ЖК «КосмосStar» строится в Московском районе — локации со сложившейся инфраструктурой и удобной транспортной доступностью. Место лакомое, поэтому конкурировать приходится с объектами от крупных строительных компаний. Novostroy.su проверил риски покупки квартиры у новичка на петербургском рынке.
Застройщиком ЖК «КоcмoсStаr» является ООО «Борей-Инвест», работающее с 24 декабря 2012 года, зарегистрированное в Архангельске, на ул. Попова, дом 14, офис 601 (ИНН 2901233212). Учредителями компании являются два физических лица: Рогатых А. С. и Фролов А. М. с равными долями по 50% уставного капитала. До начала строительства ЖК «КосмосStar» у застройщика не было опыта строительства многоквартирных жилых домов.
Официального сайта застройщика ООО «Борей-Инвест» не существует. Вся информация о жилом комплексе размещена на официальных сайтах ЖК «КосмосStar» и строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон-Инвест». Холдинг объявляет себя застройщиком, хотя все разрешительные документы оформлены именно на ООО «Борей-Инвест». То есть застройщик ООО «Борей-Инвест» является номинальным. Тем не менее очевидно, что за застройщиком стоит именно компания «Аквилон-Инвест», которая ведет строительство в нескольких регионах России.
Согласно информации в проектной декларации от 14.12.2015 года, ЖК «КосмосStar» включает в себя один двухсекционный 17-этажный жилой дом с отдельно стоящим подземным двухэтажным гаражом. Разрешение на строительство получено 14.12.2015 года и действует до 04.02.2017 года; позже продлено до 30.06.2018 года. Начало строительства, согласно проектной декларации, декабрь 2015, окончание строительства - июль 2018 года. Ввод объекта в эксплуатацию - июль 2018 года.
Количество квартир в доме - 269 шт., машиномест - 70 шт. Планируемая стоимость - 947 119 тыс. руб. Кадастровый номер земельного участка: 78:14:0769203:62.
Хватит ли денег на строительство?
Отметим, что в проектной декларации и изменениях к ней сказано, что, кроме привлечения финансов по договорам участия в долевом строительстве, других договоров и сделок, на основании которых привлекаются деньги для строительства ЖК, нет. Однако, забегая вперёд, отметим, что для начала строительства учредители выдали застройщику краткосрочные займы на сумму превышающую 167 миллионов рублей.
Впрочем, важно оценить, насколько успешно продаются квартиры в строящемся доме, и достаточно ли проданных квартир для своевременного финансирования строительства по заявленному застройщиком графику.
Согласно справочной информации по объектам недвижимости в режиме online на сайте Росреестра, по состоянию на 28.04.2017 года в жилом доме, строящемся на земельном участке с кадастровым номером 78:14:0769203:62 было заключено 70 договоров. Эти ДДУ были заключены в интервале с 18.05.2016 года по 06.04.2017 года.
Информация в онлайн-режиме отражает только договоры, финансирование по которым осуществляется за счет ипотечных средств. Однако есть не только ипотечные договоры, но и заключаемые дольщиками напрямую с компанией-застройщиком, в случае если участники долевого строительства оплачивают эти договоры самостоятельно.
Все эти договоры не находят отражение в справочной информации в онлайн-режиме на сайте Росреестра. Поэтому картина проданных квартир (заключенных договоров ДДУ) по строящемуся дому не полная. Это означает, что застройщиком, возможно, заключено не 70 договоров (26% квартир - 70/269), а больше.
Согласно информации застройщика, на данный момент реализовано 170 квартир. Не распроданными остаются еще 99 квартир из 269 по проекту, то есть около 37%.
Заявленное количество проданных квартир, может соответствовать действительности, так как только квартир проданных по ипотеке в этом доме 70 шт. При этом необходимо иметь ввиду, что по проданным 63% квартирам не поступили все денежные средства. Если говорить о 70 ДДУ, заключенных и оплаченных посредством ипотеки, то деньги поступают сразу и в полном объеме, так как сумма полученного кредита и первый взнос дольщика закрывают всю стоимость квартиры.
В случае с договорами, заключенными напрямую между застройщиком и дольщиками, график платежей синхронизирован с графиком окончания строительства (с июлем 2018 года). Это означает, что по прямым договорам поступила только часть денежных средств. Значит застройщиком будет в дальнейшем получено больше денежных средств, чем от продажи 37% не распроданных квартир. Еще будет поступать значительное количество денег по ранее заключенным договорам с дольщиками, которые были заключены напрямую.
Если совместить эти и приведенные ранее цифры, то очевидно, что застройщиком получено значительное количество денежных средств от дольщиков. То есть заключенных договоров должно быть достаточно, чтобы поток оплаты по этим договорам обеспечивал темпы строительства в соответствии с заявленными застройщиком сроками.
Куда расходуются финансы?
