Третья попытка. Проверяем ЖК «Мейн Хаус»

Застройщиком ЖК «Мeйн Хаус» является ООО «ПСМ-Классик», работающее с 27.01.2003 года. Единственным учредителем «ПСМ-Классик» является с 06.04.2016 года ООО «Глоракс». Три года до строительства ЖК «Мeйн Хаус» застройщик не занимался возведением жилых домов. Строительство объекта проходит в один этап: начало строительства - апрель 2016 года, окончание - 18 апреля 2019 года. Документы оформлены правильно, не просрочены, отображают должным образом всю информацию, которую должен предоставить застройщик дольщикам.

Жилой комплекс представляет собой дом, состоящий из четырех секций. Разрешение на строительство получено 18 апреля 2016 года и действует до 18 апреля 2018 года. Ввод в эксплуатацию, по проектной декларации, ожидается во втором квартале 2019 года. Строительство ведется не только за счет заключенных договоров долевого участия, но и за счет собственных средств застройщика. Планируемая стоимость строительства составляет 1 148 000 000 руб. Количество квартир — 403; коммерческие помещения занимают 2 381 кв. м.

Предыстория

Проект, реализуемый сейчас под названием «Мeйн Хаус», пытаются реализовать с 2000 года разные строительные компании, то есть по сути он является долгостроем. Жилой дом на Гражданском проспекте начала возводить в 2000 году строительная компания «Чесма-инвест». Из-за невыполнения ею обязательств в 2011 году городскими властями был проведен новый аукцион, победителем которого стало ООО «ПСМ-Классик». Организация купила три замороженные стройки «Чесмы-инвест» за 102 млн. руб: на Гражданском проспекте, 107 (число дольщиков — 243), Будапештской улице (42 дольщика) и Костромском проспекте (дольщиков нет). Работы по этим проектам «Чесма-Инвест» остановила в 2005 году. Однако и «ПСМ-Классик» с 2011 по 2014 года так и не приступил к реализации проектов.

Летом 2015 года при участии Комитета по строительству мэрии Санкт-Петербурга были согласованы финансовые условия переуступки и переоформления доли «ПСМ-Классик» на «Глoракс Девелопмент», в том числе и дома на Гражданском проспекте, 107. 18 апреля компанией было получено разрешение на строительство ЖК «Мeйн Хаус». Начало работ запланировано на конец 2016 года.

Все объекты «ПСМ-Классик» (на Гражданском проспекте, Будапештской улице и Костромском проспекте) в момент перехода компании под контроль «Глoракс Девелопмент» находились на нулевой стадии реализации. Поэтому условия, на которых новый учредитель забрал эти площадки, - те же самые, на которых «ПСМ-Классик» приобретал их в 2011 году на аукционе Фонда имущества Петербурга. Вся информация о строящемся ЖК размещена на официальном сайте «Глoракс Девелопмент», являющимся девелопером проекта, сайта у номинального застройщика сейчас нет.

Таким образом покупка несостоявшегося застройщика с землей, находящейся у него в аренде, готовой исполнительной и проектной документацией является фактически, по согласованию с городскими властями, покупкой права на застройку этих территорий. Но по состоянию на 31 декабря 2014 года, согласно данным Росстата, «ПСМ-Классик» представлял из себя не значительную по оборотам компанию, не показывающую какие-либо «выдающиеся» результаты и какую-либо прибыль, подтверждающую, что он способен построить три объекта, за которые взялся.

Показатели компаний по состоянию на 31.12.2014 года (в тыс. руб.):

ООО «ПСМ-Классик»:

ООО «Глоракс девелопмент»:

Но самое интересное, что к этому моменту и ООО «Глоракс» (головная компания для «Глoракс Девелопмент») было весьма скромным по размерам и тоже не демонстрировало крупных финансовых показателей. Т.е. тех результатов, которые подтвердили бы ее возможности заниматься не только значительными строительными объемами, но, в первую очередь, достраивать проблемные объекты, где часть квартир уже продана разорившимися застройщиками, а значит норма прибыли, которую может получить застройщик на объекте, уменьшена. В случае же с «Мeйн Хаус», где, по данным СМИ, предыдущим застройщиком реализовано уже 243 квартиры из имеющихся 403 (почти 60% всех квартир), не просто норма прибыли уменьшена, а строительство для застройщика может стать убыточным.

