Вопросы о застройщике ЖК «Добрыня» не прекращаются несколько лет. Пользователи портала Novostroy.su регулярно высказывают сомнения в надежности застройщика, оставляют комментарии о несданных прежних проектах компании. Слухи это или правда — мы решили проверить жилой комплекс.
ЖК «Добрыня» представляет собой монолитный дом из девяти секций, высотой от пяти до девяти этажей, рассчитанный на 700 квартир и подземную автостоянку на 194 места. Застройщиком ЖК «Добрыня» является ООО «СТ+» (ИНН 7805624741), действующее с 20 июня 2013 года (адрес: г. Санкт-Петербург, ул. Л. Голикова, дом 35, литера А, помещение 17Н, ком.5). Учредителем компании-застройщика с 16.11.2015 года числится физическое лицо Башанова Людмила Викторовна (ИНН 782614498261 ) с долей 100%. До этого момента учредителем являлся Кузнецов Андрей Витальевич (ИНН 782619457438) с долей 100%. Он же является с 25 марта 2013 года генеральным директором. Уставный капитал ООО «СТ+» составляет 10 000 руб. Застройщик ранее не участвовал в других строительных проектах. Земельный участок, на котором ведется строительство жилого комплекса, находится в собственности «СТ+».
Разрешение на строительство №78-016-0377-2015 выдано службой Госстройнадзора 27 августа 2015 года со сроком действия до 27 февраля 2020 года. Начало строительства - сентябрь 2015 года. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 27 февраля 2020 года. Стоимость строительства равна 1 887 млн.руб. Генеральный подрядчик: «Строительное управление -1 «Стоун». Застройщик не является членом СРО (саморегулируемая организация, основанная на членстве лиц, осуществляющих строительство).
Взглянем на основные показатели ООО «СТ+»:
| Прибыль |
Кредиторская задолженность |
Дебиторская задолженность |
|
| Финансовый результат на 30.06.2015 | 0 руб. | 0 руб. | 7 млн. руб. |
| Финансовый результат на 30.09.2015 | 0 руб. | 0 руб. | 7 млн. руб. (показания за 3 месяца не изменились) |
| Финансовый результат на 31.12.2015 | 0 руб. | 1.2 млн. руб. | 26.9 млн. руб. |
На сайте застройщика отсутствуют изменения к проектной декларации, касающихся финансовых результатов по итогам первого и второго кварталов, хотя 214 ФЗ обязывает застройщика публиковать такие изменения ежеквартально.
Предприимчивые руководители
Учредители ООО «СТ+» Башанова Л. В. (ИНН 782614498261) и Кузнецов А. В. (ИНН 782619457438) являются также учредителями или руководителями целой группы компаний, объединенных общим юридическим адресом, а в некоторых случаях названием «Стоун»: ООО «Стоун», ООО «СК-Стоун», ООО «СТ+». А также других компаний, имеющих отношение к строительству или операциям с недвижимом имуществом: ООО «Альтeрнатива», ООО «Стрoйресурс», ООО «Сапфир», ООО «Фoрум», ООО «Единство», ООО «Константа».
Кроме того, Кузнецов Андрей Витальевич (с вышеприведенным номером ИНН) является учредителем или руководителем еще ряда других компаний объединенных общим названием «Стоун»: ООО «СТ», ООО «СУ-1 «Стоун», ООО «УК «Стоун» (находится в процессе реорганизации), ООО «СТ-Девелопмент», ООО «СТ-Дом», ЗАО «Стоун» (прекратило свою деятельность). А также других компаний, имеющих отношение к строительству и операциям с недвижимым имуществом: ООО «ПромСтрой», ООО «Староладожская дача», ООО «ДСИ», ООО «Рeсурс», ООО «Стрoйресурс», ООО «МонтажСтрой-М», ООО «Стройбизнес», ООО «Унистар», ООО «Сатурн», ООО «Невский-1», ООО «СтройИнжиниринг Спб», ООО «НИК» (прекратило свою деятельность), ООО «БОСС Камнолит», ООО «Нева-Стройинвест» (прекратило свою деятельность) и других компаний.
Таким образом можно констатировать, что данные физические лица аффилированны. Кроме того они имеют прямое отношение к группе компаний «Стоун», которая имеет репутацию как фирма, неоднократно задерживающая сдачу своих объектов.
