ЖК «Еврoпейский» возводится в районе Кудрово. У комплекса был небольшой перенос срока сдачи, однако один дом уже сдан. Novostroy.su решил проверить причины задержки и выяснить, чего ждать от остальных корпусов.
Застройщиком ЖК «Европейский» являются ООО «Инвесторг-Недвижимость 6-4» (ИНН 7811558455), учрежденное 27.08.2013 г. и ООО «Инвесторг-Недвижимость 6-5» (ИНН 7811558462), зарегистрированное также 27.08.2013 г.
Согласно проектной декларации, заказчиком строительства ЖК «Европейский», осуществляющим технический надзор за строительством, является ЗАО «Инвестторг» (ИНН 7801015160). Генеральный директор - Новгородский Игорь Антонович. Генеральный подрядчик строительства - ООО «ТемпСтрой» (ИНН 7813512047).
Компании-застройщики ранее не принимали участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Этот проект для компаний является первым. Земельные участки, обозначенные литерами 6-4 и 6-5, где строится ЖК «Европейский», находятся в собственности застройщиков.
Сроки строительства
Строительство ЖК «Европейский» осуществляется по следующему графику, отраженному в проектной декларации от 10 февраля 2014 года.
Застройщик ООО «Инвесторг-Недвижимость 6-4»
1-я очередь (корпус №1). Разрешение на строительство с 20.12.2013 года до 30.09.2016 года. Продлено до 30.11.2016. Срок строительства до 31.03.2016 г. перенесен (согласно изменениям в проектной декларации от 02 февраля 2016 года) на 30 сентября 2016 года. Продлен (согласно изменениям в проектной декларации от 30.09.2016) до 30.11.2016, то есть перенесен на 8 месяцев. Ввод в эксплуатацию до 30.06.2016 года перенесен (согласно изменениям в проектной декларации от 02 февраля 2016 года) на 30 декабря 2016 года, т.е. на полгода. Срок получения свидетельства на ввод в эксплуатацию 31 марта 2016 года перенесен на 30 сентября 2016 года, затем на 30 ноября 2016.
2- очередь (корпус №2 (2.1.,2.2.). Разрешение на строительство с 20.12.2013 года до 30.09.2016 года. Продлено до 30.11.2016. Срок строительства до 31.09.2016 г. продлен (согласно изменеиям в проектной декларации от 30.09.2016) до 30.11.2016. Ввод в эксплуатацию - до 30.12.2016 года. Срок получения свидетельства на ввод в эксплуатацию 30 сентября 2016 года перенесен на 30 ноября 2016. Планируемая стоимость корпусов №№1, 2: 2 744 000 000 руб. (цифры округлены для удобства восприятия).
Застройщик ООО «Инвесторг-Недвижимость 6-5»
Многоквартирный жилой дом, участок 6-5. Разрешение на строительство от 20.12.2013 года. Срок действия до 30.03.2016 года, продлен до 30.09.16. Срок строительства до 31.03.2016 г. (Изменениями в проектную декларацию от 02 февраля 2016 года, был перенесен на 30.09.2016 г., т. е. на 8 месяцев). Ввод в эксплуатацию до 30.06.2016 года перенесен на 30.12.2016г., т.е. на полгода. Срок получения свидетельства на ввод в эксплуатацию 30 июня 2016 года перенесен на 30 сентября 2016г., т. е. на три месяца. Введен в эксплуатацию в ноябре 2016 года.
Планируемая стоимость многоквартирного дома, участок 6-5: 713 000 000 руб. (цифры округлены для удобства восприятия).
Итого общая стоимость строящихся объектов ЖК «Европейский» составляет 3 457 000 000 руб.
Расходы, доходы
Посмотрим, какими средствами обладают застройщики для реализация 3-миллиардного проекта.