Финансовые показатели головной организации ООО «Глоракс» по состоянию на 31.12.2014 года (в тыс.руб.):

Из этих цифр напрашивается вывод: ни «ПСМ-Классик», ни «Глoракс девелопмент» полтора года назад не имели возможности строить три вышеупомянутых дома (в том числе ЖК «Мeйн Хаус»). В открытом доступе нет иных отчетов, подтверждающих финансовые возможности нового застройщика достроить проблемные объекты.

Актуальные финансовые показатели:

Небольшую «свежую» информацию можно получить из проектной декларации ЖК «Мeйн Хаус» и изменениям к ней, где отражен финансовый результат «ПСМ-Классик» (в том числе и прибыль) по состоянию на 1, 2 и 3 кварталы 2016 года (млн. руб.):

Можно предположить, что с такими показателями сложно достроить проблемные объекты, стоимость даже одного из которых более миллиарда рублей (ЖК «Мэйн Хаус»).

Таким образом, никакой подтверждающей информации о способности застройщика, а также стоящих за ним компаний осуществить строительство этих ЖК (в том числе и ЖК «Мэйн Хаус») обнаружить не удалось.

Родственные связи

Наряду с проблемными объектами застройщика «ПСМ-Классик», при поддержке городских властей, ООО «Глоракс» получила в 2015 году доступ к земельному участку (на котором возводился объект, позже названный «Английской милей») - не менее проблемному долгострою, но при этом потенциально сулящему хорошую прибыль. В августе 2015 года компания-застройщик «Английской мили» ООО «Бaлтпродком» сменила собственников. Крупнейшим учредителем с долей в 90% стала компания ООО «Глоракс». После появления нового учредителя финансовые показатели ООО «Бaлтпродком» значительно выросли (как кредиторская, так и дебиторская задолженности), т. е. компания начала работать.

В этом ЖК частично проданы дольщикам квартиры в первой очереди и второй очередях, при том что строительство осуществляется в три очереди. Первая очередь включает в себя корпуса №№ 34 и 35 (со степенью готовности 80-90%, где продано более 470 квартир из 480 — судя по количеству оставшихся в продаже), и корпус №6 (со степенью готовности примерно в 70%, где продано более 60 квартир из 105 шт.). Вторая — корпуса №1 и 2 (ведется разработка котлована; в корпусах 995 квартир, не все еще выставлены в продажу).

Объем площадей трех строящихся очередей ЖК «Aнглийская миля» значителен (225 000 кв. м) и превышает объем площадей проблемных ЖК: на Гражданском проспекте (32 695 кв. м), Будапештской улице (20 372 кв. м) и Костромском проспекте (менее 8 000 кв. м). Таким образом, взяв в нагрузку от властей Санкт-Петербурга 61 000 кв. м проблемных площадей, «Глоракс» и «Глoракс Девелопмент» получили вместе с застройщиком «Бaлтпродком» 225 000 кв. м площадей, строительство и продажа которых может принести значительную прибыль, компенсирующую возможные убытки на проблемных объектах.

Единственная нестыковка этой конструкции юридическая. «Бaлпродком» не имеет никакого отношения (если не считать родственных учредителей) к «ПСМ-Классик», а значит не может нести ответственность за его деятельность, в том числе и за достройку ЖК «Мeйн Хаус», где, несмотря на то что строительство еще не началось, распродано около 60% всех квартир.

Одним из возможных «гарантов» можно назвать также на контроль со стороны городских властей, которые, вероятно, именно на условии достройки всех проблемных объектов передали застройщику не только убыточные, но и прибыльные ЖК.

