ЖК «КудроВО!», несмотря на бодрое название, строится неторопливо. В комментариях можно встретить возмущенные отзывы пользователей: «Почему никто не обращает внимания, что стройка за полгода вообще не продвинулась!!! сделано только 1,5 этажа ,а строк через год! У других застройщиков, кто в 3 квартале 18 года сдает, уже дома с окнами стоят!»
Мы выяснили, есть ли причины у неспешной стройки и каковы риски покупки здесь жилья.
Застройщиком ЖК «КудроВО!» является ООО «ПАТРИОТ Северо-Запад». Предприятие зарегистрировано 10.11.2010 года, ИНН — 7805535393. Учредителем с долей в 100% уставного капитала является ЗАО «Патриот» (ИНН 7708684907). С 09.03.2017 года компания поменяла организационно-правовую форму и стала АО «Патриот». Генеральный директор - Кожокарь В. В. Уставный капитал составляет 10 000 рублей. Агент застройщика, уполномоченный на заключение договоров долевого участия - ООО «ПАТРИОТ-НЕВА». У ООО «ПАТРИОТ Северо-Запад» есть опыт строительства и введения в эксплуатацию строительных объектов.
По информации из опубликованных проектных деклараций, строительство ЖК ведется двумя этапами. Первая очередь - 15-этажный жилой дом. Разрешение на строительство действует с 8 июля 2016 года до 8 июля 2018 года. Начало строительства - 3 квартал 2016 года, окончание - 3 квартал 2018 года. Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию запланировано на июнь 2018 года.
Количество квартир — 442. Общая площадь офисных помещений 1-го и 2-го этажей - 3 619 кв. м. Планируемая стоимость строительства составляет 1 640 850 тыс. руб. Кадастровый номер земельного участка – 47:07:1044001:5413. Генеральный подрядчик - ЗАО «Трест 101».
В изменении проектной декларации от 1 декабря 2016 года заменено на ООО «Содис Строй Рекон», 3 февраля 2017 года заменено на ООО «АПЛ Инвест».
В изменении к проектной декларации от 31 июля 2017 года упоминается обременение земельного участка по ипотеке в пользу ПАО «Московский кредитный банк».
Вторая очередь (этап 1 и этап 2). 1-й этап: 15-этажный жилой дом, секции 1-5. Начало строительства - 4 квартал 2016 года, окончание - май 2019 года, изменено на 4 квартал 2019 года. Количество квартир — 299. 2-й этап: 13-15-этажный жилой дом, секции 6-12. Начало строительства - 4 квартал 2016 года, окончание - ноябрь 2019 года, изменено в дальнейшем на 4 квартал 2019 года. Количество квартир — 388. Общая площадь офисных помещений составляет 615 кв. м.
Разрешение на строительство — с 14 ноября 2016 года до 14 ноября 2019 года. Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию: 1-й этап - май 2019 года (изменено в дальнейшем на 4 квартал 2019 года), 2-й этап — ноябрь 2019 года (изменено на 4 квартал 2019 года).
Планируемая стоимость строительства - 2 198 234 тыс. руб. Кадастровый номер земельного участка – 47:07:1044001:5414. Генеральный подрядчик - ЗАО «Домостроительный комбинат №3».
В изменении к проектной декларации от 31 июля 2017 года также указано обременение земельного участка по ипотеке в пользу ПАО «Московский кредитный банк».
Оценим темпы строительства
Судя по фото на официальном сайте жилого комплекса, строительство 1-й очереди началось в октябре 2016 года с установки и испытания пробных свай. В декабре 2016 года началось рытье котлована, то есть стартовали строительные работы.
Последние фотографии к моменту написания этого отчета 26 октября 2017 года датированы 20 октября 2017 года. К этому моменту закончено литье секции №1 на уровне 2-го этажа, по секциям №№2-4 ведутся работы по установке опалубки или литью монолита на уровне 2 и 3 этажей, по секциям №№5 и 6 вылит монолит коробки здания на уровне 1 этажа, устанавливается основание под башенный кран.
С учетом работ по фундаментной части, которые являются трудозатратными и капиталоемкими работами при строительстве, объем выполненных работ можно оценить не более чем в 12% от общего объема строительства.
Строительство началось в октябре 2016 года, при этом активная его фаза ведется с декабря 2016 года. То есть к моменту написания этой статьи в конце октября 2017 года длится уже 10 месяцев. При этом выполнено не более 12% стройки. Можно предположить, что сохранение существующих темпов не позволит за оставшиеся 8 месяцев до июня 2018 года (срок сдачи дома 1-й очереди, указанный в проектной декларации) выполнить оставшиеся 88% строительного объема. Более того, есть опасение, что при такой динамике не удастся закончить строительство и в 2019 году.