Основные показатели ООО «Инвесторг-Недвижимость 6-4»:
| Финансовый результат (убыток) | Кредиторская задолженность | Дебиторская задолженность | |
| По состоянию на 10 февраля 2014 года | 87 000 руб. | 622 000 000 руб. | 1 700 000 руб. |
| По состоянию на 31 марта 2014 года | 108 000 руб. | 622 000 000 руб. | 1 700 000 руб. |
| По состоянию на 30 июля 2014 года | 1 500 000 руб | 624 000 000 руб. | 2 000 000 руб. |
| По состоянию на 30 сентября 2014 года | 2 000 000 руб | 677 000 000 руб. | 24 000 000 руб. |
| По состоянию на 30 марта 2015 года | 221 000 руб. | 706 000 000 руб. | 558 000 000 руб. |
| По состоянию на 30 апреля 2015 года | 29 000 руб. | 728 000 000 руб. | 3 749 274 руб. |
| По состоянию на 30 июля 2015 года | 5 100 000 руб. | 373 000 000 руб. | 45 000 000 руб. |
| По состоянию на 30 октября 2015 года | 5 000 000 руб. | 322 000 000 руб. | 158 000 000 руб. |
| По состоянию на 30 марта 2016 года | 4 300 000 руб. | 205 000 000 руб. | 184 000 000 руб. |
| По состоянию на 29 апреля 2016 года | 177 000 руб. | 196 000 000 руб. | 241 000 000 руб. |
Основные показатели ООО «Инвесторг-Недвижимость 6-5»:
| Финансовый результат (убыток) | Кредиторская задолженность | Дебиторская задолженность | |
| По состоянию на 10 февраля 2014 года | 86 000 руб. | 160 000 000 руб. | 500 000 руб. |
| По состоянию на 31 марта 2014 года | 108 000 руб. | 160 000 000 руб. | 500 000 руб. |
| По состоянию на 30 июля 2014 года | 331 000 руб | 250 000 000 руб. | 2 900 000 руб. |
| По состоянию на 30 сентября 2014 года | 1 600 000 руб | 204 000 000 руб. | 13 000 000 руб. |
| По состоянию на 30 марта 2015 года | 88 000 руб. | 169 000 000 руб. | 42 000 000 руб. |
| По состоянию на 30 апреля 2015 года | 20 000 руб. | 184 000 000 руб. | 43 000 000 руб. |
| По состоянию на 30 июля 2015 года | 45 000 руб. | 178 000 000 руб. | 29 000 000 руб. |
| По состоянию на 30 октября 2015 года | 71 000 руб. | 207 000 000 руб. | 124 000 000 руб. |
| По состоянию на 30 марта 2016 года | 175 000 руб. | 21 000 000 руб. | 117 000 000 руб. |
| По состоянию на 29 апреля 2016 года | 24 000 руб. | 4 600 000 руб. | 106 000 000 руб. |
ООО «Инвесторг-Недвижимость 6-4» и ООО «Инвесторг-Недвижимость 6-5» сдают финансовую отчетность в органы Росстата, поэтому можно проанализировать финансовые показатели застройщиков по состоянию на 31 декабря 2014 года (последняя выложенная для свободного просмотра финансовая отчетность этой компании):
Данные отчетности ООО «Инвесторг-Недвижимость 6-4» на 31.12.2014 года (млн. руб):
| Наименование | Значение | Наименование (на конец отчетного года) | Значение |
| Основные средства на конец отчетного года | 671 | Чистые активы | 0 |
| Денижные средства на конец отчетного года | 4 | Управленческие расходы | 0 |
| Сальдо от текущих операций | 0 | Краткосрочная кредиторская задолженность | 646 |
| Платежи всего | 0 | Чистый убыток | 0,198 |
| Запасы на конец отчетного года | 552 | Долгосрочные заемные средства | 124 |
| Дебиторская задолженность на конец отчетного года | 57 | Прочие долгосрочные обязательства | 646 |
| Поступлений всего | 0 | Выручка | 0 |
| Краткосрочные заемные средства на конец отчетного года | 64 | Общее сальдо денежных потоков | 0 |
Данные отчетности ООО «Инвесторг-Недвижимость 6-5» на 31.12.2014 года (млн. руб):
| Наименование | Значение | Наименование (на конец отчетного года) | Значение |
| Основные средства на конец отчетного года | 160 | Чистые активы | 0 |
| Денижные средства на конец отчетного года | 2 | Управленческие расходы | 0 |
| Сальдо от текущих операций | 0 | Краткосрочная кредиторская задолженность | 9 |
| Платежи всего | 0 | Чистый убыток | 0,07 |
| Запасы на конец отчетного года | 257 | Долгосрочные заемные средства | 167 |
| Дебиторская задолженность на конец отчетного года | 42 | Прочие долгосрочные обязательства | 279 |
| Поступлений всего | 0 | Выручка | 0 |
| Краткосрочные заемные средства на конец отчетного года | 7 | Общее сальдо денежных потоков | 0 |
Номинальные застройщики
Показанные финансовые результаты позволяют предположить, что застройщики, несмотря на наличие довольно больших основных средств, являются типичными фирмами-«подпроект». Соотношение размеров кредиторской и дебиторской задолженности в 2014 г., в 2015 г., по состоянию на конец апреля 2016 г. было неблагоприятным для обеих компаний. Однако абсолютная величина кредиторской задолженности по участку 6-4, нарастающая к середине прошлого года до 728 млн. руб., к концу апреля 2016 года снизилась до 196 млн. руб. При этом дебиторская задолженность к тому моменту составила 246 млн. руб. Таким образом это соотношение стало благоприятным для застройщика «Инвесторг-Недвижимость 6-4». Цифры показывают выполненный в этот период значительный объем работ.
