Покупка по ЖСК: проверяем «Кантемировский»

Застройщиком ЖК «Кантемировский» является Общество с ограниченной ответственностью «Универсал Инвест», зарегистрированное сравнительно недавно — 08 июня 2011 года. Учредителем застройщика является частное лицо Медведев М.А. (100% доли в уставном капитале); уставный капитал составляет 10 000 рублей.

Упомянутые объекты

Жилой комплекс

«ЦДС Кантемировский»

ЦДС

Упомянутые организации

Компания

ЦДС

Рейтинг A/41 объект

ЖК строится на доходы от продажи строящихся квартир в соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона №214. Между ООО «Универсал Инвест» и ЖСК «Центр долевого строительства» заключены договоры инвестирования (№БЛ5-7А от 09.04.2014 г., №БЛ6-7Б от 16.03.2015 г., №БЛ7-7В от 16.03.2015 г., №БЛ8-7Г от 16.03.2015 г., №БЛ3-П от 25.03.2015 г., №БЛ4-П от 15.05.2015 г.).

По информации на официальном сайте ЖК «Кантемировский», застройщик этого комплекса - ООО «ЦДС». Такая же информация размещена и на сайте самого «ЦДС». Отдельно сайта застройщика ООО «Универсал Инвест» не существует. Поэтому можно сделать вывод: застройщик «Универсал Инвест» действует в интересах ООО «ЦДС», то есть в интересах именно ООО «ЦДС» осуществляется коммерческое строительство жилья на этом участке. Это же подтверждается проектной декларацией от 16 мая 2016 года, где застройщиком домов ЖК является «Универсал Инвест», а заказчиком строительства значится «ЦДС».

Однако «Универсал Инвест» нельзя назвать номинальным застройщиком: в течение трех лет, предшествующих работам в ЖК «Кантемировский», он принимал участие в строительстве четырех жилых домов в качестве застройщика.

Схема такова: «Универсал Инвест» строит на деньги по договору с ЖСК «Центр долевого строительства» (инвестором строительства), ЖСК привлекает средства пайщиков, продавая паи в нем.

Риски ЖСК

У покупки жилья посредством ЖСК есть некоторые существенные недостатки для граждан. Значимым риском является отсутствие возможности полноценного контроля со стороны пайщиков за тратой собранных средств. Правление ЖСК по закону обязано периодически собирать его членов и информировать о ходе строительства и порядке расходования денег. Однако на практике пайщики при вступлении в кооператив подписывают доверенность на Председателя правления ЖСК, делегируя ему полномочия по расходованию средств, заключению договоров, порядку созыва собрания пайщиков. В этом случае возможности влиять на ход строительства у рядового пайщика очень мало. При этом Председатель кооператива, как правило, - это лицо, за которым стоят компании, осуществляющие строительный проект.

Сама схема строительства посредством ЖСК, а не долевого участия, не предполагает жесткости соблюдения сроков строительства и не может гарантировать возведение жилого дома, потому что пайщики ЖСК принимают на себя все риски строительства и ввода объекта в эксплуатацию. При этом срок, обозначенный в проектной декларации, не должен никого вводить в заблуждение. Даже при строительстве по ДДУ застройщик имеет право вносить в декларацию любое количество изменений, касающихся переноса срока строительства (и это будет законно при условии согласования этого переноса с дольщиком).

В случае, когда инвестором (дольщиком) будет являться подконтрольная, специально созданная для этого структура, никаких сложностей с переносом срока окончания строительства и ввода объектов в эксплуатацию у застройщика не будет.

Кроме того к рискам работы по схеме ЖСК можно отнести отсутствие гарантий, что сумма, прописанная в договоре покупки пая (которую покупатели квартир могут посчитать стоимостью покупаемой недвижимости), будет являться окончательной. Если в договорах ДДУ, подлежащих государственной регистрации, прописаны сроки строительства и сумма, вносимая дольщиком, и застройщик несет за них (сумму и сроки) ответственность, то в случае с ЖСК в любой момент Правление (как правило, контролирующееся реальным застройщиком), может принять решение об увеличении сроков строительства и затрат на него. И после этого предложить пайщикам ЖСК доплатить требуемую сумму.

