ЖК «Галактика»: полет нормальный

Упомянутые объекты

Жилой комплекс

«Квартал Галактика»

Группа «Эталон» (ЛенСпецСМУ)

Застройщиком ЖК «Галактика» является АО «Специализированное Строительно-Монтажное Объединение «ЛенСпецСМУ» (АО ССМО «ЛенСпецСМУ», ИНН 7802084569) зарегистрированное давно - 28.12.1995 года. С 18.04.2017 года фирма носит название АО «Эталон ЛенСпецСМУ». Генеральным директором является Щербина Г. Ф. Уставный капитал АО «Эталон ЛенСпецСМУ», согласно базе данных ЕГРЮЛ, составляет 2 100 200 000 руб. (2,1 млрд. руб.). Согласно проектным декларациям, учредителем застройщика с долей в 99,99% является ЗАО «Группа компаний «Эталон» (ИНН 7814116230). У АО «Эталон ЛенСпецСМУ» значительный опыт строительства и введения в эксплуатацию строительных объектов.

Посмотрим, что из себя представляет строящийся ЖК. 

Участок 15: корпуса 4.5-1 и 4.5-2 (согласно проектной декларации от 01.01.2017 года). Это 15-этажные жилые дома. Разрешение на строительство получено 28.09.2016 года сроком действия до 28.06.2019 года.

В проектной декларации от 22.03.2017 года срок сдачи был изменен и смещен на два квартала ранее - на 4 квартал 2018 года. Планируемая стоимость строительства составляет 1 699 950 тыс. руб. Количество квартир - 390. Кадастровый номер земельного участка – 78:32:0750102:3531.

Участок 20: корпус 4-11. 16-этажный жилой дом. Разрешение на строительство получено 12 октября 2016 года сроком действия до 12 октября 2020 года. Срок сдачи - 4 квартал 2019 года.

Планируемая стоимость строительства - 1 598 840 тыс. руб. Количество квартир — 337. Кадастровый номер земельного участка – 78:32:0750102:3527.

Участок 23 включает в себя 2 этапа строительства. Этап 1: корпуса 8.2-2, 8.2-3, 8.2-4. (11-22-этажные жилые дома). Этап 2: корпус 8.2-1 (20-этажный жилой дом). Разрешение на строительство получено 13 декабря 2016 года, срок его действия - до 14 апреля 2020 года. Срок сдачи - 4 квартал 2018 года.

Планируемая стоимость строительства составляет 4 832 770 тыс. руб. В корпусах 8.2-2, 8.2-3, 8.2-4 — 952 квартир, в корпусе 8.2-1 — 176. Кадастровый номер земельного участка – 78:32:0750102:3520.

Участок 30: корпуса 8.5-1 и 8.5-2 (согласно проектной декларации от 14.06.2017 года). 3-11-этажные жилые дома (1 этаж подземный). Разрешение на строительство получено 24.03.2017 года; истекает оно 14.07.2020 года. Срок сдачи - 4 квартал 2018 года.

Планируемая стоимость строительства - 2 296 600 тыс. руб. Количество квартир — 550. Кадастровый номер земельного участка – 78:32:0750102:3513.

Таким образом, общее количество квартир в строящихся корпусах 4.5-1, 4.5-2, 4-11, 8.2-1, 8.2-2, 8.2-3, 8.2-4, 8.5-1, 8.5-2 составляет 2 405 шт. Между тем на сайте Группы «Эталон» и на сайте самого ЖК количество квартир, свободных для продажи по состоянию на 26.09.2017 года (на момент написания статьи), составляет 1259 шт., то есть 52% от общего количества квартир в этом ЖК (1259/2405).

Сметная стоимость строительства ЖК «Галактика» 10 млрд. 425 млн. руб.

Сколько построили?

На официальном сайте Группы «Эталон» есть фотографии хода строительства, которые регулярно обновляется. Однако камеры расположены слишком высоко и не позволяют увидеть в деталях, на какой стадии ведется строительство того или иного корпуса.