Экономика проекта

Сроки ввода в эксплуатацию компанией «Бaлтпродком» домов первой и второй очередей ЖК «Aнглийская миля» (корпус 34 - 2 квартал 2017 года, корпус 35 - 4 квартал 2017 года, корпус 6 - 2 квартал 2018 года) видятся реально выполнимыми. По корпусам 1 и 2 пока рано делать выводы. Темпы строительства и сдачи «ПСМ-Классик» жилого дома «Шeрлок Хаус» - 2 квартал 2017 года — также вполне реальны. Правда необходимо отметить, что у «ПСМ-Классик» в ЖК «Шeрлок Хаус» ситуация с распроданными прошлым застройщиком квартирами значительно проще, чем в ЖК «Мeйн Хаус», который нас интересует.

Если в ЖК «Мeйн Хаус» уже проданы 243 из 403 квартир (то есть 60% всех квартир), то в ЖК «Шeрлок Хаус» на момент начала строительства предыдущим застройщиком не реализовано ни одной квартиры.

То есть застройщики, получив выход на строительный рынок Санкт-Петербурга, начали строительство с самых прибыльных объектов, что естественно. Подтверждением этому может служить информация на сайте «Глoракс Девелопмент» относительно ЖК «Твин Хaус», строительство которого стартовало в начале ноября 2016. В этом ЖК предыдущим застройщиком распродано только 42 квартиры из 350 (то есть 12% всех квартир), таким образом, он также является относительно выгодным объектом.

Информация о начале строительства объекта ЖК «Мeйн Хаус» отсутствует, при том что разрешительная документация на объект получена. Кроме того, в период с июля по декабрь 2016 года было зарегистрировано не менее 20 договоров долевого участия. То есть новым застройщиком (точнее старым застройщиком с новыми учредителями) квартиры в этом доме уже продаются, при этом стройка еще не началась. Очевидно, что за счет продажи квартир в доме, где уже проданы более 60% квартир, это здание построить сложно. Значит финансы, вероятно, будут перебрасываться с других объектов. Но 214-ФЗ предусматривает только целевое использование средств дольщиков.

Аккредитации банков

Можно предположить, что сам проект и экономика его просчитаны неплохо, так как ЖК «Мeйн Хаус» прошел аккредитацию, например, в банке «Глобэкс». Трудно заподозрить в непрофессионализме сотрудников банка, согласовавшим аккредитацию объекта, где распродано 60% квартир. Конечно же, банк рассматривал не экономику отдельного дома, а экономику застройщика в целом, в привязке к другим его строительным проектам. То что на других строительных проектах у этого застройщика все в порядке, можно понять по тому, что ЖК «Твин Хaус» аккредитовал «Россельхозбанк», банк «Глобэкс», банк «Российский капитал», «Тимер бaнк». А объекты родственного застройщика ЖК «Aнглийская миля» аккредитованы Сбeрбанком и банками «Глобэкс», «Российский капитал», ВТБ 24, «Санкт-Петербург», «Уралсиб».

Суды

Значительных гражданских, вступивших в законную силу и могущих оказать влияние на результаты строительства ЖК «Мeйн Хаус», а также административных и банкротных исков к застройщику ООО «ПСМ-Классик» не отмечено. Данные о долгах отсутствуют. Исполнительное производство в отношении застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведется.

Из значимых судебных решений, вступивших в законную силу, можно отметить одно - это решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25 февраля 2016 года по иску «Топливно-энергетического комплекса Санкт- Петербурга» о взыскании с «ПСМ-Классик» суммы 1 443 766 руб., начисленной с 26.02.2013 по 13.09.2015 по договору «О подключении объекта к тепловым сетям» от 26.11.2012 № 601.055.12.

Кроме того, на сайте Арбитражного суда есть вступившее в законную силу определение Арбитражного суда от 10.12.2015 о заключении и утверждении мирового соглашение между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и «ПСМ-Классик». В соглашении застройщик признал наличие задолженности по Договору аренды земельного участка в размере 23 181 000 рублей, а также пеней в размере 7 559 000 рублей, и сторонами был установлен график погашения этой задолженности (договор №04/ЗК-03224 (Т) от 22.08.2011, долг за период с 01.10.2014 по 31.12.2015).

