ЖК «Финские кварталы»: подождем и посмотрим

Застройщик ЖК «Финские кварталы» ООО «Элемент-Бетон» зарегистрирован 08.08.2012 года. Учредителями компании являются физические лица: Коршунов П. П. (доля 60% уставного капитала), Рыжиков П. А. (доля 40% уставного капитала). Уставный капитал составляет 25 000 рублей. До начала возведения ЖК «Финские кварталы» застройщик не имел опыта строительства многоквартирных жилых домов. Стройка финансируется, согласно проектным декларациям, за счет продажи строящихся квартир по ФЗ №214. Генеральный подрядчик - ООО «СМУ «Элемен-Бетон». Земельный участок с кадастровым номером 47:07:0479002:12 находится в собственности застройщика.

Упомянутые объекты

Малоэтажный ЖК

«Финские кварталы»

Элемент-Бетон

Строительство домов ЖК «Финские кварталы» ведется в три очереди. Разрешение на ввод в эксплуатацию домов 1-й очереди (1 и 2 корпуса) было получено 12 августа 2015 года. Согласно первоначальной проектной декларации, разрешение ожидалось во 2 квартале 2015 года: то есть задержка составила один квартал. Правда, в современных условиях строительной отрасли России такая задержка не является особо значимой.

Реализация 2-ой и 3-й очередей проекта предполагает строительство 3, 4, 5 корпусов и 6 корпуса соответственно. Сроки реализации обоих этапов одинаковые: начало строительства — 1 квартал 2014 года, окончание — 4 квартал 2017 года. Разрешение на строительство было получено 21 февраля 2014 года до 21 августа 2016 года, потом срок действия был продлен до 30 ноября 2017 года (то есть на 1 год и 3 месяца).  Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию - 4 квартал 2017 года.

Планируемая стоимость строительства составляет 1 957 000 000 руб. Корпуса 3, 4 и 5 одинаковы по высотности и количеству квартир — по 89 квартир общей площадью по 4 914 кв. м в 7-8-9 этажных домах. В корпусе 6 (высотой также 7-8-9 уровней) - 371 квартира суммарной площадью 15 521 кв. м.

Анализ строительных работ

На официальном сайте ЖК можно увидеть, на каком этапе находятся строительные работы. Фотографии хода строительства обновляются ежемесячно, на один из строящихся корпусов направлена веб-камера. К сожалению, информации о темпах строительства всех четырех корпусов она не дает.

Информации об этапах строительных работ, чтобы можно было оценить степень готовности зданий, на сайте нет. Фотографий много, но они, увы, недостаточно информативны. К примеру, нет изображений прилегающей территории единственного корпуса высокой степени готовности, поэтому невозможно оценить, выполнены ли работы по подводу наружных коммуникаций и происходит ли благоустройство территории. Фотографий внутренних помещений всего две, и невозможно оценить степень готовности внутренних работ: наличие внутренних стен и перегородок, внутренних коммуникаций, оборудования, лифтов, отделки жилых помещений и мест общего пользования.

По имеющимся фото можно констатировать следующее. Из четырех строящихся корпусов 2-й и 3-й очередей строительства, один корпус высокой степени готовности, один корпус на стадии монтажа железобетонных панелей третьего этажа дома, и два корпуса на стадии котлована и фундаментных работ. Причем стоит отметить, что по стандартному корпусу на 89 квартир выполнены работы по обустройству свайно-плитного фундамента, а по самому большому корпусу на 371 квартиру всего лишь закончены работы по котловану и ведутся работы по обустройству свайного поля. То есть строительство этих двух жилых домов только началось, объем работ по ним можно оценить не более, чем в 10% от общего объема работ (на конец сентября 2016 года - время написания данного материала).

Объем работ по жилому дому, где ведется монтаж коробки здания на уровне третьего этажа, можно оценить не более чем в 25% от общего объема работ. По корпусу высокой степени готовности визуальной информации мало, чтобы оценить объем работ: по этому корпусу закончена коробка здания, наружная отделка, остекление фасада, несколько фотографий говорят о том, что закончено обустройство кровли. Две фотографии, сделанные внутри здания, говорят о том, что как минимум в этих помещениях идет установка перегородок, ведется черновая отделка, но при этом отсутствуют следы разводки коммуникаций. В зависимости от того, какая именно работа выполнена внутри здания, а также подведены ли наружные коммуникации и выполнено ли благоустройство прилегающей территории, объем выполненных работ можно оценить от 60 до 90% от общего объема строительных работ по этому дому.

Если перелистать фотографии за 2015 и 2014 годы, видно, что корпус высокой стадии готовности был на этапе фундаментных работ (на котором сейчас находятся два других корпуса) в октябре 2014 года. Стоит учитывать, что объем работ по остальным корпусам необходим гораздо больший, чем по дому высокой степени готовности.

Взглянем на продажи квартир

На сайте Росреестра можно увидеть количество зарегистрированных договоров. По состоянию на 24.09.2016 года было зарегистрировано 242 ДДУ с покупателями, использующими ипотеку, сроком регистрации от конца 2014 года по сентябрь 2016 года. Всего квартир в четырех домах — 638. Конечно, договоров может быть больше: например, они подписаны, но еще не прошли регистрацию или покупатель использовал рассрочку. Но информацию по реестру заключенных договоров застройщик на официальном сайте ЖК не дает, поэтому будем опираться на доступные цифры.