Анамнез

Дома №№1, 2, 3, 4 ЖК «Кантемировский» были сданы значительно позже срока. Согласно первоначальному тексту документа (озаглавленному как «Информация о застройщике и проекте строительства 1, 2, 3, 4 корпусов ЖК «Кантемировский»), корпус №1 должен был быть сдан в 3 квартале 2014 года. Срок фактического получения разрешения на ввод в эксплуатацию - 2 октября 2015 года. Задержка составила более 1 года. Корпус №2 — вместо 4 квартала 2014 года сдан 2 октября 2015 года, задержка - 1 год. Корпуса №3 и №4 сданы 2 октября 2015 года вместо мая 2015 года, задержка более 5 месяцев.

Кроме указанных корпусов на территории запроектировано строительство ещё четырех многоквартирных домов: №№ 5, 6, 7, 8 (этажность 13, 16, 18, 19, 21, 23). Общее количество квартир 2606 шт., машиномест - 545 шт. Планируемая стоимость строительства объекта – 8 129 266 800 руб. Разрешение на строительство выдано Госстройнадзором 01.08.2013 года и действительно до 01.02.2017 г. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию: 3 квартал 2016 года. В проектной декларации от 11.05.2016 года он был изменен на 4 квартал 2016 года. Таким образом, застройщик сдвинул предполагаемый срок ввода объекта в эксплуатацию на 1 квартал.

По информации от застройщика, по состоянию на август 2016 года внутри зданий идет разводка сетей, установлено лифтовое оборудование, заканчивается предчистовая отделка помещений. Выполнена кровля зданий, закончены наружные фасады, идет благоустройство прилегающей территории. Судя по фотографиям в Интернете, на август 2016 года лишь к некоторым корпусам заканчивается подводка наружных сетей. Степень готовности зданий можно оценить в 90-95%.

Откуда растут... финансы

Согласно финансовым показателям, отраженным на протяжении двух кварталов 2016 года, застройщик показывает существенную прибыль.

При сметной стоимости всего строительства в 8 129 266 800 руб., застройщик способен изыскать 5-10% от этой суммы для того, чтобы завершить строительство этих домов и без продажи квартир в домах текущей, второй очереди, за счет показанной прибыли. Тем более, для завершения строительства застройщик располагает не только квартирами в этих домах, как активом для финансирования этих работ, после их продажи.

На сайте застройщика продаются квартиры в ранее сданных застройщиком домах №№1, 2, 3, 4. Так что очевидно, что «Универсал Инвест», закончив строительство и сдав в эксплуатацию первые четыре дома ЖК «Кантемировский», не имеет больше никаких обязательств перед покупателями квартир в этих домах. То есть все денежные средства, полученные от продажи этих квартир, могут быть направлены на финансирование строительства домов №№ 5-8.

Также очевидно, что степень готовности домов № 5, 6, 7, 8 высока, и задержки в сроках сдачи даже на полгода от 4 квартала 2016 года ждать не приходится. Поэтому в конкретном случае с ЖК «Кантемировский» можно определенно сказать, что обычных рисков ЖСК здесь нет.

Прочее важное

Разрешительная документация у «Универсал Инвест» оформлена надлежащим образом. Гражданская ответственность застрахована застройщиком в ООО «Региональная страховая компания» (109457, г. Москва, ул. Окская, д. 13, оф. 4501; генеральный договор страхования № 35-35302Г/2016 от 12 мая 2016 г.). Страхование ответственности по каждому договору оформляются в виде отдельного страхового полиса.

Также стоит отметить, что «Универсал Инвест» работает без нарушения строительных норм; проверок государственного строительного надзора, выявивших нарушения в ходе строительства, не зафиксировано ни в 2016 году, ни в 2015 году. Гражданских, административных и банкротных исков к застройщику ООО «Универсал Инвест» не отмечено. Также отсутствуют данные о долгах. Исполнительное производство в отношении застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведется.

С учетом высокой готовности домов №5, 6, 7, 8 ЖК «Кантемировский», отсутствием проблем с финансированием оставшихся работ, вторая и третья очередь должны быть сданы до конца 4 квартала 2016 года.