Обратим внимание на ход судебного разбирательства по иску ООО «Торговый дом «Сигма» к ООО «ПСМ-Классик» о взыскании 117 035 000 руб. задолженности, возникшей в силу перечислений денежных средств ответчику со стороны «Торгового дома «Сигма» в отсутствии правовых оснований. Предположительно компания «ПСМ-Классик» до момента ее покупки «Глоракс» имела отношение к застройщику «Торговый дом «Сигма». Единственный учредитель компании «ПСМ-Классик» (до приобретения ее доли компанией ООО «Глoракс») Катарина Дерендяева владела частью акций компании «ТД «Сигма». В это время обе организации находились по одному адресу, а в контактах был указан один номер телефона.

Разбирательство в суде только начато. Оно может продолжаться довольно долго, но потенциальным дольщикам ЖК «Мэйн Хаус» нужно следить за его исходом, потому что возникновение долга может замедлить строительство.

Напоследок

«ПСМ-Классик» работает без существенного нарушения строительных норм. Единственное нарушение, выявленное Государственной административно-технической инспекцией Санкт-Петербурга о ненадлежащем содержании строительной площадки, на основании которого был наложен штраф 150 000 руб., застройщик успешно оспорил в Арбитражном суде 13 января 2016 года, уменьшив сумму до 50 000 руб. Других проверок государственных органов, выявивших нарушения в ходе строительства в 2016 году, не зафиксировано.

Вывод

Ни застройщик ООО «ПСМ-Классик», ни стоящий за ним учредитель ООО «Глoракс» не имеют сданных объектов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а строительство самого ЖК еще не началось. На данный момент построен ЖК «Шeрлок Хаус» и первая очередь ЖК «Aнглийская миля».

В объектах, которые будет строить застройщик, в том числе и интересующий нас ЖК «Мeйн Хаус», значительная часть квартир в не построенных домах была распродана предыдущим застройщиком, при этом строительство объектов еще не началось. Особенно это касается ЖК «Мeйн Хаус», где распродано 60% квартир. Оставшиеся 40% квартир не сулят застройщику прибыли.

Вместе с тем, застройщик строит дома с менее печальной экономикой, с не столь отдаленными сроками сдачи. В частности ЖК «Шeрлок Хаус» со сроками сдачи во 2-м квартале 2017 года. Продажа не распроданных квартир в нём, после окончания строительства, может принести дополнительные денежные средства, которые могут быть использованы в строительстве ЖК «Мeйн Хаус». Также возможно перебрасывание части денежных средств по окончании строительства 34 и 35 корпусов ЖК «Aнглийская миля» через единого у двух застройщиков учредителя. Произойти это может после сдачи их в эксплуатацию во 2 и 4 квартале 2017 года.

Аккредитация всех этих объектов серьезными банками говорит о том, что эти планы выполнимы. Также хочется надеяться на активное участие городских властей в судьбе этих домов. Можно предполагать, что серьезность и проработанность планов достройки объектов была просчитана, прежде чем было принято решение об оказании содействия застройщику ООО «Глoракс Девелопмент». - Дополнительный риск представляет судебное разбирательство с бывшей родственной структурой на сумму более 100 млн. руб., которое в случае проигрыша для застройщика может замедлить темпы строительства ЖК «Мeйн Хаус».

Таким образом нам кажется оптимальным понаблюдать за графиком строительства ЖК «Мeйн Хаус», за строительством близких по срокам сдачи ЖК «Шeрлок Хаус» и «Aнглийская миля». Строительство неприбыльного для застройщика ЖК «Мeйн Хаус» будет зависеть от успешности осуществления других проектов. Также стоит следить за судебным разбирательством между «ПСМ-Классик» и «ТД «Сигма».