Проверка всех компаний из двух списков, имеющих в названии слово «Стоун» за 2013-2015 годы на представление финансовой отчетности в органы Росстата показала, что данная финансовая отчетность этими компаниями в указанный период не сдавалась, а значит нет возможности проанализировать финансовое состояние группы.
Динамика строительства
За этот год на сайте ЖК «Добрыня» опубликованы фотоотчеты за январь, июнь и июль. В январе велись работы по обустройству свайного поля. К июню залили плиту третьей секции и начали поставку свай для второй. Таким образом был выполнен довольно небольшой объем работ. В июле в третьей секции завершили возведение цокольного этажа и начали устройство стен первого этажа. В первой секции возводилось свайное поле и устройство фундаментов, во второй – устройство фундаментов и цокольного этажа.
При сметной стоимости ЖК почти в 1.9 млрд.руб., демонстрируемые темпы строительства не могут считаться приемлемыми. Заявленный срок строительства в 4 года для заявленного строительного объема является слишком большим. Вероятно застройщик предполагает, что за это время он сможет привлечь необходимые ресурсы от участников долевого строительства.
Страхование и прочие признаки гарантий
Гражданскую ответственность застройщик «СТ+» застраховал путем заключения договора страхования №ГОЗ-37-0389/15 с ООО «Страховая компания «РEСПЕКТ ПОЛИС» (Рязанская обл., г.Рязань). Размер уставного капитала страховой компании составляет 624 млн.руб. В рейтинге страховых компаний Российской федерации в 2012-2015 году ООО «СК «Рeспект» занимала от 41 до 36 место соответственно, со страховыми сборами от 3 до 3,6 млрд.руб. Очевидно, что в случае не сдачи застройщиком строительного объекта дольщикам будет сложно рассчитывать на получение страховки в полном объеме от не самой крупной и к тому же региональной страховой компании. Кроме того, с момента госрегистрации ДДУ земельный участок и строящаяся на нем новостройка находятся в залоге в обеспечение исполнения обязательств застройщика.
На сайте жилого комплекса сказано о возможности получить ипотеку от банков Сбербанк и «ДельтаКредит», но отсутствует информация об аккредитации компании в банках. Аккредитация компании в банках говорят о серьезной проработанности бизнес-плана строительства объектов и, соответственно, отсутствие таких данных тоже говорит о многом.
На сайте застройщика есть информация о скидках от 5 до 20% от стоимости квартир. Кроме того предоставляется беспроцентная рассрочка на весь период строительства при оплате всего 10% от стоимости покупаемого жилья. Подобные предложения могут быть признаками двух вещей. Во-первых, у застройщика не хватает покупателей и подобными беспрецедентными предложениями он стимулирует спрос. Во-вторых, застройщик определил срок окончания строительства в проектной декларации до 27 февраля 2020 года. Это означает, что сметная стоимость строительства неминуемо вырастет. Возникает вопрос: каким образом с ценами 2016 года компания планирует уложиться в сметную стоимость последующих, вплоть до 2020 года?
Можно предположить следующий ответ. Деньги застройщику нужны здесь и сейчас. Каким образом объект будет достраиваться в последующем, это проблема следующего периода и она будет решаться по мере ее возникновение.
Суды и штрафы
В отношении ООО «СТ+» отсутствуют гражданские и банкротные судопроизводства, а также исполнительные производства. В отношении ООО «СТ+» принято решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области об отказе в признании решения административного органа о привлечении к административной ответственности ООО «СТ+» от 08.02.2016 г. незаконным.
В отношении ООО «СТ+» составлен протокол №66290 от 06.10.2015 года и выписано Постановление №4263 Государственной административно-технической инспекции Правительства Санкт-Петербурга о назначении штрафа в размере 90 000 рублей за проведение земляных работ на территории ЖК «Добрыня» без получения ордера ГАТИ на эти работы.
Выводы
Мы предполагаем, что компания ООО «СТ+» создана специально под строительство ЖК «Добрыня». Как правило, подобные схемы используются организациями, которые не уверены в своих силах и пытаются таким образом подстраховаться, если проект пойдет неудачно и будут вестись судебные разбирательства. Уже сейчас компания входит в группу, имеющую сомнительную репутацию на строительном рынке.
Комментарии 1
Посетитель (новичок)
Интересная статья от Новостроя, только появился вопрос: как Кузнецов А.В. стал директором 25 марта 2013 года ООО "СТ+", действующего с 20 июня 2013 года? Несоответствие?