Очевидно, что не все денежные средства от проданных квартир поступили застройщику. Вероятно, график поступления финансов в договорах синхронизирован с графиком строительства и сдачи в эксплуатации жилых домов, то есть с 4 кварталом 2017 года. За исключением денег по ипотечным договорам. Исходя из этого, напрашивается два вывода.

На момент составления этого отчета, когда до окончания работ осталось чуть больше года по документам, можно примерно предположить, что объем поступивших от дольщиков денег составил не менее трети. Это означает, что объемы выполненных работ приблизительно сопоставимы с объемом полученных от дольщиков денежных средств. Иначе говоря, работ выполнено на столько, сколько получено денег от дольщиков.

Во-вторых, согласно данным Росреестра, первые ДДУ по корпусам 2-ой и 3-й очередей были заключены в конце 2014 года, а значит и денежные средства от этих дольщиков поступили тогда же. Фотографии на сайте ЖК показывают, что и работы по фундаменту единственного жилого дома 2-й и 3-й очередей, который начал строиться тогда, приходятся именно на конец 2014 года. Из этого также следует, что работы ведутся на средства дольщиков.

Работа по дому высокой степени готовности показала, что денег для его завершения поступило недостаточно. Дальше застройщику предстоит построить и сдать больше жилых домов, чем он это делал до сих пор.

Финансовые показатели

Рассмотрим финансовые возможности застройщика для строительства домов сметной стоимостью более 1,9 млрд. руб.

Показатели финансовой отчетности в проектных декларациях и изменениях к ним от начала строительства ЖК до настоящего момента таковы:

Эти данные не подтверждают возможность финансировать строительство из собственных средств. Прибыль не отражена, а показатели дебиторской и кредиторской задолженностей для объема в 1,9 млрд. руб. невелики. 

И совершенно непонятна ситуация с данными, отраженными в двух разных изменениях в проектные декларации с интервалом в один год и два месяца:

То есть финансовые показатели с интервалом в 1 год и 2 месяца, абсолютно одинаковые. 

Семья застройщика

Возможно, осуществлению проекта строительства ЖК помогут родственные структуры? В Интернете обнаружена информация, что в строительную компанию «Элемент-Бетон» входят:

• ООО «Элемент-Бетон Девелопмент»;
• ООО «Элемент-Бетон»;
• ООО «СМУ «Элемент-Бетон».

Упомянутые организации

Компания

Элемент-Бетон

Рейтинг C-/2 объекта

Все три компании были созданы в одно время, в конце 2012 года и в начале 2013 года. Несмотря на схожесть названия, только две компании из трех можно назвать в юридическом смысле «родственными» - есть пересечение по одному из учредителей. Это «Элемент-Бетон Девелопмент», где единственным учредителем и директором является Рыжиков П.А., и «Элемент-Бетон», где одним из учредителей с долей 40% является также Рыжиков П.А. «СМУ «Элемент-Бетон» даже юридически нельзя отнести к «родственной» организации, потому что учредителями этой компании являются частные лица: Львов Л. П. (он же директор), Шайдулин П. М., Шумович Ю. В.. Это означает, что юридических обязательств по финансированию и строительству ЖК «Финские кварталы» у этих компаний нет. Тем не менее, если они называют себя единой строительной компанией «Элемент-Бетон», то, вероятно, на то есть основания, и эти компании связаны хозяйственными отношениями.

Трудно сказать, какими средствами располагают эти организации на сентябрь 2016 года, но еще чуть более полутора лет назад, по состоянию на 31 декабря 2014 года, возможности у них были незначительные, что отразили показатели финансовой отчетности, сданные ими в Росстат:

ООО «Элемент-Бетoн» (застройщик ЖК «Финские квaрталы»)

* к внеоборотным активам относится объем незавершенного строительства. Очевидно, что эта сумма отражает объем вложений средств в строительство 1-го этапа ЖК «Финские кварталы».

ООО «СМУ «Элемент-Бетoн»

ООО «Элемент-Бетoн Девелопмент»

Очевидно, что самой серьезной фирмой из трех является ООО «СМУ «Элемент-Бетон». Она выступала в качестве генерального подрядчика в проектах других застройщиков, к примеру - Ленстройтреста с проектом «Jaanila country». Но она не имеет юридического отношения к застройщику. Также очевидно, что еще чуть более полутора лет назад эти компании не могли своими активами помочь ООО «Элемент-Бетон» вести строительство.

Важные формальности

Все документы на строительство оформлены надлежащим образом. В проектной декларации указано, что застройщик застраховал гражданскую ответственность. В отношении ООО «Элемент-Бетон» не ведутся гражданские административные и банкротные судопроизводства, оказывающие какое-либо влияние на результат строительства. Также не ведутся исполнительные производства.

Со стороны Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга нет каких-либо предписаний, связанных с нарушением регламента строительных работ.

Вывод

Застройщик не располагает собственными средствами для строительства стоимостью 1.9 млрд. руб., но имеет в собственности земельный банк стоимостью около 240 миллионов рублей. Строительство «Финских кварталов» ведётся на средства дольщиков и выполненный объём работ согласуется с поступившими деньгами, поэтому можно говорить об их целевом использовании. 

Необходимо понимать, что застройщик только в настоящий момент (сентябрь 2016 года) приступает к основному строительству двух очередей, а значит только увеличение поступления денег дольщиков способно увеличить темпы строительства. Столь значительная зависимость от средств покупателей не позволяет быть на 100% уверенным в своевременной достройке проекта.

Мы бы рекомендовали понаблюдать за графиком строительства домов второй и третьей очередей.