Упомянутые организации

Компания

Группа «Эталон» (ЛенСпецСМУ)

Рейтинг A+/60 объектов

Из имеющихся фотографий следует, что строительство корпусов №№4-11, 8.2-1, 8.2-2, 8.2-3, 8.2-4, 8.5-1, 8.5-2 началось в декабре 2016 — январе 2017 года с устройства свайного поля каждого из корпусов. Определить, когда началось строительство корпусов №№4.5-1, 4.5-2, исходя из имеющихся фотографий, невозможно, однако полученное разрешение на строительство в конце 2016 года позволяет предположить, что и по этим корпусам строительство было начато в конце 2016 — начале 2017 года.

На фотографиях в группе дольщиков этого ЖК, датированных 29 августа 2017 года, виден корпус №8.2-1, монолитный каркас которого вылит до уровня 8 этажа, и №8.2-2 с монолитным каркасом, выполненным до уровня 11 этажа. Объем выполненных к этому моменту работ по корпусам №8.2-1 и №8.2-2 можно оценить в 20% и 25% от общего объема строительства, соответственно.

На фотографиях от 27 августа 2017 года имеются два корпуса №8.2-3, монолитный каркас которого вылит до уровня 7 этажа, и №8.2-4, монолитный каркас которого вылит до уровня 5 этажа. Объем выполненных к этому моменту работ по корпусам №8.2-3 и №8.2-4 можно оценить в 25% и в чуть больше 20% от общего объема строительства, соответственно.

На фотографиях от 10 сентября 2017 года корпус №4.5-1 вылит до уровня 9 этажа. На фото от 16 августа 2017 года корпус №4.5-2 до уровня 3 этажа. Объем выполненных к этому моменту работ по корпусам №4.5-1 и №4.5-2 можно оценить в 15% и в менее 10% от общего объема строительства, соответственно. Кроме того, на фотографии от 16 августа видно, что строительство корпуса №4-11 практически не начиналось, то есть освоенного строительного объема по этому корпусу нет.

На фотографиях от 18 августа 2017 года видно, что строительство корпусов №№8.5-1 и 8.5-2 ведется на уровне от подвальной части до второго этажа. Объем выполненных работ не превышает 5% от общего объема строительства.

Проанализируем темпы работы

Позволит ли текущая динамика сдать корпуса в эксплуатацию в заявленные сроки?

На корпусах №№8.2-1, 8.2-2, 8.2-3, 8.2-4 за истекшие с начала работы 9 месяцев (с конца декабря 2016 года) освоено фактически не более 20-25% от общего объема строительства.

Эти корпуса должны быть введены в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2018 года, то есть через 15 месяцев. Полагаем, что к этому сроку можно освоить не более 70% строительного объема.

Сохранение существующих темпов позволяет сделать прогноз, что окончание строительства и сдача в эксплуатацию этих корпусов возможна не ранее второй половины 2019 года.

Такой же прогноз можно дать по корпусам №№4.5-1, 4.5-2, где выполнено с начала 2017 года не более 10-15% строительного объема. Сохранение существующих темпов не позволяет рассчитывать на сдачу этих корпусов ранее второй половины 2019 года (что изначально и было прописано в проектной декларации, однако затем срок был сдвинут на 4 квартал 2018 года).

Аналогично обстоит дело с корпусами №№8.5-1 и 8.5-2, где с начала 2017 года выполнен не значительный объем строительных работ. И поэтому сложно рассчитывать на окончание строительства и сдачу в 4 квартале 2018 года. При сохранении существующих темпов стоит ожидать сдачу этих корпусов не ранее конца 2019 года.

Работы по корпусу №4-11 только начались, поэтому давать прогнозы относительно возможности закончить строительство этого корпуса до конца 4 квартала 2019 года преждевременно.

Как финансируется строительство?

Достаточно ли поступает денег от дольщиков, чтобы финансировать работы лишь за их счет, соблюдая при этом заявленный график? Посмотрим, как продаются квартиры.

