ЖК «Inkeri»: есть ли основания для сомнений?

Упомянутые объекты

Малоэтажный ЖК

Inkeri

Группа «Эталон» (ЛенСпецСМУ)

Упомянутые организации

Компания

ЮИТ Санкт-Петербург

Рейтинг A/20 объектов

Застройщиком ЖК «Inkeri» является Акционерное общество «ЮИТ Санкт-Петербург», учрежденное 03 февраля 2005 года. Реорганизовано в форме присоединения к нему ЗАО «ЮИТ Лентек» 26.08.2014 года. Фирменное наименование изменено с Закрытого акционерного общества «ЮИТ Санкт-Петербург» на Акционерное общество «ЮИТ Санкт-Петербург» 07.07.2016 года (ИНН 7814313164).

Единственным учредителем АО «ЮИТ Санкт-Петербург» с долей в 100% является АО «ЮИТ Салым девелопмент» (YIT Salym Development Oy), юридическое лицо, по законодательству Финляндии зарегистрированное Главным управлением патентов и регистраций Финляндии 08.09.1998 года. Уставный капитал АО «ЮИТ Санкт-Петербург» составляет 7 411 298 000 рублей. К началу строительства ЖК «Inkeri» опыт строительства многоквартирных жилых домов и других объектов недвижимости у застройщика был.

Информация о строящихся и планируемых к строительству корпусах ЖК «Inkeri» размещена на официальном сайте застройщика АО «ЮИТ Санкт-Петербург». В конце 2016 года введены в эксплуатацию корпуса 1-й очереди. В настоящий момент ведется строительство 2-й и 3-й очередей.

2-я очередь строительства:

Согласно проектной декларации от 09.07.2014 года, на участке 82 ведется строительство четырех многоквартирных 6-этажных жилых домов. Количество квартир - 280.

Разрешение на строительство от 05.03.2014 года до 29.03.2016 года; продлено до 01.07.2017 года. Окончание строительства, согласно данным первоначальной проектной декларации, 05.08.2016 года изменено на 01.07.2017 года. Срок получения свидетельства на ввод - 05.08.2016 года; изменен на 01.07.2017 года. Планируемая стоимость строительства - 983 268 тыс. руб. Кадастровый номер земельного участка - 78:42:0018222:159.

3-я очередь строительства:

Согласно данным проектной декларации от 08.11.2016 года, на участке 83 ведется строительство четырех многоквартирных 6-этажных жилых домов - корпуса №№1, 2, 3, 4. Количество квартир — 285. Разрешение на строительство от 29.12.2015 года действует до 30.11.2018 года. Окончание строительства - 30.11.2018 года, срок получения свидетельства на ввод в эксплуатацию - 30.11.2018 года. Планируемая стоимость строительства 996 054 тыс. руб. Кадастровый номер земельного участка 78:42:0018222:157. Генеральный подрядчик АО «ЮИТ Санкт-Петербург».

Кроме того, планируется строительство еще нескольких домов. По проектной декларации от 15.11.2016 года, на участке 92 планируется 9 многоквартирных 6-этажных жилых домов с автостоянкой в три этапа. 1-й этап - корпуса №№3, 4, 7, 8; 2-й этап - корпуса №№ 1, 2; 3-й этап - корпуса №№ 6, 9, 10, корпус 5 (автостоянка).

Количество квартир - 645. Количество машиномест в подземных парковках — 90. Разрешение на строительство от 29.12.2015 года действует до 04.08.2017 года. Окончание строительства - 04.08.2017 года. Срок получения свидетельства на ввод в эксплуатацию 04.08.2017 года. Планируемая стоимость строительства 2 659 164 тыс. руб. Кадастровый номер земельного участка 78:42:0018222:212.

Также, согласно проектной декларации от 20.11.2013 года, на участке 72 планируется строительство 12 многоквартирных 6-этажных жилых домов. Этап 1 - корпуса 7, 10, 11, 12; этап 2 - корпус 5, 6, 8, 9; этап 3 - корпуса 1, 2, 3, 4. Количество квартир — 750, изменено на 730 квартир. Разрешение на строительство от 19.11.2013 года; получено новое от 31 марта 2016 года сроком действия до 19.11.2016 года. Изменено на 31 декабря 2019 года.

Окончание строительства 19.11.2016 года изменено на 31.12.2019 года. Срок получения свидетельства на ввод в эксплуатацию - 19.11.2016 года; изменен на 31 декабря 2019 года. Планируемая стоимость строительства - 2 461 686 тыс. руб. Кадастровый номер земельного участка 78:42:18222:189.

