги на аккредитивы дольщиков в банк. Таким образом к моменту начала продаж застройщик мог, во-первых, получить доступ к финансам дольщиков, которые в этот момент были размещены на аккредитивах. Во-вторых, мог подать на регистрацию в Росреестр уже значительное количество подготовленных к этому моменту ДДУ.

Поэтому большое число проданных квартир, несмотря на то, что официально их продавать стало возможно относительно недавно (к моменту написания этой статьи в конце октября 2017 года), объяснимо.

После получения разрешения на строительство и официальной публикации проектной декларации застройщик смог получить доступ к деньгам на аккредитивах дольщиков в банках и за счет этих средств финансировать строительство. Если на сайте ЖК указано реальное количество квартир в продаже, значит уже привлечено достаточно много денег дольщиков.

Согласно справке по ипотечным договорам на сайте Росреестра, по состоянию на 23.10.2017 года, в зданиях на земельном участке с кадастровым номером 78:36:0005121:1222 (то есть в строящихся корпусах ЖК «Life-Лесная») было заключено 115 договоров долевого участия. Первый договор был зарегистрирован 21.07.2017 года, последний - 19.10.2017 года. То есть 115 договоров были оформлены менее чем за три месяца.

Отличительной особенностью ипотечных покупок является 100% оплата банком застройщику стоимости квартиры после подписания договора. То есть по этим 115 заключенным ДДУ застройщик уже должен был получить полную оплату «живыми» деньгами.

Так как в продажу выставлены только квартиры корпусов №№1.1 и 1.2, типовые формы договоров по которым представлены в разделе «Документы» на сайте ЖК, отметим, что с получением полной оплаты продано 32% квартир (115/359). Это значительная цифра. И это лишь минимум от возможных продаж в этих корпусах: как показывает практика, их может быть ощутимо больше. Ведь существуют и прямые договоры между покупателем и застройщиком. Следовательно, и денежных средств может быть больше, чем от продажи 115 квартир.

Есть ли деньги, кроме «клиентских»?

Одним из источников финансирования, кроме денег дольщиков, у крупных застройщиков может быть прибыль в том числе (но не только) от реализации не проданных в процессе строительства квартир, коммерческих помещений и паркингов, которые застройщик продает уже после окончания строительства и сдачи построенных домов в эксплуатацию. ООО «ПИФ «Пионер», вероятно, не имеет подобных ресурсов, потому что ЖК «Life-Лесная» - его первый строительный проект.

Подтверждением может служить информация о размере прибыли, которая представлена застройщиком в первоначальной проектной декларации и изменениям к ней.

Как мы видим, значительными возможностями строить за счет прибыли застройщик не обладает, потому что прибыль фактически отсутствует.

Однако у компании очень хорошо идут продажи квартир в строящихся корпусах. К концу октября 2017 года застройщик получил не менее 32% от необходимых средств для возведения корпусов №№1.1 и 1.2, а скорее всего ещё больше.

Чтобы проще было понять, что можно построить на 32% от общей сметы при строительстве 11-13-этажных монолитно-каркасных домов скажем, что это примерно 7-8 этажей готового монолитного каркаса и выложенных наружных стен из газобетона либо кирпича. Иначе говоря, полученных денег достаточно, чтобы возвести коробки двух корпусов до 7-8 уровня.

Если застройщик хочет следовать графику, заявленному в ДДУ (где срок сдачи в корпусов №№1.1 и 1.2 определен до 31 декабря 2018 года), то коробки корпусов необходимо полностью возвести до конца весны 2018 года, а значит половина этого объема должна появиться не позже конца января начала февраля 2018 года.

Выход на этот уровень в срок докажет, что застройщик не испытывает организационных и финансовых трудностей с ведением строительных работ, а также что имеющиеся финансовые ресурсы он использует в полной мере. Кроме того, это подтвердит, что невысокие темпы работ на уровне котлована были временным явлением. Тем более, что застройщик относится к Группе компаний «Пионер», которая является одним из крупнейших застройщиков в России.

Известно, что ГК «Пионер» специализируется на реализации градостроительных проектов многофункциональной и комплексной жилой застройки с последующим управлением и сервисным обслуживанием. Портфель проектов превышает 1,5 млн квадратных метров. Размер активов в 2016 году составил 29,73 млрд рублей. Чистая прибыль ГК «Пионер» в 2016 году равнялась 1,93 млрд рублей, объем выручки достиг 22,93 млрд рублей.

Международное рейтинговое агентство Standard&Poor`s (S&P) присвоило компании кредитные рейтинги «В-» и «ruBBB», «Национальное Рейтинговое Агентство» присвоило рейтинг кредитоспособности компании на уровне «А+» по национальной шкале. В рейтинге застройщиков на портале Novostroy.su компания имеет высшую оценку «А».

Кроме того, ГК «Пионер» - постоянный участник рейтинга 500 крупнейших компаний России по версии РБК.

Пара нюансов

В течение последних 13 календарных месяцев (с сентября 2016 по октябрь 2017 года) застройщик ООО «ПИФ «Пионер» не участвовал ни в одном судебном разбирательстве по гражданским, административным и банкротным делам в качестве истца, ответчика или третьего лица.

Резюмируем

Застройщик ЖК «Life-Лесная» ООО «ПИФ «Пионер» входит в группу компаний с большим опытом строительства и значительными финансовыми возможностями. Кроме того, еще до начала строительства ЖК застройщик оформил много договоров с будущими дольщиками и получил значительное количество денежных средств.

Однако полученные перед началом строительства деньги при начале работ пока не трансформировались в активное строительство. Финансов, которыми располагает застройщик по факту, достаточно для того, чтобы возвести коробку здания, как минимум, до уровня 7-8 этажа. Ничто ему в этом не мешает. Чтобы корпуса были сданы в эксплуатацию через год и три месяца, на этот уровень застройщик должен выйти к концу января-началу февраля 2018 года.

Мы рекомендуем понаблюдать за темпами строительных работ. Если заявленный график будет соблюдаться, это будет означать, что застройщик успеет сдать дома в заявленный срок. При демонстрации хороших темпов работ, можно рекомендовать покупку квартир в ЖК «Life-Лесная», потому что факторов, свидетельствующих о возможных рисках, мы не обнаружили.