По участку 6-5 абсолютная величина кредиторской задолженности, составлявшая на своем пике 207 млн. руб. в октябре прошлого года, уменьшилась к концу апреля 2016 года до мизерной величины в 4,6 млн. руб. При этом дебиторская задолженность составила 106 млн.руб. При этом цифры, отраженные в финансовой отчетности, показывают значительный объем работ, выполненный в этот период «Инвесторг».
Цифры отчетности, отраженные по итогам 2014 года, показывают, что оба застройщика имели возможность на начальном этапе строительства ЖК «Европейский» пользоваться привлеченными извне денежными средствами. Размер привлеченных в 2014 году финансов составил несколько сот миллионов рублей по каждому застройщику. Вместе с тем относительно небольшой размер дебиторской (по сравнению с кредиторской) задолженности может свидетельствовать о том, что поступившие от финансирования извне денежные средства, а также средства дольщиков своевременно перечислялись подрядным организациям и акты выполненных работ подписывались своевременно. Что не приводило к образованию долга последних перед заказчиками за выполненные и своевременно профинансированные, но не закрытые актами выполненные работы. То есть строительные работы финансировались вовремя.
О том, что застройщики технические (номинальные) говорит и отсутствие сайта этих застройщиков в привязке к строящимся объектам ЖК «Европейский». Об этом же говорит (на примере отчета за 2014 год) отсутствие выручки, управленческих расходов и каких-либо активов.
Обычно используемая схема говорит о том, что лица, стоящие за застройщиком, видят возможно финансовые, возможно организационные риски в осуществлении этого проекта и поэтому используют схему с техническими (номинальными) застройщиками. Такая работа характерна для многих застройщиков. Это делается чтобы избежать угроз в отношении активов в случае проблем со строительством и возможных судов с гражданами и организациями, внесшими по договорам денежные средства на строительство. Такая предосторожность в условиях кризиса на строительном рынке понятна, но в этом случае она оказалась излишней. Судя по темпам освоения денежных средств, а также по размерам привлеченного финансирования извне на начальном этапе строительства, у застройщиков не было сильной зависимости от денег дольщиков. В условиях стагнации строительного рынка - это является сильным конкурентным преимуществом проекта.
Суды с энергетиком
На сайте Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области отражена информация о двух судебных разбирательствах ЗАО «Инвестторг» и ГУП «Топливно- энергетический комплекс Санкт-Петербурга»:
иск государственного унитарного предприятия «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга» от 03.02.2016г. о взыскании с ЗАО «Инвестторг» 2 600 тыс. руб. задолженности. Следующее заседание назначено на 28 ноября 2016 года.
иск, поданный в тот же день, 03.02.2016 г., ГУП «Топливно энергетический комплекс Санкт-Петербурга» о взыскании с ЗАО «Инвестторг» 4 300 тыс. руб. задолженности. Следующее заседание назначено на 1 декабря 2016 года.
Юридически «Инвесторг-Недвижимость 6-4», «Инвесторг-Недвижимость 6-5» не связаны с ЗАО «Инвестторг», потому что у них разные учредители. Но судя по тому, что директорами всех этих компаний являются лица с одинаковой фамилией, а информация о ЖК «Европейский» и о продаваемых квартирах, а также контактные данные размещены на сайте ООО «Инвестторг», можно предположить, что застройщики «Инвесторг-Недвижимость 6-4» и «Инвесторг-Недвижимость 6-5» аффилированы с ЗАО «Инвестторг».
Из изменений в проектные декларации видно, что окончание строительства и сдача объектов в эксплуатацию переносится на ноябрь 2016 года. Зная, как работают коммунальные компании, можно было бы предположить, что из-за не погашения задолженности ЗАО «Инвесторг» по энергоносителям, под любым предлогом, будет откладываться технологическое присоединение к сетям (даже если оно оплачено) строящегося ЖК «Европейский». А без технологического присоединения к сетям не может быть подписан акт приемки госкомиссии и ввод объекта в эксплуатацию. Однако, судя по тому что первый корпус уже сдан, можно предположить, что стороны пришли к мирному соглашению.
Степень готовности корпусов №1 и №2 на участке 6-4 высока, дома выглядят полностью готовыми. Таким образом, объем средств, оставшихся к освоению из общего заявленного объема в размере около 3,5 млрд. руб., не значителен. Согласно информации на сайте «Инвесторг» по состоянию на 22 ноября 2016, на продажу выставлено 205 квартир и 20 машиномест. Если исходить из отраженных в декларации общего количества квартир и машиномест, - 1570 квартир и 242 машиномест - можно увидеть, что количество нераспроданной недвижимости невелико. Таким образом продажа остатков вполне может покрыть необходимые траты. В том числе погасить долги перед энергетическим комплексом.