Смотрим на темпы строительства

Судя по фотоотчету, представленному на официальном сайте застройщика по состоянию на март 2017 года:

По корпусам 2-й очереди строительства работы завершены. Ведутся работы по благоустройству прилегающей территории, отделке квартир, мест общего пользования, входных дверей в квартиры. Объем выполненных работ можно оценить в 95% от общего. Запланированное на 01.07.2017 года окончание строительства и ввод домов 2-й очереди в эксплуатацию видится выполнимой задачей.

При этом очевидно, что, срок сдачи домов, заявленный в проектной декларации от 9 июля 2014 года - в августе 2016 года, не соблюдён. Застройщик, впрочем, ссылается на то, что срок сдачи был скорректирован в самом начале строительства второй очереди и покупатели о новом сроке были уведомлены. К тому же срок передачи ключей в договорах долевого участия - 20 января 2018 года, поэтому формально предъявлять претензии к застройщику не за что.

По корпусам 3-й очереди строительства, по состоянию на март 2017 года, ведутся работы по возведению стен третьего этажа. Пока сложно давать прогноз относительно реальности сдачи объектов этой очереди в конце ноября 2018 года.

Считаем деньги

АО «ЮИТ Санкт-Петербург» - застройщик крупный. Им уже построено и сдано в эксплуатацию много объектов жилой и коммерческой недвижимости, значительное число объектов находится на стадии строительства, заявлено о новых проектах. Компания не только находится в списке «белых застройщиков», но и занимает одну из лидирующих позиций по надежности и гарантиям осуществления им своих строительных проектов.

Тем не менее, из обсуждения в социальных сетях видно, что некоторых настораживает значительное увеличение кредиторской задолженности (то есть долга застройщика кому-то), демонстрируемые в течении 2016 года убытки, цифры которых были отражены застройщиком в опубликованных изменениях к проектным декларациям. Эта информация, вкупе с довольно значительной задержкой по некоторым строящимся объектам (в том числе и по корпусам 2-й очереди ЖК «Inkeri»), вызвала у людей сомнения в надёжности проекта и застройщика.

Взглянем на цифры из изменений в проектных декларациях:

Видно, что демонстрируемая в 2015 году прибыль сменилась убытками на протяжении трех кварталов подряд в 2016 году, в конце 2016 года - очень значительными. Кроме того, застройщик в конце 2016 года должен кому-то 15,2 млрд. руб., в то время как ему должны менее 2 млрд. руб. Отражают ли эти показатели реальные проблемы застройщика?

Сразу скажем, что в отношении именно «ЮИТ Санкт-Петербург» приведенные цифры не отражают ничего и не о каких проблемах не свидетельствуют. Имеется в виду следующее:

1. В сумме кредиторской задолженности в 15,2 млрд.руб. «заложен» в том числе и долг застройщика перед дольщиками, так как теми были по договорам внесены денежные средства, а квартиры они еще не получили.

Цифра кредиторской задолженности «плавающая». В конце 2015 года она резко уменьшилась с 15 млрд. руб. до 12 млрд. руб. (за счет передачи дольщикам построенных квартир и списания посредством этого части долга), затем к середине 2016 года она увеличилась до 13 млрд. руб, а к концу 2016 года увеличилась до 15 млрд. руб.

Хотя конечно о некотором замедлении строительства это изменение сигнализирует. Увеличение кредиторской задолженности происходит за счет того, что новые договоры заключаются, денежные средства дольщиками вносятся, а дома, как мы видим на примере второй очереди ЖК «Inkeri», сдаются позже, чем планировалось.

2. Промежуточный убыток в размере 800 млн. руб., показанный застройщиком по итогам трех кварталов 2016 года, для этого застройщика является не значительным и никак не отражается на его финансовой состоятельности и устойчивости.

Чтобы это понять, посмотрим финансовые показатели застройщика по состоянию на 01.01.2016 года (на дату последней отчетности, которая имеется в свободном доступе на сайте Росстата), в тыс. руб.