Достаточно ли заключаемых договоров с покупателями для полноценного финансирования того объема строительных работ, который был выполнен застройщиком по состоянию на конец апреля 2017 года (на момент составления этого отчета).
Финансовые показатели компании-застройщика ООО «Борей-Инвест» на 01.01.2016 года (и их сравнение с показателями на 01.01.2015 года) (в тыс. руб.):
| Финансовый показатель | По результатам на 01.01.2016 | По результатам на 01.01.2015 года |
| Материальные внеоборотные активы | 101 234 | 22 688 |
| Дебиторская задолженность | 66 752 | 7 634 |
| Денежные средства и денежные эквиваленты | 243 | 1 |
| Уставный капитал | 10 | 10 |
| Кредиторская задолженность | 154 | 530 |
| Выручка | 23 106 | |
| Расходы по обычной деятельности | 22 789 | |
| Чистая прибыль | 935 | -26 |
Первое, что мы видим, - к моменту начала строительства ЖК застройщик был действующим предприятием, имеющим небольшую выручку, несущим расходы по своей деятельности и демонстрирующим небольшую прибыль. Разумеется, это не показатели предприятия, которое самостоятельно способно освоить строительный объем в 950 млн. руб. (сметная стоимость строительства дома). Это показатели предприятия, которое при финансировании строительства может ориентироваться только на деньги дольщиков и строить на них, что и было заявлено в проектной декларации.
Но для того, чтобы дольщики начали заключать договоры, необходимо начать строительство, продемонстрировать потенциальным покупателям, что дом строится. Поэтому на первоначальном этапе необходимы вложения, чтобы сдвинуть стройку с «мертвой точки». И такие вложения застройщиком были получены в виде предоставленных краткосрочных заемных денежных средств (со сроком возврата в течении 12 месяцев) на сумму почти в 170 млн. руб., что составляет около 17% всех затрат на этот дом. Это значительная сумма, которая позволила начать строительство в хорошем темпе. При этом в дальнейшем, как мы увидели ранее, начались продажи квартир, а значит полученных денег от дольщиков вполне достаточно для полноценного финансирования строительных работ.
На официальном сайте ЖК, а также на сторонних информационных ресурсах, имеются фотографии строительства жилого дома. Кроме того, видеокамеры позволяют наблюдать в онлайн-режиме за ходом строительства. Картинка, которую можно наблюдать с камеры 30 апреля 2017 года, позволяет оценить объем выполненных работ. Монолитная коробка здания вылита на уровне 17-го этажа, то есть полностью. Закончена кладка наружных стен здания. Ведется круговое остекление одной секции жилого дома, а также торца другой секции. Фотографии на официальном сайте, а также на сторонних информационных ресурсах позволяют увидеть, что ведется кладка из газосиликатных блоков межквартирных стен, внутриквартирных перегородок, устройство внутренних инженерных систем. Кроме того, выполнены монолитные работы по паркингу.
Объем выполненных работ можно оценить не менее чем в 55% от общего объема строительства.
Согласно имеющимся фотографиям, работы по строительству жилого дома были начаты в июне 2016 года с рытья котлована и обустройства свайного поля. К концу 2016 года монолитный каркас здания вылит на уровне 13 этажа. В это же время была начата кладка наружных стен жилого дома. К концу апреля 2017 года выполнены работы, описанные выше. Таким образом, за 10 месяцев выполнен объем работ не менее чем в 55% от общего объема строительства. При сохранении существующих темпов, окончание строительства за оставшийся срок до июля 2018 года видится абсолютно выполнимой задачей.
Дополнительная информация
К положительным моментам можно отнести данные об отсутствии участия застройщика в каких-либо разбирательствах в судах по гражданским, административным, банкротным делам. У застройщика нет долгов, а также отсутствуют исполнительные производства. Нет данных по административным искам, а также претензий к деятельности застройщика со стороны проверяющих государственных органов.
Кроме того, на сайте застройщика имеется информация об аккредитации строящегося дома, банками входящими в ТОП-10 банков России, а именно: Сбербанком, ВТБ-24, РосСельхозБанком. Это плюс к репутации компании, так как при аккредитации банки получают документацию и информацию от застройщика для оценки экономической эффективности проекта, а также надежности застройщика, чтобы обеспечить возвратность выданных ипотечных кредитов.
Подводим итоги
Строительство жилого дома застройщиком ведется хорошими темпами по заявленному графику. Это достигается за счет хороших темпов продажи квартир и достаточного финансирования. Причем показатели количества проданных квартир, в целом, соотносятся с освоенным строительным объемом, а значит можно говорить о целевом использовании полученных денежных средств.
Поэтому мы можем рекомендовать вложение денежных средств в покупку квартир в жилом доме ЖК «КосмосStar», так как рисков при таком вложении мы не обнаружили.
Комментарии 2
Могу с уверенностью заявить, что по данному объекту есть незначительные риски
Какие же?