Согласно справочной информации по объектам недвижимости в режиме online на сайте Росреестра по состоянию на 19.09.2017 года, в зданиях, строящихся на земельных участках с кадастровыми номерами 78:32:0750102:3531, 78:32:0750102:3527, 78:32:0750102:3520, 78:32:0750102:3513, то есть в строящихся корпусах №№ 4.5-1, 4.5-2, 4-11, 8.2-1, 8.2-2, 8.2-3, 8.2-4, 8.5-1, 8.5-2 ЖК «Галактика», было заключено всего 253 договора долевого участия. Первый договор был заключен 22.12.2016 года, последний - 15.09.2017 года. Очень важным обстоятельством является то, что подавляющую часть договоров начали заключать только с весны 2017 года (с марта - апреля).

К сожалению, информация в онлайн-режиме отражает только договоры, финансирование по которым осуществляется за счет ипотечных кредитных денежных средств. Но есть и ДДУ, заключаемые дольщиками напрямую с компанией (из практики таких ДДУ может быть в два раза больше).

Таким образом, минимальное количество договоров долевого участия, заключенных застройщиком, составляет чуть больше 10,5% от общего количества квартир (253/2405). Так как это договоры «ипотечников», значит сумма по этим ДДУ поступила застройщику в полном объеме. В реальности, как уже было сказано, цифра заключенных договоров может быть большей за счет прямых договоров. И вот по таким прямым договорам суммы поступивших денежных средств могут быть далеко не полные. Как правило, поступление финансов по таким договорам синхронизировано с графиком строительства, и окончание оплаты приходится на окончание строительных работ. Так как строительство началось относительно недавно, и значительный объем работ только предстоит освоить, какая-то часть денежных средств по таким договорам не оплачена. То есть по таким договорам поступила только часть денежных средств.

Таким образом, по заключенным ДДУ поступило чуть больше 10,5%. Но при этом объем выполненных работ по всем перечисленным корпусам - от 0 до 25%.

Можно сделать вывод, что полученные от дольщиков финансы приблизительно соответствуют объему освоенных на строительстве работ. В настоящий момент застройщик оплачивает строительство только за счет денег дольщиков и строит темпами, которые соответствуют темпам поступления денежных средств от дольщиков.

Имеет ли этот застройщик какие-либо иные источники финансирования, чтобы продолжить строительство, если возникнут значительные проблемы с продажей квартир?

Очевидно - имеет. Подтверждением тому могут служить финансовые показатели застройщика и финансовая отчетность застройщика, в том числе, и за 2017 год.

Посмотрим финансовые показатели застройщика в течение последних 12 месяцев и, в частности, по итогам первых шести месяцев этого года.

Согласно финансовым данным, опубликованным в проектных декларациях и изменениям к ним, застройщик демонстрировал следующие показатели:

Во-первых, мы видим значительную прибыль в размере от 1,3 млрд. руб. минимум, до 3,6 млрд. руб. максимум, в разные периоды в течение последних 9 месяцев. Также безусловным положительным фактом является имеющееся на протяжении конца 2016 - начала 2017 года превышение дебиторской над кредиторской задолженностью. В цифре кредиторской задолженности отражен долг самого застройщика за выполненные подрядчиками работы, оказанные услуги, поставленные ему материалы, по которым застройщиком еще не произведена оплата, а также сумма долга перед участниками долевого строительства за внесенные теми денежные средства на приобретение квартир.

Дебиторская задолженность, в свою очередь, отражает размер финансовых затрат, которые уже по факту понес застройщик на строительстве, то есть оплатил работы, услуги, материалы подрядным организациям, по которым они еще не выполнили работы, либо эти работы были ими выполнены, но еще не заактированы (не приняты по актам выполненных работ), то есть отражает долг подрядных организаций уже перед самим застройщиком.

Значительное превышение дебиторской задолженности над кредиторской в конце 2016 - начале 2017 года говорит о том, что застройщик фактически авансирует строительство, потому что ему должны больше, чем должен он. Это безусловно положительный факт.