Что мы видим из цифр этой отчетности:

Цифра кредиторской задолженности в 15,2 млрд.руб, которая так «страшно» выглядит в показателях выше, и которая включает в себя не только задолженность перед поставщиками материалов и подрядчиками строительных работ, но и задолженность перед дольщиками, просто «растворяется» в цифре 16,5 млрд.руб. «прочих внеоборотных активов», которые включают в себя, в первую очередь, объемы не завершенного строительства. То есть полученный от поставщиков, подрядчиков и дольщиков кредит использовался целевым образом, для создания объектов не завершенного строительства. И когда дома будут построены и переданы дольщикам, а часть квартир продана, то эта кредиторская задолженность будет закрыты. Такая ситуация будет воспроизводиться снова и снова, пока застройщик будет заниматься строительной деятельностью.

Застройщиком сформированы запасы строительных материалов на сумму более 5 млрд. руб., которые уже не могут быть сформированы за счет контрагентов, потому что эта сумма идет сверх объема незавершенной стройки, покрывающей цифру кредиторской задолженности. Застройщик имеет дебиторскую задолженность (задолженность контрагентов перед ним) на сумму в 1,8 млрд.руб. по полученным авансам, которые им еще предстоит отработать.

Застройщик имеет хороший денежный поток, состоящий из выручки (денег от продажи не распроданных квартир в построенных домах, которые после окончания строительства были поставлены на баланс застройщика) в размере 3,9 млрд.руб., и поступлений денег по заключенным ДДУ в размере 7,1 млрд. руб. То есть застройщик только от основной деятельности, связанной со строительством, имел «кэш» в размере 11 млрд. руб. Это позволило ему потратить на строительство 7,8 млрд. руб. за отчетный год.

Показанный по итогам трех кварталов 2016 года убыток не имеет значение, потому что, во-первых, не известно, что застройщик продемонстрирует по итогам 2016 года, во-вторых, цифра в 0,8 млрд. руб. ничтожна по отношению к чистым активам (капиталу) застройщика в размере 11,3 млрд.руб. Капитал сформирован из вложений учредителей в уставный капитал в размере 7,4 млрд.руб., резервного капитала, добавочного капитала и, самое главное, из накопленной из года в год не распределенной прибыли. То есть если даже застройщик и дальше будет демонстрировать такие убытки, то нужно не меньше 15 лет, чтобы он начал испытывать финансовые трудности.

Застройщик заработанные деньги из оборота не выводит, о чем говорит цифра «0» в графе «финансовых вложений» на отчетный год, то есть ни в каких других проектах он не участвует, а заработанные в строительстве деньги он реинвестирует в собственную деятельность, что приводит к увеличению его капитала и активов.

В дополнение - один маленький штрих. Строительство домов второй очереди завершено. Строительный объем выполнен, а значит профинансирован, в значительной мере почти полностью, а между тем, согласно информации на официальном сайте застройщика, на конец марта 2017 года в продаже есть 176 квартир из 280. Кроме того, дома первой очереди сданы в эксплуатацию, то есть обязательства по финансированию их строительства уже выполнены, а не проданными являются 20 квартир.

Еще немного важного 

К значимым решениям судов, в которых последние три года участвовал застройщик, можно отнести следующие:

В пользу застройщика - решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21 января 2017 года, не вступившее в законную силу (Дело № А56-30709/2016) о взыскании с ООО «Фирма «Консент» в пользу АО «ЮИТ Санкт-Петербург» 3 020 098 руб. авансовых платежей за не выполненный объем работ.

Не в пользу застройщика - решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28 ноября 2016 года, не вступившее в законную силу (Дело № А56-39439/2016 ) о взыскании АО «ЮИТ Санкт-Петербург» в пользу ООО «СК «Макон» 4 554 097 руб. за выполненный, но не оплаченный объем работ.

Какие-либо иные значимые административные, гражданские и банкротные судебные разбирательства, в которых участвует застройщик АО «ЮИТ Санкт-Петербург», отсутствуют.

Компания работает без существенного нарушения строительных норм. Проверок со стороны строительного надзора, которые могут воспрепятствовать строительству домов ЖК в 2016 году не отмечено.

Между тем, в период 2014-2015 годов Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Санкт-Петербургу по результатам проверки соответствия условий договоров участия в долевом строительстве требованиям действующего законодательства о защите прав потребителей и Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», были вынесены 13 постановлений о наложении штрафов за заключение ДДУ с условиями, ущемляющими права потребителя.

Резюме

Застройщик - очень крепко стоящее на ногах в финансовом плане предприятие. Возможное замедление темпов строительства может быть связано с кризисными явлениями в строительной отрасли в России и уменьшением количества покупателей квартир.

Мы не обнаружили риски покупки жилья у «ЮИТ Санкт-Петербург» в ЖК «Inkeri».