Работы по второй очереди начались в марте 2017 года с обустройства строительной площадки. В мае 2017 года были установлены и в течение двух месяцев прошли испытания пробные сваи. Строительные работы начались с рытья котлована в июле 2017 года. По состоянию на 26 октября вырыт котлован под жилой дом 2-й очереди, забиты сваи. Такие темпы работ нельзя считать активными, так как за три месяца с начала строительства освоено не более 2-3% от общего объема строительства. Однако срок сдачи жилого дома 2-й очереди очень отдаленный (4 квартал 2019 года), и с учетом того, что работы только начались, трудно давать прогнозы о выполнении сроков.
Такие не быстрые темпы работ тем более странны, если верны данные застройщика о намерении закончить строительство, как минимум, дома 1-й очереди до конца июня 2018 года. Может ли данный факт свидетельствовать об отсутствии крупных поступлений денег от дольщиков, об испытываемых из-за этого финансовых проблемах и невозможности соблюдать график строительных работ?
Как дела с продажами?
К сожалению, в отличие от многих других застройщиков, «ПАТРИОТ Северо-Запад» на своем сайте не предоставляет информацию о количестве квартир в продаже на актуальную дату. Однако частично информацию о проданных квартирах можно получить на сайте Росреестра.
По информации об ипотечных договорах долевого участия, по состоянию на 26.10.2017 года в зданиях, строящихся на земельном участке с кадастровым номером 47:07:1044001:5413 (в корпусах 1-й очереди) было заключено всего 135 ДДУ. Первый — 23.09.2016 года, последний — 20.10.2017 года. То есть 135 договоров были заключены за один год и один месяц. В доме второй очереди (кадастровый номер 47:07:1044001:5414), по состоянию на 26.10.2017, заключено всего 7 договоров. Первый - 22.12.2016 года, последний - 20.10.2017.
По жилому дому 1-й очереди темпы продаж квартир более чем серьезные. Но стоит обратить внимание, что указанные на сайте Росреестра договоры — это сделки по ипотеке, когда застройщику банк сразу выплачивает полную стоимость квартиры. То есть по 135 квартирам строительная компания получила 100% оплату «живыми» деньгами в полном объеме. Значит застройщик получил 30,5% (135/442) от всех денежных средств, возможных от продажи жилья по этому дому. Однако на строительстве освоено не более 12% строительного объема.
Напомним, что есть и договоры, оформляемые напрямую между покупателем и компанией. Поэтому возможно, застройщик заключил не 135 ДДУ, а ощутимо больше (по опыту, минимум раза в два). Таким образом денег может быть получено более 30,5% от необходимого количества средств для финансирования строительства.
Получается, освоенный строительный объем порядка 12% сильно не соответствует числу заключенных договоров и количеству привлеченных денежных средств от дольщиков. За прошедшие 10 месяцев с начала работ застройщик мог построить значительно больше на участке по дому 1-й очереди, но почему-то этого не сделал.
Полученных по факту порядка 30% (возможно, больше) финансов было достаточно для того, чтобы возвести монолитный каркас жилого дома на уровень верхнего 15-го этажа. Между тем строительство в момент составления этого отчета в конце октября 2017 года ведется на уровне 2-3 этажа. Возникает подозрение, что полученными от дольщиков деньгами «ПАТРИОТ Северо-Запад» распорядился не эффективно.
Во второй очереди строительства за 9 месяцев было заключено 7 ипотечных ДДУ, что от общего числа квартир дома 2-й очереди в количестве 687 штук составляет 1%. Так как есть и прямые договоры, объем полученных средств, в целом, соответствуют освоенным по факту работам, который не превышают 1-2% от общего объема строительства домов 2-й очереди.
Финансовая состоятельность застройщика
Есть ли у застройщика иные источники финансирования, кроме поступлений от дольщиков? Посмотрим данные финансовой отчетности застройщика, имеющиеся в свободном доступе.
Финансовые показатели застройщика ООО «ПАТРИОТ Северо-Запад» на 01.01.2017 года (в тыс. руб.):
| Внеоборотные активы | |
| Основные средства | 79 |
| Оборотные Активы | |
| Запасы | 2 402 025 |
| Дебиторская задолженность | 1 084 465 |
| Финансовые вложения | 566 000 |
| Денежные средства и денежные эквиваленты | 37 999 |
| Капитал и резервы | |
|---|---|
| Уставной капитал | 10 |
| Не распределенная прибыль | 198 676 |
| Долгосрочные обязательства | |
| Заемные средства | 0 руб. |
| Краткосрочные обязательства | |
| Заемные средства | 1 330 403 |
| Кредиторская задолженность | 2 549 803 |
| Выручка | 2 039 472 |
| Себестоимость продаж | 1 996 434 |
| Валовая прибыль | 43 038 |
| Управленческие расходы | 86 459 |
| Прибыль (убыток) от продаж | - 66 262 |
| Прочие доходы | 71 697 |
| Чистая прибыль | 940 |
Застройщик занимается строительством. Размер основных средств и дебиторской задолженности, из которых формируется, в том числе, объем освоенных на строительстве средств, составляет сумму в размере почти 3,5 млрд. руб. Выручка составляет более 2 млрд. руб. Эта цифра формируется, в том числе, и за счет продаж построенных и сданных в эксплуатацию жилых домов. Здесь к моменту сдачи остаются не реализованные площади (в том числе, квартиры). Поставленные после сдачи объекта на баланс застройщика и проданные, они образуют выручку, отраженную в финансовой отчетности, в отличие от поступлений денежных средств от дольщиков, которые происходят за счет целевых взносов дольщиков в процессе строительства. Выручка в размере более 2 млрд. руб. в 2016 году могла образоваться, в том числе, и за счет сдачи застройщиком в эксплуатацию 25.01.2016 года 19-этажного жилого дома в пос. Паргoлово, Санкт-Петербурга.