Банки, страховые
На официальном сайте ЗАО «Инвесторг» представлена информация об аккредитации ЖК «Европейский» в банке «Сбербанк» , банке «ВТБ 24», «БФА Банке», банке «Санкт-Петербург». Аккредитация компании в банках (в первую очередь в банках, входящих в ТОП-10) говорят о серьезной проработанности бизнес-плана строительства объектов. Это означает, что банки оценили риски в осуществлении этого проекта как не существенные.
В изменениях в проектной декларации «Инвесторг-Недвижимость 6-4» и «Инвесторг-Недвижимость 6-5» от 14 мая 2014 года сообщается, что Застройщиками осуществлено страхование гражданской ответственности застройщика в соответствии с требованиями ФЗ №214 в компании ООО «БАЛТ-страхование» (ИНН 7825389849). Однако Банком России приказом от 07.07.2016 № ОД-2176 у компании отозвана лицензии на осуществление страхования и перестрахования.
В изменениях к проектным декларациям от 13 мая 2015 года сообщается, что Застройщик застраховал гражданскую ответственность в ООО «Страховая компания «Советская» (ИНН 7835003413). Но приказом ЦБ РФ от 16 марта 2016 года лицензия ООО «Страховая компания «Советская» была отозвана.
В изменениях к проектным декларациям от 2 ноября 2015 года указано, что «Инвесторг-Недвижимость 6-4» и «Инвесторг-Недвижимость 6-5» застраховались в ООО «Региональная страховая компания» (ИНН 1832008660). Генеральные договора страхования № 35-3607/2015 и №35-3634/2015 от 30.10.2015. ООО «Региональная страховая компания» (РИНКО) – универсальная компания, относительно небольшая по размеру сборов. По итогам 2015 года компания заняла 91-е место по размеру собранных страховых премий среди российских страховщиков и третье место по страхованию гражданской ответственности застройщиков за неисполнение обязательств по договорам долевого участия (более 70% страхового портфеля). Уставный капитал - 156 000 000 руб. на 01.05.16; чистая прибыль - 837 419 000 за 2015 г. Объем премий - 898 055 000 за 2015 г.; объем выплат - 12 284 000 руб. за 2015 г.
Таким образом можно предположить, что заключение договоров страхования гражданской ответственности застройщиков с вышеперечисленными страховыми компаниями означает проблемы для дольщиков ЖК «Европейский» при нарушении застройщиками обязательств по сдаче объектов. Дольщикам будет сложно рассчитывать на получение страховых компенсационных выплат в полном объеме от не самой крупной страховой компании, единственной из трех, у которой не отозвана лицензия.
Кроме того, проектные декларации участков содержат упоминание о залоге в порядке, предусмотренном ст.13-15 ФЗ№214 «Об участии в долевом строительстве». Это означает, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору с момента государственной регистрации ДДУ у дольщиков считаются находящимися в залоге земельный участок и строящийся на нем объект.
Компании-застройщики ООО «Инвестторг-Недвижимость 6-4» и ООО «Инвестторг-недвижимость 6-5» не участвуют в каких-либо арбитражных, гражданских, банкротных судопроизводствах. Исполнительные производства в отношении компаний также отсутствуют.
Вывод
«Инвесторг-Недвижимость 6-4» и «Инвесторг-Недвижимость 6-5» являются номинальными застройщиками, действующими, вероятно, в интересах ЗАО «Инвестторг» (хотя юридическая связь между этими компаниями отсутствует). При строительстве ЖК «Европейский» застройщики не испытывали сильной зависимости от привлекаемых средств дольщиков, потому что получали значительное финансирование извне.
Один из корпусов ЖК «Европейский» сдан, остальные находятся в высокой степени готовности. Однако имеет место перенос сроков сдачи. Эта задержка не скажется в итоге на конечном результате, потому что в силу того, что дома практически построены, а в них остались нераспроданные квартир, то у застройщиков есть возможность решить любую проблему путем продажи части этой недвижимости. В том числе и погашение долга перед энергетической компанией. Отсутствие информации на сайте ООО «Инвестторг» о начале новых строительных проектов подтверждает, что все денежные средства, полученные от продажи недвижимости в ЖК «Европейский», могут быть направлены на достройку домов этого ЖК, а не отвлечены на новые проекты компании.
Хотя есть небольшая задержка в сроках сдачи корпусов ЖК «Европейский», мы не видим рисков вложения денежных средств в покупку здесь квартиры.
Комментарии