Еще более основательными являются показатели консолидированной отчетности Группы компаний «ЛенСпецСМУ» («Эталон») по итогам 6 месяцев 2017 года, по состоянию на 30 июня 2017 года (в млн руб.): 

Таким образом, группа компаний, куда входит застройщик АО ССМО «ЛенСпецСМУ», имеет не только прибыль в размере миллиардов рублей, но и собственный накопленный капитал в размере почти 48 млрд. руб. Также застройщик имеет доступ к заемному финансированию, что позволит сглаживать нехватку денежных средств от дольщиков. И тем самым не нарушать обязательств перед ними.

Консолидированная отчетность ГК «ЛенСпецСМУ» по итогам шести месяцев 2017 года (по состоянию на 30 июня 2017 года), которая размещена на сайте Группы «Эталон ЛенСпецСМУ», - это объемный финансовый документ. Среди прочих разделов представляет интерес глава №18 «Запасы» (млн. руб.) (стр. 33), где среди собственных запасов группы компаний отражены не проданные и находящиеся в собственности группы квартиры на сумму 8,054 млрд. руб., коммерческие помещения на сумму 2,932 млрд. руб. и паркинги на сумму в 4,444 млрд. руб. Итого: 15,43 млрд. руб.

Таким образом, уже после окончания строительства каких-то объектов, передачи дольщикам оплаченных ими площадей и выполнении таким образом перед ними обязательств, в собственности группы оставались не проданными по состоянию на 1 июля 2017 года площади на сумму почти в 15,5 млрд. руб.

Напомним, что сметная стоимость строительства ЖК «Галактика» составляет лишь 10,4 млрд. руб. То есть возможности по достройке этого комплекса в независимости от того, будут ли дольщики покупать в нем квартиры, у данного застройщика значительные.

Дополнительно

В течение последних 12 календарных месяцев (с сентября 2016 по сентябрь 2017 года) застройщик АО ССМО «ЛенСпецСМУ» участвовал в качестве истца и ответчика во множестве процессов в рамках гражданских судебных споров. Общая сумма денежных средств, которая подлежит взысканию с застройщика по решениям судов, пока не вступивших в законную силу, составляет около 31 млн. руб.

Общая сумма ко взысканию в пользу застройщика по решениям судов, пока так же не вступивших в законную силу, составляет на момент составления этого отчета 26 сентября 2017 года около 24,4 млн. руб. Кроме того, сумма, подлежащая взысканию по решениям суда, уже вступивших в законную силу, в пользу застройщика АО ССМО «ЛенСпецСМУ», составила более 117 млн. руб. Таким образом, баланс по выигранным искам - в пользу застройщика, причем на крупную сумму.

«ЛенСпецСМУ» работает без нарушения строительных норм. Проверок Госстройнадзора, выявивших нарушения в ходе строительства в 2016-2017 годах, не зафиксировано.

Резюмируем

Застройщик АО ССМО «ЛенСпецСМУ» является серьезным и солидным, с большим опытом строительства и сдачи жилых домов в эксплуатацию. Строительство ведет за счет собственных средств, а также на деньги дольщиков. Представленная на сайте компании отчетность подтверждает, что и теми, и другими финансами застройщик располагает.

Но эта крупная организация, как и другие игроки строительного рынка, столкнулась с уменьшением количества покупателей первичной недвижимости и с уменьшением покупательной способности. Это привело к уменьшению объемов средств, поступающих от дольщиков. Анализ продаж квартир в ЖК «Галактика» показывает, что темпы строительства соответствуют темпам продаж. Уменьшение темпов продаж рискует сказаться на графиках строительства.

Однако мы считаем, что это обстоятельство никак не сможет помешать «ЛeнСпецСМУ» закончить строительство жилого комплекса «Гaлактика», потому что его возможности значительны и не привязаны только к деньгам дольщиков.

Мы можем рекомендовать вложение денежных средства в ЖК «Галактика», так как риски в отношении этого застройщика не значительны.