Однако размер прибыли, демонстрируемый застройщиком, по отношению к выручке мизерный.
У компании есть доступ к крупному денежному потоку в миллиарды рублей, но значительными собственными средствами он не располагает. Кроме того, по состоянию на 01.01.2017 года у застройщика была задолженность по заемным денежным средствам в размере свыше 1,3 млрд. руб.
Дополнительная информация
В течение последних 13 календарных месяцев (с сентября 2016 по октябрь 2017 года) ООО «ПАТРИОТ Северо-Запад» участвовал в нескольких гражданских судебных разбирательстве в качестве ответчика, однако суммы исков, поданных против него, не значительны и не могут сказаться на результатах строительства.
Это не касается судебного разбирательства по иску АО «Ленинградская областная электросетевая компания» к застройщику ООО «ПАТРИОТ Северо-Запад» от 13.07.2017 года (дело А56-50607/2017) на взыскание 44,8 млн. руб. задолженности. Судебное разбирательство продолжается в настоящий момент (конец октября 2017 года).
Подводим итог
Застройщик ЖК «КудроВО!» ООО «ПАТРИОТ Северо-Запад» входит в ГК «ПАТРИОТ», контролируемых АО «Интеко», являющимся, в свою очередь, одним из крупнейших застройщиков России с большим опытом строительства и значительными финансовыми возможностями. Финансовая отчетность единственного учредителя застройщика АО «ПАТРИОТ» и самого застройщика ООО «ПАТРИОТ Северо-Запад» подтверждает это.
Кроме того, сам застройщик (судя по информации в проектной декларации ЖК «КудроВО!») в течение последних трех лет сдал в эксплуатацию два многоквартирных жилых дома, из чего можно сделать вывод о том, что застройщик ООО «ПАТРИОТ Северо-Запад» является надежной компанией. Это же подтверждается тем, что в различных рейтингах надежности этот застройщик находится на верхних позициях и характеризуется как надежный застройщик, а строящиеся им объекты - как безрисковые.
Однако ситуация с ЖК «КудроВО!» выглядит неоднозначной. Застройщик получил крупную сумму денежных средств от дольщиков ЖК, однако, не смотря на то, что строительство началось довольно давно, значительных подвижек не наблюдается. Объем выполненных за многие месяцы работ мизерный. Сохранение существующих темпов не позволяет рассчитывать на сдачу жилого комплекса в заявленный срок.
Причина этого отставания не известна. Полученных по факту средств и времени с начала строительства уже было бы достаточно, чтобы закончить возведение коробки 15-этажного жилого дома 1-й очереди строительства, однако строительство ведется на уровне первых этажей.
Какая-либо информация, как именно застройщик распорядился полученными от дольщиков деньгами, в свободном доступе отсутствует.
С учетом опыта CУ-155 (когда крупный застройщик в одночасье неожиданно прекращает строительство и объявляет себя банкротом), одного понимания, что застройщик и группа компаний, в которую он входит, являются одними из крупнейших строительных компаний России и сдали множество объектов недвижимости, недостаточно. Особенно с учетом кризисных явлений в строительной отрасли, уменьшения объема рынка, уменьшения покупательной способности граждан, уменьшения общей прибыльности строительной деятельности и пр. «ПАТРИОТ Северо-Запад», несмотря на громкое имя, должен продемонстрировать серьезность намерений и наличие возможностей вести строительство ЖК «КудроВО!».
Мы рекомендуем подождать с покупкой жилья. В настоящий момент заключать ДДУ рискованно не только в доме первой, но и в доме второй очереди, потому что причина «невнятной» работы не известна. Это обстоятельство может свидетельствовать, в том числе, и о финансовых проблемах застройщика, которые не позволяют ему использовать полученные от дольщиков деньги целевым образом на строительстве ЖК, для которого они предназначены. Покупать квартиры можно только в том случае, если застройщик очень сильно ускорится на строительной площадке ЖК «КудроВО!».
Комментарии